¿Es obligatorio el certificado energético?

Certificado

¿Estás pensando el vender tu vivienda? ¿Se va un inquilino que llevaba años viviendo de alquiler en tu casa y quieres buscar uno nuevo? Si estás en alguno de estos casos, te interesará echar mano de los documentos de tu propiedad y comprobar que cuentas con un certificado energético en vigor porque, sin él, no te resultará posible ni la compraventa ni el alquiler, salvo que te quieras arriesgar a sanciones de hasta 6.000 euros en los casos más graves.

¿Cuándo se necesita un certificado energético?

Los supuestos enumerados son los más habituales en los que como propietario necesitarás acreditar la certificación energética, aunque la normativa delimita con más exactitud los casos en los que el certificado de eficiencia energética es obligatorio.

El Real Decreto 235/2013 para la certificación de la eficiencia energética de los edificios establece que este documento es imprescindible siempre que se vendan o alquilen edificios o partes de los mismos, como pisos, apartamentos o locales comerciales.

No necesitarás certificado si la propiedad que quieres alquilar o vender:

Cuenta con una superficie útil de menos de 50 m2 y se encuentra en una zona aislada.
Si es un edificio industrial que se va a destinar a talleres o a la actividad que en él se desarrolle.
Cuando se compre para su demolición o para ser sometido a una reforma de peso.
Cuando el alquiler es por un máximo de cuatro meses al año.

¿Cuándo hay que acreditar la eficiencia energética del inmueble?

Si tu vivienda está entre las que necesariamente tienen que contar con el certificado de eficiencia energética, el primer momento de una compraventa o de un arrendamiento en el que tendrás que acreditar su posesión será cuando acudas a una inmobiliaria para vender o alquilar tu propiedad y siempre que pongas cualquier anuncio sobre tu oferta que, por ley, deberá incluir la etiqueta de eficiencia energética.

Este distintivo se otorga al propietario del inmueble una vez se registra el certificado. Este se tendrá que incluir además en el contrato de compraventa y deberá entregarse al comprador de la vivienda.

Si el contrato es de alquiler, siempre que sea posterior a la entrada en vigor de la normativa, el inquilino tendrá que contar con una copia del documento.

Consecuencias de no tener certificación energética

No tener certificado, contar con un certificado de eficiencia energética caducado, lo que ocurre a los diez años de su emisión, o falsear los datos, puede acarrear consecuencias.

En concreto, la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas recoge sanciones de 300 a 6.000 euros para quienes incumplan la ley así que, antes de anunciar la venta o el alquiler sin este documento en vigor, contacta con un técnico certificador que inspeccione las características constructivas y las instalaciones de tu vivienda o local y emita el certificado que, para ser válido, tendrá que registrarse ante el organismo competente.

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Los Desahucios Por Alquiler Siguen Creciendo Imparables

El Consejo General del Poder Judicial vuelve a dar la razón a la Plataforma Antidesahucios. Y lo hace este mes, como todos los anteriores desde hace más de un año, cuando reconoce que la cifra de desahucios por impago del alquiler vuelve a crecer, experimentando un aumento del 5,2% en el primer trimestre del año. A la vez, los desahucios derivados de las ejecuciones hipotecarias descienden un 19,2%.

Son las cifras que pueden contemplarse en el informe «Efectos de la crisis económica en los órganos judiciales» del CGPJ, que indica que el número de lanzamientos de vivienda practicados durante el primer trimestre de 2019 alcanzó los 15.065, lo que supone un descenso del 2,2% respecto al mismo trimestre del pasado año.

Profundizando en los datos, observamos que el 65,9% de los desahucios (10.224) fue consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que el 27,9% (4.341) se derivó de ejecuciones hipotecarias. El 9,38% restante (994) obedecieron a otras causas.

Con los datos del CGPJ se confirma que el número de lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias descendió un 19,2%, acumulando así 15 trimestres consecutivos de descensos. Por el contrario, los desahucios correspondientes al alquiler continúan incrementándose, alcanzando una cifra superior al 5,2% respecto al primer trimestre del año pasado.

Teniendo en cuenta los datos por Comunidades Autónomas, un trimestre más Cataluña se sitúa en cabeza, con 3.557 lanzamientos, que representan el 22,9% del total nacional. Tras la comunidad catalana viene Andalucía (2.499), la Comunitat Valenciana (2.119) y Madrid (1.730). Con solo los datos de desahucios por la LAU, Cataluña vuelve a estar en primer lugar con el 22,8% (2.335 ) de los lanzamientos, seguida por Andalucía (1.422), (1.365) y Comunitat Valenciana (1.254). Pasa a primera posición Andalucía (914) si atendemos sólo a los lanzamientos hipotecarios, seguida por Catalunya (826), Comunitat Valenciana (787) y Murcia (417).

La comunidad autónoma con mayor número de ejecuciones hipotecarias iniciadas en el primer trimestre fue Catalunya con 1.092, le siguieron Andalucía, con 1.065; la Comunitat Valenciana, con 706; Madrid, con 415; y Murcia, con 291.

Otro dato interesante, que muestra el informe del CGPJ, es el de los juicios por ocupación ilegal de viviendas. En el primer trimestre se han registrado 901 demandas, de las que se han resuelto 647. El mayor número de ellas (265, que representan el 29,4% del total nacional) se ha dado en Catalunya. Le siguen Andalucía (134), Comunitat Valenciana (122) y Madrid (100).

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Subida de precio y reducción de la oferta, principales efectos del decreto del alquiler

Vivienda: El decreto del alquiler ha subido los precios y reducido la oferta

La Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios muestra su «preocupación» por los efectos de la entrada en vigor del real decreto con medidas que modifican la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU), ya que «ha subido los precios y ha reducido la oferta de alquiler».

Así lo señala la organización que agrupa a más de 1.300 agencias inmobiliarias en activo en España, que muestran su preocupación por la reducción de la oferta de alquiler, pese a que la demanda es «la misma», y el alza de los precios.

El presidente de la asociación, Óscar Martínez, explica que el mercado de la vivienda es «muy miedoso», por lo que «cualquier movimiento se traduce en retraimiento», en un contexto en el que se ha cambiado tres veces la regulación del alquiler en pocos meses.

«Los propietarios particulares están confundidos, hay temor a alquilar y desconocimiento de algunas modificaciones. No solo los particulares se retraen a la hora de poner pisos en alquiler«, señala Martínez.

Además, avisa de que las sociedades están estudiando desistir de sacar producto para arrendar por la prolongación de los contratos a 7 años, puesto que ven que son plazos demasiado largos para sus planteamientos y contemplan cambiar el arrendamiento por la venta, lo que considera que reducirá también la oferta de alquiler.

Estamos viviendo una situación inaudita, ya no ponemos anuncios sobre pisos de alquiler, porque se bloquean las centralitas, con más de 40 años de experiencia, nunca habíamos visto una situación similar», ha añadido.

Subida de precios por la prolongación de contratos

Según Martínez, en las primeras semanas de la nueva normativa, además de la reducción de la oferta, se aprecia también una tendencia al alza en los precios de salida de los alquileres provocada por la prolongación de los contratos de 3 a 5 años.

Esto se debe, explica, a que los arrendadores intentan que no se les desfasen las rentas por estos periodos más largos». «Cuando el propio mercado tendía a dar síntomas de moderación en los precios del alquiler, empezamos a ver como estas medidas favorecen nuevas subidas a causa de la poca oferta y la mucha demanda», sostiene.

Según estimaciones recientes, más de un 80% del parque de alquiler en España está en manos de propietarios particulares, pequeños inversores que ven en la vivienda una forma de asegurarse un futuro o de ayudar a los hijos.

«No se favorece a estos propietarios para que saquen la vivienda la mercado de alquiler. No hay medidas que aporten confianza, Se han ampliado los plazos para el desahucio y, tal como quedan los pisos tras una operación de este tipo, al propietario no lo quedan ganas de volver a alquilar«, criica.

A esto se suma que las medidas fiscales aprobadas para favorecer al arrendador son «insignificantes». De esta forma, lamenta que cuando el mercado empezaba a dar síntomas de moderación en los precios del alquiler, las medidas «han favorecido un nuevo repunte».

Para los expertos, tampoco anima al propietario «la responsabilidad que le recae, sin que le corresponda, en el caso de las familias vulnerables en los que deben intervenir los servicios sociales.

En este sentido, los expertos ven «desafortunada» la decisión de suprimir las garantías adicionales y avales para los potenciales inquilinos, ya que la medida perjudica a las personas con menos recursos.

«Con las garantías adicionales podían aportar una seguridad al propietario y garantizar el pago de las rentas. La ausencia de estas garantías dificulta en gran manera, y, en muchos casos imposibilita, el acceso de estas personas al alquiler libre», añade.

Alquiler turístico

Por su parte, los expertos inmobiliarios aplauden la decisión del Ejecutivo de avanzar en una normativa estatal que regule los alquileres turísticos.

Por ello, ven «acertado» que este modelo de alquiler esté excluido de la LAU y que la Ley de Propiedad Horizontal haya incorporado modificaciones que dan a la comunidad propietarios recursos para limitar estos alquileres en los bloques plurifamiliares. También creen que estas medidas favorecerán que muchos de estos pisos salgan al alquiler ordinario y permita incrementar la oferta.

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¿Estoy obligado a tener seguro del hogar?

Es habitual que, a la hora de contratar un seguro del hogar, surjan muchas dudas.¿Es obligatorio? ¿Qué debe cubrir? ¿Quién debe hacerse cargo en el caso de un inmueble en alquiler? ¿Cómo podemos asegurarnos de qué contratamos y evitarnos sorpresas desagradables?

Hemos hablado con Miguel Ángel Serrano, miembro del equipo jurídico de la asociación de consumidores FACUA, para que nos aclare todo lo que debemos saber sobre los seguros del hogar.

¿En qué casos es obligatorio el seguro del hogar?

El seguro del hogar, de por sí, no es obligatorio. Pero puede que sea un requisito de la hipoteca o el contrato de alquiler. “Las entidades financieras que han concedido la hipoteca puede que nos obliguen a un seguro obligatorio, generalmente el seguro de incendios y a veces a otros más completos. En otros casos el consumidor se ve “forzado” también a contratar un seguro de hogar porque supone una reducción en la cuota de su hipoteca”, explica Serrano.

En el caso de una vivienda en alquiler tampoco es obligatorio. Sin embargo, algunos propietarios pueden exigir a los inquilinos su contratación. “Un contrato de alquiler es un acuerdo privado entre las partes, que puede estipular cualquier tipo de cláusula que no sea contraria a la legislación, a la ley de arrendamientos urbanos”, indica el abogado.

Casi siete millones de viviendas en España no están aseguradas

Antes de contratar, lee bien las condiciones

A pesar de no ser obligatorio, son muchas las personas que optan por contratar un seguro del hogar como protección ante ciertos siniestros. Pero, ¿sabemos qué cubren realmente?

Antes de contratar un seguro de hogar, es aconsejable leer todas y cada una de las condiciones de la póliza y preguntar todo aquello que no quede claro, para evitarse sorpresas desagradables. “Debemos tener claro qué es lo que el seguro va a cubrir y qué no, y valorar si por nuestra actividad, tipo de vivienda y circunstancias concretas merece la pena contratarlo o no”, dicen desde FACUA.

Hay que tener en cuenta que existen diversos tipos de pólizas: de continente, de contenido, con daños a terceros, etcétera. Las cláusulas pueden hacer referencia simplemente al valor del inmueble, o incluir también los muebles, electrodomésticos y aparatos electrónicos, joyas u otros objetos, por las cantidades que se elijan.

Algunos seguros ofrecen también servicios de reparaciones, con un número de horas anuales de profesionales para hacer pequeños arreglos en casa. Las condiciones pueden variar si se trata de una primera residencia o de una vivienda vacacional, si es de uso habitual o si está alquilada. Cabe asegurarse también de qué cubre ya el seguro vecinal, el del edificio, para evitar duplicar coberturas.

“Hay que revisar tanto las condiciones generales como las particulares que nos hayan aplicado a nuestro caso concreto. Puede pasar que tengamos una rotura en un grifo que provoque una inundación en el piso de abajo y descubrir que el seguro nos cubre el grifo roto pero no los daños terceros. Hay que tener claros estos aspectos antes de decidir invertir en una póliza anual”, indica Serrano.

¿Cuáles son los problemas más comunes?

Desde la asociación de consumidores FACUA han detectado cuáles suelen ser los malentendidos más habituales en los seguros del hogar. Uno de ellos son las franquicias. “Por ejemplo, puede que el seguro cubra los desperfectos en los muebles del hogar, pero quizá solo hasta una cantidad concreta o, al contrario, a partir de cierto importe. Es uno de los temas que puede conllevar mayor controversia”. Otro problema son los baremos internos que algunas compañías aplican a la hora de calcular las indemnizaciones. “Quizá pensamos que si se nos rompe el televisor la compañía aseguradora responderá por la totalidad de su precio y en realidad solo ofrece un porcentaje”, añade Serrano.

Cómo finalizar un contrato de alquiler

Atento al lenguaje: puede ser enrevesado

Entender una póliza no siempre resulta sencillo. “Hemos observado que, a menudo, el lenguaje de las pólizas no es suficientemente claro. Se trata de un contrato con los consumidores y, como tal, debería estar escrito de manera que cualquier persona, independientemente de su nivel cultural o de formación pudiera entender qué es lo que está firmando, pero no es así”, indica Serrano.

“Además, es un sector comercial bastante agresivo, y a veces la información comercial es incorrecta o incompleta. Insistimos en que debe leerse la póliza entera, no fiarnos del resumen publicitario”. Ante las dudas, la recomendación es siempre preguntar antes de contratar.

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Los profesionales inmobiliarios quieren tener voz en las políticas de vivienda

Las políticas de vivienda son una parte importante de la campaña electoral. No obstante, la vivienda ya no está entre las principales preocupaciones de los españoles, según el CIS. La postura de los diferentes partidos ante esta cuestión varía en función del signo. A la hora de la verdad, todos tienen alguna idea con la mejorar la accesibilidad a la vivienda. Sin embargo, cuando llega el momento de convertir estas propuestas en leyes, el Gobierno apenas cuenta con la opinión de profesionales del sector inmobiliario.

Conocimiento y experiencia al servicio del interés general

La participación del sector privado en las políticas de vivienda se justifica por la trayectoria y conocimiento de base que aporta. Para Daniel Cuervo, secretario general de APCEspaña, «los sectores siguen sin ser escuchados, lo que perjudica a la actividad empresarial, y por ende, a la sociedad». En la misma línea se manifiesta Ramón Riera, presidente de FIABCI España, revelando que «los agentes inmobiliarios somos una parte importante de esta industria y no se nos tiene en cuenta».

Según Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, las asociaciones y agrupaciones del sector «son las que viven de cerca cuál es la situación y las necesidades de este mercado». Este know-how es clave para diseñar políticas de vivienda eficaces. Tal y como subraya Cuervo, «podemos aportar nuestra experiencia, mejorando nuestros servicios y productos para aportar calidad de vida al consumidor». Asimismo, desde la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), señalan que «por la especialización y nuestra actividad diaria, tenemos datos y conocimiento técnico que puede aportar valor».

Potenciar el diálogo público-privado

La falta de diálogo es el gran problema. Corral exige «un diálogo abierto como existe en otros procesos legislativos». Al mismo tiempo, Cuervo declara que este acercamiento debe producirse «de manera muy transparente y abierta, con datos reales y experiencias propias«. La razón de esta desconexión podría estar en la ausencia de un representante único. Por ejemplo, Gerard Duelo, presidente del COAPI de España, señala que la consecuencia de «la desregularización» fue que «tanto los consumidores como el Gobierno no tienen un interlocutor claro para los temas de vivienda».

Paloma Arnaiz, secretaria general de la AEV (Asociación Española de Análisis de Valor), manifiesta que «sería muy conveniente que partiera de la propia Administración la iniciativa de mantener reuniones presenciales con representantes sectoriales, con el fin de contrastar las opiniones de uno y otros». Sin embargo, el portavoz de APCEspaña se queja de que «se cubre expediente manteniendo un encuentro anual, pero en el fondo es una consulta de cara a la galería».

El cortoplacismo de las políticas de vivienda

Los profesionales echan en cara al Ejecutivo la falta de visión con la que se aprueban las leyes de vivienda. «Estamos haciendo normas cortoplacistas. Hay cuestiones que requieren más de cuatro años para llevarlas a cabo», admiten desde Foro, refiriéndose en concreto al real decreto del alquiler. Esta ley es, para Corral, «un parche que no solucionará los problemas que persigue». De hecho, este experto matiza que incluso «podría provocar el efecto contrario: que haya menos oferta y que suban aún más los precios».

También sobre el polémico real decreto se ha pronunciado ACI. «No ha contado con el respaldo del sector, sino que solo ha buscado el apoyo de las fuerzas políticas necesarias para sacar adelante el texto. Desde nuestro punto de vista esto es un error». La búsqueda de votos enturbia la redacción de normas, una cuestión técnica que, en opinión de Arnaiz, debería ser resuelta «de una forma objetiva y ajena a los vaivenes de la voluntad política».

Normas aprobadas sin consenso

Más allá del contenido del polémico real decreto está, precisamente, la norma jurídica escogida. «En los últimos tiempos ha primado el uso la figura del real decreto-ley, tramitado por vía de urgencia y exento de la obligación de convocar una consulta pública», asegura Arnaiz. La secretaria general de la AEV indica que, esta fórmula hace que «la participación de la sociedad civil y de las asociaciones del ámbito inmobiliario haya sido prácticamente anecdótica».

De la misma opinión es Riera, que tacha las leyes exprés, que afectan a todos, de poco minuciosas. Riera comenta que «debe haber la máxima compensación posible porque a veces apoyando a unos, se desfavorece a otros». Por su parte, Cuervo declara que «últimamente se legisla para cubrir expediente y no con la finalidad de aportar reglas de juego claras y bien estructuradas que resuelvan problemas de fondo».

La rapidez interfiere en la seguridad jurídica

El desfile continuo de leyes relativas a la vivienda provoca un escenario de incertidumbre nada deseable. «Los mercados y sectores necesitan seguridad jurídica y políticas a largo plazo para obtener los mejores resultados», revela Cuervo. Esto no significa, según APCEspaña, que la pauta sea la imposición de normas rígidas y poco escalables, sino todo lo contrario: «Necesitamos planteamientos estables con un esqueleto bien armado, pero con cierta movilidad».

Para evitar esa sensación de desamparo jurídico, Duelo propone que las soluciones partan de los profesionales y no de los gobiernos, que deberían limitarse a ser «impulsores y canalizadores». Duelo sugiere que estas soluciones consensuadas se fijarían «atendiendo a las demandas y necesidades de los consumidores y usuarios». De este modo, ante un cambio de Ejecutivo, «las acciones emprendidas no se verán como fruto de un partido concreto. Así, el siguiente no tendría la tentación de cambiarlo por el suyo».

Políticas de vivienda a largo plazo

La organización territorial y la asignación de competencias tampoco facilitan el trabajo. «España adolece de un complejísimo sistema multinivel (nacional, regional y local) que dificulta sobremanera la actividad inmobiliaria», según ACI. «La poca coordinación territorial entre los planes generales de urbanismo de los municipios conduce a que las dotaciones de suelo previstas no encajen después con las necesidades reales y los movimientos de la población», matiza Arnaiz. En este sentido, la experta reclama «planes flexibles que entren en funcionamiento con celeridad».

En la misma línea, desde ACI creen que se debería «establecer un plan estatal de vivienda que recoja las líneas generales de cuál es el proyecto a futuro del país en este asunto». Una vez diseñada la guía, esta asociación propone legislar con reglamentos, mucho más flexibles. De este modo, ACI asegura que «se podría dar respuesta a las necesidades de la ciudadanía en cada momento en función de las demanda sociales, medioambientales y urbanísticas». Es por ello que, también desde la AEV exigen «una hoja de ruta estable, clara y duradera».

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¿Qué consecuencias tiene no incluir el alquiler turístico en la declaración de la renta?

Si no declaraste las rentas del alquiler turístico puedes hacer una complementaria

La administración requerirá a los propietarios de estos inmuebles que subsanen las discrepancias que existen con respecto a la información que envían las plataformas de alquiler turístico.

El alquiler de viviendas o parte de ellas con fines turísticos conlleva unas obligaciones fiscales que la persona que lo realiza ha de conocer. Los ingresos obtenidos por esta actividad están sujetos al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), con lo que no declararlos tiene consecuencias. En el caso de que no se hayan declarado dichos rendimientos, lo primero que debe saber el arrendador con fines turísticos es que “la Administración tributaria puede comprobar estas discrepancias con la información que le envíen desde las plataformas de alquiler y requerirá al propietario del inmueble para que las subsane”, explica Carlos Romero Plaza, coordinador de la sección del IRPF de la Asociación Española de Asesores Fiscales (AEDAF).

La consecuencia de la comprobación por parte de la Agencia Tributaria es que, si efectivamente resulta que existe un ingreso por arrendamiento turístico no declarado, se realizará una regularización. Hacienda “regularizará la situación mediante una liquidación del IRPF que incluya las rentas del alquiler no declaradas”, asegura Carlos Romero. En esta liquidación se incluirán también intereses de demora por el número de días transcurridos desde que los ingresos debieron realizarse, es decir el 30 de junio como fecha límite que es la que marca el fin de la Campaña de la Renta, hasta que la Administración dicte la liquidación. El experto de AEDAF añade que, junto con la liquidación, “es muy probable que se inicie un procedimiento sancionador que finalice con la imposición de una sanción al obligado tributario por no declarar correctamente todos los rendimientos obtenidos en el año”.

En definitiva, no declarar las rentas generadas por el alquiler turístico de la vivienda o parte de la misma al final resulta caro. Se termina tributando por el dinero ganado y, además, con intereses de demora y una sanción más que probable.

Solución voluntaria

La manera de solucionar el problema de las rentas del alquiler turístico no declaradas en ejercicios anteriores, es decir de regularizarlas antes de que intervenga Hacienda, es presentar declaraciones complementarias del Impuesto sobre la Renta de los ejercicios no prescritos. La prescripción tiene un plazo de cuatro años hacia atrás, por lo que el último ejercicio no prescrito es el de 2014, que debe presentarse hasta el 30 de junio de 2019.

Carlos Romero señala que “con la presentación de estas declaraciones complementarias se aflorarían a Hacienda los rendimientos derivados de los alquileres no declarados de años anteriores”. Eso sí, hay que tener en cuenta que las declaraciones complementarias conllevan la imposición de un recargo “por presentación extemporánea de la autoliquidación”, según establece la Ley General Tributaria en su artículo 27. La cuantía del recargo varía de acuerdo con el tiempo transcurrido y así puede ser del 5%, del 10%, del 15% o del 20% sobre lo debido en función de si han pasado tres, seis, doce meses o más desde la fecha en que finalizó el periodo voluntario de declaración, que es el 30 de junio del año correspondiente.

Recargo pero no sanción

Si el contribuyente regulariza su situación con respecto a los rendimientos del alquiler con fines turísticos no declarados por sí mismo, habrá recargo pero no habrá sanción. “Por tanto, es muy recomendable que sea el contribuyente quien voluntariamente informe de estos alquileres y pague la cuota del IRPF que proceda, pues cuantitativamente supone un ahorro hacerlo de ese modo en lugar de esperar a que sea la Administración tributaria la que compruebe y sancione”, concluye el especialista de la AEDAF.

Publicado en: https://cincodias.elpais.com

¿Compras o alquilas?

Estas son las opciones principales que tenemos para acceder o cambiar de vivienda. Cada una implica una predisposición mental y un plan de acción muy diferentes.

¿Qué necesitas para comprar y alquilar?

Tanto si compras como si alquilas una vivienda adquieres unos compromisos, como el pago mensual del alquiler o de la hipoteca. Veamos aquí algunos de los requisitos comunes tanto si compras como si alquilas:

Tienes que prever que dispondrás del dinero necesario mes a mes, ya que no puedes fallar a ningún pago mensual.
Tienes que demostrar que tienes estabilidad laboral.
Tienes que demostrar que dispones de ingresos mensuales fijos y estables.
Tienes que presentar referencias sobre el hecho de ser buen pagador.

COMPRAR

Veamos las principales razones que te pueden impulsar a optar por la compra de una vivienda:

Te da seguridad tener un inmueble en propiedad.
Lo puedes dejar en herencia.
Lo puedes disfrutar siempre que quieras.
Tienes ahorros: dispones al menos del 30 % del coste del piso para las gastos previos a la compra: el notario, los impuestos, el registro…
Porque quieres invertir tus ahorros en bienes inmuebles, que son más rentables que otros productos bancarios.
Porque las viviendas han bajado de precio.
Porque puedes encontrar pisos a buen precio en zonas de costa o de montaña.
Porque puedes sacarle un rendimiento económico: poner el inmueble en alquiler, amortizando así la hipoteca y manteniendo la propiedad.

Comprueba los gastos y trámites que tendrás si compras o alquilas una vivienda.

ALQUILAR

Veamos cuáles son las principales razones te pueden impulsar a optar por el alquiler de una vivienda:

El proceso de alquiler es más fácil y menos costoso que el de compra.
Te permite tener libertad de movimientos, si tienes que dejar el piso de forma repentina o debes trasladarte, ya que el contrato se puede revocar avisando con un tiempo de antelación concreto.
Supone menos costes de mantenimiento de la vivienda.
Desgrava a las rentas de menos de 24.000 euros brutos anuales si la vivienda alquilada es la vivienda habitual.
Al firmar, tienes que desembolsar menos cantidad de dinero que si compras: una mensualidad + una segunda, como fianza + un tercer mes como comisión si alquilas mediante un agente inmobiliario.

Comprueba los gastos y trámites que tendrás si compras o alquilas una vivienda.

Publicado en: https://www.habitaclia.com

El contrato de alquiler: derechos y obligaciones

Si vas a firmar un contrato de alquiler con la finalidad de que el inmueble se use como vivienda, debes saber cuáles son tus obligaciones y derechos, ya seas el arrendador (propietario) o el arrendatario (inquilino).

Estas obligaciones y derechos están reflejadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) así como en algunos preceptos del Código Civil (CC). Aquí destacamos las más relevantes, para que no te pierdas.

El tiempo que dura el contrato

El tiempo por el cual el propietario proporcionará el uso de la vivienda al inquilino debe ser determinado por acuerdo entre las partes, por lo tanto, excluyendo plazos indefinidos.

El arrendador y arrendatario pueden pactar cualquier plazo, pero si no lo hacen, se entenderá que el contrato tiene una duración de un año.

No obstante, e independientemente de la duración acordada, el inquilino tendrá derecho a prorrogar el contrato por un mínimo de tres años de duración.

Así, aunque se haya acordado un plazo de uno o dos años, si el inquilino decide quedarse en la vivienda, podrá hacerlo incluso sin el acuerdo del propietario hasta un máximo de tres.

A pesar de ello, en el supuesto que el contrato entre en esta prórroga obligatoria para el propietario, este tiene la opción, a partir del primer año de duración, de poner fin al contrato si necesita la vivienda para sí mismo o para un familiar de hasta primer grado (hijos, padre o madre).

Esta necesidad puede presentarse cuando el propietario se queda sin vivienda para sí mismo, o bien cuando uno de sus hijos se quiere independizar y no disponen de otra vivienda o incluso en el supuesto de que el propietario, que está viviendo en el extranjero, quiera volver a España al jubilarse y necesite el inmueble alquilado.

Las condiciones de la vivienda

También es una obligación del propietario, junto con la entrega de la vivienda, el mantenerla en las condiciones pactadasdurante todo el plazo convenido.

Esta obligación implica que el propietario debe llevar a cabo las obras de reparación necesarias para que esta cumpla con las condiciones de habitabilidad acordadas al inicio del contrato.

Por ejemplo, si la vivienda se entregó con un determinado sistema de calefacción o refrigeración, las reparaciones de estos servicios deben correr a cargo del propietario. No es válido un acuerdo por el cual el inquilino asuma las obras de reparación.

La obligación de reparar la vivienda tiene dos excepciones:

Cuando los daños en la vivienda son causados voluntaria o negligentemente por el inquilino.
Por la ejecución de pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario, que son una obligación del inquilino.

La diferencia entre obras de reparación a cargo del propietario y las pequeñas reparaciones a cargo del inquilino no se especifica en LAU, por lo que han sido los tribunales los que han ido determinando qué tipo de obras se incluyen en cada concepto.

Por ejemplo, el propietario debe costear las reparaciones de goteras y humedades, así como las del sistema eléctrico, mientras que el inquilino debe efectuar pequeñas reparaciones, como arreglar unas grietas superficiales o cambiar alguna pieza de la lavadora necesaria para que esta funcione.

El pago de la renta

Por su parte, la obligación principal del inquilino es satisfacer la renta en la cantidad y tiempo acordados, que normalmente será mensualmente y en metálico.

La actualización o aumento de la renta se podrá llevar a cabo, previa notificación por la parte interesada, siempre que se haya previsto en el contrato que se procederá a dicha actualización.

Aunque esta sea la forma más común de pagar por el uso de la vivienda, el art. 17.5 LAU también admite desde 2013 que las partes acuerden que la renta quede reemplazada por unas determinadas obras de reparación o reforma, sin que esto suponga que el inquilino deje de tener los derechos de la LAU.

Por ejemplo, si la vivienda tiene defectos en la cocina o en el baño en el momento de alquilarla, el inquilino puede asumir la obligación de ponerlos en las condiciones adecuadas a cambio de una reducción de la renta, ya sea total o parcial.

Dependiendo de la entidad de las obras, por lo tanto, el inquilino no tendrá que pagar ninguna renta en dinero, pero sí llevar a cabo obras de rehabilitación.

Al iniciar el contrato, el inquilino también tiene la obligación de prestar fianza, equivalente, como mínimo, a una mensualidad de renta, aunque las partes pueden pactar una fianza de mayor cantidad o incluso otras garantías, como avales o la obligación de contratar un seguro que cubra el riesgo de impago de la renta o daños en la vivienda.

De hecho, el inquilino tiene la obligación de no provocar daños en la vivienda, cuando estos vayan más allá de un desgaste ordinario, así como de no hacer actividades insalubres, molestas, ilícitas o peligrosas en la vivienda, hecho que permitiría al propietario solicitar la resolución contractual.

El inquilino también debe tener en consideración que, a parte de lo anterior, el propietario puede pedir la resolución del contrato si deja de vivir en la vivienda (excepto cuando todavía reside su cónyuge o sus descendientes), así como si el inquilino subarrienda o cede la vivienda a un tercero sin el previo consentimiento del propietario.

Por último, a partir de 2013 se ha facilitado que el propietario pueda poner fin al contrato cuando vende la vivienda o cuando tiene lugar, por ejemplo, una ejecución hipotecaria sobre el inmueble.

Si el contrato de arrendamiento no fue inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario de la vivienda alquilada, siempre que sea de buena fe, podrá poner fin al contrato.

El Tribunal Supremo ha entendido que es difícil considerar que un comprador actúa de buena fe, si no sabe que había un inquilino en la vivienda, ya que significa que no comprobó físicamente que esta estaba alquilada. En este caso, la buena fe solamente se puede entender en la compra de múltiples viviendas por parte de fondos inmobiliarios, por la dificultad que significa comprobar el estado de cada una de las viviendas.

Lo mismo sucede con el desahucio de la vivienda, si el contrato de arrendamiento no está inscrito. El inquilino no tendrá derecho a ninguna indemnización por el hecho de que el nuevo propietario ponga fin al contrato.

Atención a las cláusulas nulas

Las cláusulas que con más frecuencia aparecen en los contratos y que son nulas por contravenir la LAU son las siguientes:

Cuando se denomina el contrato como «de temporada» cuando realmente no tiene dicha finalidad, sino que es permanente, con la intención de excluir la LAU.
Cuando se elimina el derecho a prórroga de hasta tres años.
Cuando en el contrato se hace renunciar al inquilino de su derecho a desistir del contrato de forma unilateral, o exigirle que haya transcurrido un plazo contractual superior de seis meses exigido por la LAU.
Cuando en el contrato se obliga al inquilino a asumir los gastos de las obras de reparación de la vivienda, que son obligación del propietario.
Cuando se exige al inquilino que permita el acceso a la vivienda al propietario bajo cualquier circunstancia. La vivienda alquilada está protegida por el derecho de inviolabilidad del domicilio del inquilino, por lo que el propietario requerirá de su consentimiento para entrar en ella o bien de una autorización judicial.

Puedes consultar más detalles acerca del alquiler en www.infovivienda.es

Texto escrito por Rosa María García, investigadora de la Cátedra UNESCO de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili

Publicado en: https://www.habitaclia.com

El nuevo decreto de vivienda no limitará el precio del alquiler

El nuevo decreto de vivienda del Gobierno y Podemos no limitará el precio del alquiler

SÍ CONTIENE MEDIDAS SOCIALES

El nuevo decreto de vivienda no impondrá límites a los precios del alquiler. A pesar de que era una exigencia de Podemos y de que el Gobierno sí introducirá un índice de referencia estatal del precio del alquiler, la nueva legislación no otorgará a las comunidades autónomas la capacidad de topar los arrendamientos en aquellas zonas tensionadas o congestionadas.

Para ello sería necesario modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, en concreto, el artículo 17 de la normativa, que en su primer punto señala que «la renta será la que libremente estipulen las partes». «Si ese artículo no se modifica para que se haga explícito que los precios se pactarán libremente excepto en zonas tensionadas, en las que se aplicará el índice de referencia, no es posible limitar los precios», señala a este periódico Lucía Martín, diputada de En Comú Podem y portavoz en la comisión de Fomento. «Ese cambio no está en el decreto porque el Gobierno se ha negado explícitamente, y no habrá regulación de precios», añade.

Esta decisión podría haber puesto en peligro la aprobación de la medida, tal y como ya ocurrió en enero cuando Podemos tumbó el decreto. Sin embargo, la formación liderada por Pablo Iglesias ha decidido en esta ocasión rebajar sus exigencias ya que entiende que el texto contiene medidas sociales que tienen que salir adelante y que permitirán hacer política de vivienda.

Así, el decreto contempla que las personas físicas estarán obligadas a aplazar los procesos desahucios un mes, mientras que en el caso de las personas jurídicas el plazo será de tres meses. Asimismo, la duración del contrato será de cinco años en el caso de las personas físicas y siete para las jurídicas, y la evolución interanual de los precios deberá estar vinculada a la inflación en todos los alquileres.

Además, el decreto hará alusiones a posibles bonificaciones fiscales como podrían ser rebajas en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o en el IRPF para aquellos arrendadores que alquilen sus inmuebles por debajo de los precios de referencia y, por lo tanto, colaboren en la contención de los precios. Sin embargo, Martín asegura que estas ventajas en el ámbito impositivo no estarán completamente cerradas y que «deberán ser desarrolladas en el futuro».

En cuanto a la aprobación de la medida, la previsión es que se incluya en el Consejo de Ministro de hoy, y parece probable que el Gobierno de Pedro Sánchez conseguirá los apoyos necesarios para su tramitación. PNV y Bildu estaban todavía ayer estudiando la propuesta, pero el Gobierno confía en que finalmente ofrezcan su voto favorable.

Ampliación del permiso de paternidad

Por otra parte, en el Consejo que hoy se celebra también está previsto la aprobación del Real Decreto Ley de medidas en favor de la igualdad laboral entre hombres y mujeres que, entre otras cosas, incluye la ampliación del permiso de paternidad.

En concreto, el permiso se extenderá hasta las ocho semanas en 2019, aunque la intención del Gobierno es que el periodo se eleve a 12 semanas en 2020 y alcance las 16 semanas en 2021, con lo que paternidad y maternidad se equipararían. El Ejecutivo de Pedro Sánchez considera que ninguna formación política se opondrá a la ampliación, con lo que el presidente podrá sumar este potente argumento electoral a la notable oferta de empleo público que quiere lanzar antes del 28-A o al propio decreto de vivienda.

Publicado en: https://www.elmundo.es

“El asesoramiento inmobiliario directo y personal es y será insustituible”

¿Qué consecuencias ha tenido la desregulación del sector en el año 2000 para la actividad de los APIS?

Para la actividad de los API colegiados no tuvo repercusión. Nuestros profesionales colegiados siguieron ejerciendo la actividad acorde con su regulación legal, formación, buena praxis y deontología profesional. Para el Consejo General API como colectivo de profesionales, la colegiación pasó a ser voluntaria y, aunque el censo nacional de colegiados no bajó bruscamente, tampoco ha sufrido desde entonces grandes incrementos. El motivo es que la compraventa de inmuebles se convirtió en una actividad sin necesidad de titulación ni colegiación.

El cambio lo notó el sector de la intermediación inmobiliaria y, especialmente, los ciudadanos.Al sector llegó un gran número de operadores sin control de ningún tipo, pues la actividad era libre, sin exigencias ni requisitos. La competencia formada, responsable y solvente fue y es positiva para dinamizar el mercado. Pero la competencia desleal, descontrolada y abusiva perturbó el mercado, con malas prácticas y negligencias de todo tipo. Las consecuencias graves las padecieron, como siempre, los ciudadanos en sus intereses jurídicos y económicos.

Con el renacer del mercado inmobiliario han aumentado las agencias inmobiliarias, ¿hay peligro de que se repitan los errores del pasado?

Resurge la actividad inmobiliaria y vuelve la implantación de oficinas y agencias inmobiliarias, vuelven a la calle los corredores, comisionistas y también oportunistas que van a salto de mata, según las tendencias económicas de cada momento. Sin embargo, las administraciones públicas siguen pasivas sobre la necesaria protección a los ciudadanos que reciben servicios inmobiliarios. Han tenido 11 años para preparar este nuevo desembarco, para establecer un nuevo escenario con unas normas de juego y fijar los requisitos para ejercer esta actividad de riesgo para el consumidor, pero no se ha hecho nada.

En un sector en el que están en juego intereses inmobiliarios, jurídicos y económicos, como el acceso a la vivienda de una familia, debe existir un marco legal y medidas de control administrativo. Las administraciones defienden, por un lado, la función social de la vivienda, que incluye la necesidad de un acceso y una tenencia segura, pero miran para otro lado en el sector de la intermediación, es decir, el de los operadores que deben facilitar el acceso con formación, transparencia y ética. La incongruencia es evidente. Es un falso liberalismo. Determinados sectores necesitan una mínima intervención de las administraciones públicas para salvaguardar un derecho tan básico de los ciudadanos como la vivienda digna.

¿Cree, por tanto, que debería regularse la función del agente inmobiliario?

Se ha perdido una gran oportunidad para incluir esta regulación en la Ley de Crédito Inmobiliario. Todo el mundo sabe que la hipoteca es un negocio jurídico complementario del principal, que es la compraventa. Si en el sector hipotecario es necesaria la profesionalización de los operadores bancarios, la transparencia, la información veraz y completa al consumidor hipotecario, es igual de necesaria la profesionalización de los agentes inmobiliarios, el control de su actividad y las exigencias de información, transparencia y responsabilidad. El ciudadano, antes de contratar una hipoteca, ya ha visitado una agencia inmobiliaria y se ha interesado por algún inmueble. El riesgo lo tiene desde el minuto uno.

¿Qué requisitos debería cumplir un agente inmobiliario para ejercer?

Dos requisitos son básicos: la formación y la ética. Un buen asesor inmobiliario debe estar formado y tener conocimiento de la materia en la que trabaja: desde el conocimiento del mercado y su funcionamiento, hasta los aspectos jurídicos de la contratación, las circunstancias técnicas de los inmuebles, las incidencias urbanísticas, fiscales y financieras. Es una actividad multidisciplinar que no debe jamás minusvalorarse. La ética es también imprescindible. En este sector existe una gran asimetría informativa entre el prestador de servicios y el cliente, entre el vendedor y el comprador, entre el arrendador y arrendatario, entre el banco prestamista y el prestatario.

El API o el operador inmobiliario interviniente debe estar revestido en su actuación por principios éticos, con información absoluta sobre las operaciones encomendadas, sin ocultar nada, y respetando la libre decisión de los clientes y sus tiempos de decisión, sin presiones. La avaricia mercantil que nubla la vista no casa en este sector, pues las decisiones económicas y habitacionales de los clientes son de calado. Los ingresos económicos de los agentes inmobiliarios llegarán, antes o después, pero siempre como consecuencia natural del buen hacer, no con ocultaciones o engaños. Además, los agentes inmobiliarios deben estar completamente identificados por el cliente en su lugar de trabajo para posibles quejas(basta ya de corredores de calle); deben estar protegidos con seguros, ser solventes, responsables y responder ante cualquier anomalía o negligencia.

¿Los registros de agentes que se han puesto en marcha en algunas comunidades han servido para mejorar la situación? ¿Este registro debe ser obligatorio o voluntario?

Ante la pasividad legislativa en el ámbito estatal, las comunidades autónomas van entendiendo la dimensión de esta actividad de intermediación y gestión inmobiliaria, y el riesgo que puede producir a los ciudadanos, especialmente en materia de vivienda. Por ello, Cataluña, País Vasco, Madrid, Navarra y Andalucía han legislado la protección a los consumidores inmobiliarios, creando registros de agentes inmobiliarios.

En mi opinión, solo los registros “obligatorios” serán realmente efectivos, en este momento el de Cataluña y el de Andalucía, pendiente de su reglamento. Los ciudadanos deben saber con exactitud si el agente inmobiliario que les atiende está homologado por la administración autonómica e inscrito en el registro, con las garantías oportunas, lo que redunda en seguridad y confianza.

¿Qué función ejercen los Colegios Oficiales en este contexto? ¿Es la única forma de asegurar la profesionalización del agente inmobiliario?

Los Colegios Oficiales son la máxima garantía en cualquier actividad profesional, por el control legal y disciplinario sobre sus colegiados, por sus fundamentos deontológicos y por su cobertura de responsabilidad frente a los clientes de los colegiados, al disponer de seguros de responsabilidad civil. Además, persiguen la formación continua de todos sus integrantes y la buena praxis en el ejercicio de su actividad. La dispersión territorial sobre toda la geografía española también es un factor positivo.

Los Colegios API no son entidades mercantiles destinadas a ganar dinero y la prueba es quela inmensa mayoría de los cargos de dirección son gratuitos. Su razón de ser es la atención y protección adecuada a los ciudadanos, haciendo valer una actividad profesional seria, rigurosa, responsable, segura, eficaz y ética.

Ahora la CNMC aboga por una mayor liberalización en el Estatuto de los colegios profesionales para favorecer la competencia y el acceso a la actividad. ¿Cuál es la postura del CGCOAPI frente a esta propuesta?

El Consejo General de Colegios API se opone a estas tesis ultraliberales que pretenden eliminar los Colegios porque entienden que son barreras al ejercicio libre de la actividad, ignorando que esta actividad de la intermediación y gestión inmobiliaria ya es libre desde el año 2000. Siendo voluntaria la colegiación, jamás puede perturbarse el libre ejercicio.

Además, mediante la aplicación de la Ley Paraguas que introducía la directiva europea de servicios, los Colegios ya se adaptaron a sus exigencias de costes y requisitos formales. La postura de la CNMC se basa en criterios puramente económicos y de supuesta competitividad, pero a costa de los criterios de seguridad jurídica, garantía y protección a los consumidores en las operaciones inmobiliarias. No todo el mundo puede hacer de todo y en materia inmobiliaria parece muy evidente por los intereses económicos y habitacionales en juego.

¿Está España en línea con los países europeos en cuanto a la regulación del agente inmobiliario?

España, con la desregulación total, se iguala con Holanda y Polonia pero nuestro entorno geográfico (Francia, Italia, Bélgica) tiene sistemas de control y regulación de los agentes inmobiliarios. Especialmente destacable es el caso de los países nórdicos por sus exigencias de formación y titulación. Si cruzamos el Atlántico, una sociedad avanzada como la de Estados Unidos también dispone por distintas vías de control, orden y responsabilidad.

¿Cómo ha afectado al agente inmobiliario la irrupción de las agencias inmobiliarias online? ¿Están los agentes preparados para la transformación digital?

La tecnología llega para quedarse y todo agente inmobiliario debería empezar, si no lo ha hecho, a iniciar un proceso de evolución tecnológica y cambiar el paradigma de trabajo. Están cambiando las formas de relacionarnos con los clientes, la transmisión de la información y los métodos o procesos de gestión. Esta es una realidad imparable. En ese marco llegan las proptechinmobiliarias, pero entiendo que el asesoramiento inmobiliario, directo y personal, es y será insustituible, por lo menos para un gran abanico de operaciones. Lo que no comparto es la publicidad de estas agencias on line basada en desprestigiar al resto del sector, tachándolos de antiguos o añejos. La competencia debe ser leal siempre, difundiendo las fortalezas propias y sin desprestigiar a los demás.

Publicado en: https://www.pisos.com