El alquiler es uno de los segmentos del mercado inmobiliario en los que más hace hincapié el nuevo Plan de Vivienda. Por un lado, establece ayudas directas, siendo los colectivos más beneficiados los menores de 35 años y los mayores de 65 años. De igual modo, se incluye un programa de fomento del parque de viviendas destinadas al alquiler o a la cesión en uso de tales inmuebles. Estas medidas surgen en un contexto en el que el precio de los arrendamientos se ha visto incrementado notablemente. Muchos se preguntan si la puesta en marcha de estos incentivos influirá al alza en las mensualidades de alquiler.

Escasez de viviendas susceptibles de alquiler

Las ayudas al alquiler que el Plan de Vivienda contempla son subvenciones directas de hasta el 40% de la renta mensual, siempre que esta sea inferior a 600 euros. Asimismo, en ciudades donde los precios de mercado se encuentran más elevados, se ha permitido que la cuantía del alquiler ascienda a los 900 euros, representando en este caso la cantidad total de la ayuda un máximo del 30% del alquiler mensual. Estos criterios, a juicio de Mercedes Robles, directora general de Arrenta, “son insuficientes” y “limitan de forma muy notable” el aumento del parque de viviendas en alquiler. Ello se debe, argumenta, a que con la actual oferta, las viviendas susceptibles de alquiler “son escasas”.

En concreto, y según los cálculos de esta compañía, en Madrid solo el 25% del parque total de viviendas en alquiler cumple con los criterios que se han establecido para acceder a las ayudas del Plan de Vivienda pues, tal y como avanza Robles, “el precio de la mayoría de los pisos se encuentra por encima de los 900 euros mensuales” que se establece como límite. Esta cifra, lamenta, se reduce al 15% en el caso de Barcelona. De la misma opinión se muestra Mariano Kostelec, co-fundador de Uniplaces, quien asegura que en ambas ciudades “esos precios son ya lo que prácticamente cuesta el alquiler de una habitación”.

Por su parte, Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, confirma que las viviendas que son más susceptibles de alquiler se encuentran ubicadas “en los barrios periféricos de otras grandes ciudades”, no tan altamente generadoras de empleo como las anteriores. Es el caso de Sevilla, Málaga o Valencia. Asimismo, asegura que en el resto de ciudades y capitales del país estos inmuebles “pueden ser relativamente céntricos y bien equipados”.

Periodo mínimo de arrendamiento

El programa de fomento del parque de viviendas en alquiler se dirige tanto a personas físicas como jurídicas que pongan en el mercado sus inmuebles, tanto nuevos como procedentes de rehabilitación. Para ello, se ofrecen todos tipos de subvenciones. La primera asciende hasta 36.750 euros por vivienda, con un límite del 50% de la inversión. La segunda, a 31.550 euros por vivienda, con un límite del 40% de la inversión. En ambos casos, el plazo mínimo de arrendamiento se sitúa en 25 años. Este requisito promoverá, en opinión de Robles, “que la oferta de vivienda en alquiler continúe siendo escasa”, pues reconoce que no se incentiva adecuadamente a que los propietarios destinen sus viviendas al alquiler.

Tal valoración es compartida por Laura Rodríguez, bróker de Re/Max Casa Viva de Madrid, quien no ve que la propuesta incluida en el Plan de Vivienda “pueda ocasionar un aumento considerable de viviendas en alquiler”. “Por lo tanto, nos encontraremos con que el parque de viviendas estará en la misma situación que el actual sin verse incrementado con las subvenciones estatales”, agrega.

Evolución de los precios

Los expertos prevén que la inmovilidad del tamaño del parque de viviendas en alquiler generará efectos “contrarios a los que espera el Gobierno”. En este sentido, Kostelec asegura que el Plan de Vivienda puede conducir “hacia una vorágine inflacionaria” en la que los propietarios suban los precios, “ya que saben que su inquilino cuenta con más renta para alquilar y traslada esa rebaja al precio final”. La existencia de este peligro también es perceptible para Robles, que también ve posible que las ayudas a los inquilinos “provoquen un efecto boomerang” y una consecuente subida de los alquileres.

Este riesgo, continúa, “se incrementará especialmente en los pisos con tramos más bajos de precios”. Es por ello que critica que dar ayudas directas perjudicarán tanto a las personas que no pueden acogerse a las subvenciones, “la inmensa mayoría”, como a las que sí, ya que “se enfrentarán a una subida de precios provocada, precisamente, por las ayudas gubernamentales”. “Esto sucede cuando los propietarios tienen conocimiento de que parte de su renta no es asumida por el inquilino, sino por el Gobierno”, aclara.

Burbuja no, desequilibrio sí

Este comportamiento de los precios de la vivienda en alquiler no generará, sin embargo, una burbuja de las rentas. Así se desprende de las declaraciones de Kostelec, quien defiende que los actuales arrendatarios no alquilan “para realquilar por un precio superior, sino que lo hacen para sobrevivir”. De ahí que niegue que en este segmento del mercado inmobiliario de España se esté registrando “una motivación especulativa”, como sí sucedió hasta hace una década en el área de la compraventa de vivienda.

Lo que sí reconoce este experto es que se está produciendo, y a tenor de las medidas del Plan de Vivienda continuará generándose, “una descompensación entre la oferta y la demanda”. Al respecto, se queja de que si bien cada vez “más gente quiere ir a las ciudades a vivir y recibimos más turistas y más estudiantes del extranjero”, este interés por el alquiler no se ve equilibrado con la oferta existente, “que a pesar de las ayudas seguirá siendo la misma”.

Alternativas para enfriar los precios

Trabajar para crear un equilibrio entre oferta y demanda de alquiler es, desde el punto de vista de los expertos, el punto de partida para frenar esta problemática y enfriar el precio de los arrendamientos. Para conseguirlo, Rodríguez se inclina por establecer “un mayor control y limitación de pisos enfocados a los alquileres turísticos”. También considera importante que se establezcan desgravaciones fiscales y la incorporación, al mercado de alquiler, “de aquellos edificios y viviendas que lleven años vacíos”, tanto procedentes de propietarios individuales como de la banca y las administraciones. “Todo ello sin olvidar la necesidad que existe de generar vivienda social para personas que por distintos condicionantes tengan problemas para acceder al alquiler de una vivienda digna”, argumenta.

Finalmente, otros actores del mercado del alquiler se muestran partidarios de elaborar un índice orientativo de precios y, como propone el PSOE, deducir fiscalmente a aquellos propietarios que pongan sus viviendas a precios más bajos de dicho hipotético índice. Es el caso de Kostelec, quien afirma que “es la línea a seguir”. Igualmente, ve positivo que se facilite la reconversión de suelo y otros inmuebles. Así, explica que en España existen cada vez más propietarios de edades avanzadas “residiendo en viviendas grandes”, por lo que cree conveniente promover el alquiler de estos espacios “a través de programas que fomentaran los pisos compartidos”. Esta solución alternativa, a su juicio, facilitaría el aumento del parque de vivienda en alquiler y, por consiguiente, la bajada de los precios de los arrendamientos.

Publicado en: https://www.pisos.com