Alquiler con opción a compra: todo lo que debes saber

Alquiler con opción a compra: todo lo que debes saber

El alquiler con opción a compra puede ser una opción muy interesante para aquellas personas que se plantean adquirir una vivienda a medio plazo. Se trata de un tipo de contrato que tiene algunas particularidades que lo hacen algo más complejo. Por ello, en este post te damos todas las claves sobre él y qué es lo que deben tener en cuenta tanto el propietario como el inquilino/comprador en el momento de firmarlo.

Esta modalidad de arrendamiento se realiza mediante un contrato doble o mixto. Esto significa que incluye un subcontrato de alquiler y otro de compraventa. De esta manera, el inquilino puede vivir en el inmueble por un periodo de tiempo concreto y, al terminar, tendrá derecho a comprarlo y descontar, total o parcialmente, las cuotas del alquiler.

Ventajas e inconvenientes para el inquilino/comprador

El alquiler con opción a compra tiene ventajas e inconvenientes para cada una de las partes. Para la parte arrendataria, la principal es que supone ganar tiempo y ahorrar para la compra de la vivienda puesto que la renta del alquiler se descuenta si, finalmente, se adquiere el inmueble. Además, este ahorro facilita la concesión de una hipoteca puesto que, por lo general, las entidades bancarias valoran positivamente que el solicitante ya haya pagado una parte de la vivienda.

Asimismo, con este tipo de contrato, los inquilinos pueden acogerse a las ayudas al alquiler de las Administraciones Públicas, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos.

Sin embargo, este tipo de alquiler también tiene una desventaja: por lo general, en el momento de la firma es necesario pagar una prima inicial por el derecho a la compra.

Ventajas e inconvenientes para el propietario

Para la parte propietaria de esa vivienda también hay beneficios que convierten el alquiler con opción a compra en una opción interesante. Por ejemplo, con este tipo de arrendamiento se puede dar salida al inmueble más rápido sin tener que renunciar a la venta.

Además, de la misma manera que los inquilinos pueden optar a las ayudas al alquiler, los propietarios de una vivienda alquilada con opción a compra pueden beneficiarse de las ventajas fiscales para arrendadores.

La parte menos positiva para los propietarios es que en un primer momento, se renuncia a la cuantía que se percibe por una compra. Además, al definirse el precio del inmueble en el momento de la firma, se tiene que adaptar a la situación del mercado. Esto supone que, aunque los precios suban, el coste del inmueble tendrá que mantener en el momento de la compra.

Qué debe incluir un contrato de alquiler con opción a compra

Al ser un tipo de contrato tan peculiar, es conveniente que se especifiquen bien todas las condiciones en el documento para evitar cualquier problema posterior. Además, como es un contrato doble, tendrá que incluir todo lo relativo al alquiler y a la compra.

En la parte del contrato de alquiler, hay una serie de datos imprescindibles: plazo de duración del arrendamiento, plazo estimado para ejercer el derecho a la compra, la renta mensual o quién corre con los gastos de la comunidad o de posibles reformas.

Por lo que se refiere al contrato de compraventa, tendrá que especificar la voluntad del propietario de vender al inquilino la vivienda si este se muestra interesado en ella. Además, debe incluir el precio de venta del inmueble, el porcentaje (ya sea fijo o variable) de las cuotas del alquiler que se descontarán del precio de venta o la cuantía de la prima inicial que ha de desembolsar el arrendatario.

¿Qué tiene que tener en cuenta el inquilino/comprador antes de firmar el contrato?

Además de estos puntos, hay una serie de consideraciones que ambas partes deben tener en cuenta a la hora de elaborar un contrato de alquiler con opción a compra. En este sentido, el inquilino/comprador tiene que ser consciente de que:

  • Tiene derecho a permanecer en la vivienda mientras dure el contrato de alquiler. Aunque se decida no ejercer el derecho a la compra, el inquilino puede permanecer arrendado mientras tenga vigencia el contrato.
  • Puede prorrogar el contrato de alquiler. Para ello es imprescindible que el propietario esté de acuerdo. Si se realiza esta acción, la opción de compra también deberá especificarse en la prórroga porque si no quedaría invalidada.
  • El inquilino tiene exclusividad para la compra de la vivienda. Siempre y cuando se respete el plazo establecido en el contrato.
  • No hace falta esperar al final del contrato para ejercer el derecho a compra. Se puede realizar antes y, de hecho, es beneficioso para ambas partes: el inquilino no sufre las fluctuaciones de precios en la renta del alquiler y el propietario consigue completar la acción de venta antes de lo previsto.
  • Si se producen dos retrasos en el pago del alquiler, se pierde la opción a compra. Además, si esto sucede, también se pierde la prima aportada.
  • Cumplir con las obligaciones fiscales. Mientras sólo se indique el precio de la vivienda y el plazo para ejercer el derecho a compra, el inquilino podrá deducirse el coste del alquiler.

Qué tienes que tener en cuenta antes de firmar el contrato si eres propietario

Por otro lado, el propietario, antes de firmar un contrato de alquiler con opción a compra, debe tener en cuenta los siguientes aspectos:

  • Es recomendable fijar una prima inicial. Aunque no sea obligatorio, establecer este pago asegura que el inquilino tiene interés por comprar la vivienda.
  • La obligatoriedad de mantener el contrato. Esto supone que no se puede ceder, alquilar o vender el inmueble a terceros mientras esté vigente el derecho a compra del inquilino.
  • No se puede modificar el precio de compraventa pero sí el del alquiler. Aunque ninguna de las partes pueda cambiar el precio del inmueble que está fijado en el contrato, la renta del alquiler puede variar en función del IPC si así lo exige el propietario.
  • El contrato puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. Para ello es necesario que ambas partes estén de acuerdo y que se cumplan los requisitos básicos. Es decir, que aparezca el precio de compra, el de la prima y el plazo para ejercer este derecho.
  • Cumplir con las obligaciones fiscales. Si sólo se especifica el plazo y el precio de la vivienda, mientras dure el alquiler, el propietario tendrá que declararlo. Asimismo, si percibe una prima por la opción a compra, también deberá declararla.

Publicado en: https://www.fotocasa.es/

La recuperación del sector inmobiliario llegará al final del verano, según los expertos

La recuperación del sector inmobiliario llegará al final del verano, según los expertos

La Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI) constata que los precios de la vivienda en España se están manteniendo y prevé la recuperación del sector inmobiliario para finales del verano si los bancos mantienen la concesión de hipotecas.

La asociación valora el retorno a la actividad «con prudencia». Y explica que en los primeros días se ha observado que los precios de la vivienda se mantienen, ya que «el mercado no esta saturado de producto y el vendedor, en general, no ha subido el precio. Incluso se dan algunos descensos razonables para ajustarse a los precios de mercado».

El comprador sigue curioso e interesado

Por su parte, el comprador «muestra curiosidad e interés, pero necesita mayor seguridad sobre lo que va a ocurrir en el trabajo y la economía», explica APEI. También insiste en la necesidad de que tanto profesionales como clientes cumplan todas las medidas de protección y seguridad exigidas en el momento de las visitas.

Los expertos inmobiliarios estiman que la recuperación del sector no llegará antes de fin del verano. Y muestran su preocupación sobre la reacción de las entidades financieras ante el impacto económico generado por la crisis sanitaria de la COVID-19.

La recuperación llegará al final del verano

«Tememos que los bancos limiten la concesión de hipotecas y que incrementen los requisitos para los préstamos». El presidente de APEI, Óscar Martínez, alerta de que «esta situación provocaría un parón definitivo en las ventas y en la recuperación del sector».

Otra de las reacciones observadas desde APEI a través de su red de agencias es que «hay mucha curiosidad por los pisos con terraza, los áticos y las fincas rústicas. En cualquier caso, Martínez explica que las operaciones van «muy despacio» y cree que «la recuperación va a llegar a final del verano.

«El que quiere comprar necesita confianza. Saber lo qué va a pasar con las empresas y los puestos de trabajo. Para hacer movimientos el comprador necesita perder el miedo», ha señalado

Aumenta la demanda del alquiler

De igual forma, Martínez indica que el impacto la COVID-19 en el alquiler se ha traducido «en una demanda que sigue aumentando y unos precios que no bajan porque la demanda es muy superior a la oferta«, un alza ya previsto anteriormente.

Otro de los aspectos que ha favorecido la crisis sanitaria es que alquileres vacaciones se hayan derivado hacia los alquileres ordinarios.»La rentabilidad del alquiler residencial es mas baja que la del vacacional. Sin embargo, es una tendencia que observamos», ha apuntado.

Publicado en: https://noticias.habitaclia.com/

El 55% de profesionales inmobiliarios prevé estabilización en compraventa de viviendas

El 55% de profesionales inmobiliarios prevé estabilización en compraventa de viviendas

Family buying new house

El 55% de los profesionales inmobiliarios apunta a la estabilización y crecimiento moderado en las operaciones de compraventa de viviendas en los próximos meses y un 53% asegura que el precio de las viviendas no ha sufrido grandes descensos, mientras que el 29% indica caídas de entre el 5% y el 10%.

Así se desprende del ‘I Barómetro Inmobiliario’ elaborado por la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) y Spanish International Realty Alliance (SIRA) sobre una muestra de más de 1.100 profesionales inmobiliarios, que analiza el sector durante la etapa de confinamiento así como una proyección de la evolución de este mercado en los tres próximos meses.

El informe refleja que la paralización de la actividad durante estos dos últimos meses también ha incidido en el mercado inmobiliario. De hecho, un 35% de los profesionales apunta que el descenso de compradores es de más del 50%.

Por su parte, los vendedores de viviendas durante el confinamiento han estado en situación de ‘standby’, ya que, si bien no ha aumentado la perspectiva de venta, no ha caído notablemente y para un 29% de profesionales inmobiliarios se ha mantenido estable.

Como consecuencia, la cartera de inmuebles no se ha visto gravemente afectada y solo un 11% de estos profesionales asegura un descenso del 50% de su cartera habitual.

Como indicador positivo el estudio cita que se confirma la estabilidad en el número de personas que trabajan en 7 de cada 10 agencias inmobiliarias, aunque apunta que el periodo de confinamiento y la reducción de la movilidad han afectado más a aquellos procesos y actividades que tienen una componente presencial.

Sobre las ofertas tramitadas 6 de cada 10 profesionales del sector apuntan a un descenso alto e incluso radical. Asimismo, un 40% señala una reducción de más de la mitad de lo habitual en el cierre de operaciones.

En cuanto a los precios, el estudio muestra que no han sufrido grandes variaciones, según la percepción de un 53% de profesionales; mientras que un 29% apunta a un descenso moderado, de entre un 5% y un 10%.

Optimismo para los próximos meses

De cara a los próximos meses los profesionales del sector se muestran optimistas. En torno a la mitad cree que el interés de futuros compradores y vendedores de inmuebles se mantendrá estable o experimentarán un aumento entre un 5% y un 15% para ambos perfiles, al tiempo que un 65% apunta al aumento de entre un 5% y un 25% del número de inmuebles en sus carteras.

Además, 6 de cada 10 profesionales estiman que los trámites de ofertas tramitadas se estabilizarán y además son optimistas con la recuperación del número de visitas a inmuebles en los próximos tres meses. Ante este escenario,*un 55% de los profesionales espera una estabilización e, incluso, un aumento de entre un 5% y un 15%, del cierre efectivo de operaciones en un futuro próximo.

Igualmente, un 55% de los encuestados apunta a una estabilización o descenso moderado del precio de los inmuebles y 3 de cada 5 profesionales inmobiliarios consideran que no habrá grandes cambios en las actuales plantillas de las agencias inmobiliarias.

El director general de UCI, Roberto Colomer, destaca que los datos del barómetro muestran que el mercado de compraventa de inmuebles “sigue latente y no habrá grandes cambios”.

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Los expertos inmobiliarios prevén la recuperación a final de verano si los bancos conceden hipotecas

Los expertos inmobiliarios prevén la recuperación a final de verano si los bancos conceden hipotecas

La Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI) constata que los precios de la vivienda en España se están manteniendo y prevé la recuperación del sector inmobiliario para finales del verano si los bancos mantienen la concesión de hipotecas.

En una nota, la asociación, que cuenta con una red de 1.300 agencias en toda España, valora el retorno a la actividad “con prudencia” y explica que en los primeros días se ha observado que los precios de la vivienda se mantienen, ya que “el mercado no esta saturado de producto y el vendedor, en general, no ha subido el precio, incluso se dan algunos descensos razonables para ajustarse a los precios de mercado”.

Por su parte, el comprador “muestra curiosidad e interés, pero necesita mayor seguridad sobre lo qué va a ocurrir en el trabajo y la economía”, explica APEI, que insiste en la necesidad de que tanto profesionales como clientes cumplan todas las medidas de protección y seguridad exigidas en el momento de las visitas.

Los expertos inmobiliarios estiman que la recuperación del sector no llegará antes de fin del verano y muestran su preocupación sobre la reacción de las entidades financieras ante el impacto económico generado por la crisis sanitaria del Covid-19.

“Tememos que los bancos limiten la concesión de hipotecas y que incrementen los requisitos para los préstamos”. El presidente de APEI, Óscar Martínez, alerta de que “esta situación provocaría un parón definitivo en las ventas y en la recuperación del sector”.

Otra de las reacciones observadas desde APEI a través de su red de agencias es que “hay mucha curiosidad por los pisos con terraza, los áticos y las fincas rústicas. En cualquier caso, Martínez explica que las operaciones van “muy despacio” y cree que “la recuperación va a llegar a final del verano.

“El que quiere comprar necesita confianza, saber lo qué va a pasar con las empresas y los puestos de trabajo. Para hacer movimientos el comprador necesita perder el miedo”, ha señalado

Aumenta la demanda del alquiler

De igual forma, Martínez indica que el impacto del Covid-19 en el alquiler se ha traducido “en una demanda que sigue aumentando y unos precios que no bajan porque la demanda es muy superior a la oferta“, un alza ya previsto anteriormente.

Otro de los aspectos que ha favorecido la crisis sanitaria es que alquileres vacaciones se hayan derivado hacia los alquileres ordinarios.

“La rentabilidad del alquiler residencial es mas baja que la del vacacional. Sin embargo, es una tendencia que observamos”, ha apuntado.

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El alquiler se pone en cuarentena. Pros y contras de las medidas del Gobierno

El alquiler se pone en cuarentena. Pros y contras de las medidas del Gobierno

El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo ha establecido una serie de medidas que afectan directamente a los inquilinos, a los propietarios pequeños y a los grandes tenedores de vivienda. En total, y según el Gobierno, las ayudas al alquiler por el coronavirus pueden alcanzar los 800 millones de euros y se podrán beneficiar alrededor de 500.000 familias en España.

En primer lugar, el Ejecutivo ha suspendido los desahucios por impago del alquiler para aquellas personas en situación de vulnerabilidad económica que no tengan alternativa habitacional y, además, se ha establecido una ampliación automática de seis meses de los contratos de alquiler que finalicen entre el 2 de abril y el día en el que hayan transcurrido dos meses del fin del estado de alarma. Esto supone que, si este periodo concluye el 1 de mayo, se incluyen también los contratos que finalicen antes del 1 de julio.

La diferencia para distinguir entre un pequeño propietario y gran tenedor radica en el volumen de inmuebles: Quien tenga más de 10 casas en alquiler es un gran propietario

El primer paso que se debe dar es ponerse en contacto con el propietario del piso y acreditar que se está en un supuesto de vulnerabilidad económica. Es decir, el Gobierno invita a la negociación entre particulares para alcanzar acuerdos. Pero, en caso de que no se produzca un acuerdo quedan dos alternativas en función de quién sea el propietario del piso.

Si el casero es un gran tenedor de vivienda tendrá que aceptar que el inquilino le pague la mitad de la renta durante cuatro meses o que no se la pague durante esos meses y se lo devuelva prorrateado en los siguientes tres años. Sin embargo, si el casero es un pequeño propietario y no hay acuerdo, la única alternativa será pedir un crédito ICO en una entidad bancaria para hacer frente al pago de la renta.

Los expertos valoran las medidas. Una de las quejas recurrentes es el modo en el que se ha diferenciado entre pequeño y gran propietario. En vez de por número, debería ser por renta

“El Gobierno, en la exposición de motivos del RDL 11/2020, hace una declaración de principios que nos parece esencial: la vulnerabilidad de los arrendatarios no puede ser trasladada a los arrendadores. Partiendo de esa premisa, las medidas propuestas, diferenciando entre grandes y pequeños tenedores de inmuebles, y no imponiendo condonaciones de rentas a quienes no puedan asumir esa carga nos parecen acertadas”, aseguran desde PROMADRID-Asociación para la Defensa de la Propiedad Urbana de Madrid.

Tener más de 10 inmuebles en alquiler marca la diferencia entre pequeño y gran propietario. “A mi no me parece un pequeño propietario el que tenga 7, 8 o 9 viviendas. Yo el límite no lo pondría por el número, sino en la renta. Tendrían que ser pequeños aquellos propietarios que por el impago de la renta del alquiler sus ingresos cayeran por debajo de 3 veces el IPREM (1.613,52 euros)”, comenta Fernando Bardera, portavoz del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid.

El préstamo ICO exigen condiciones. Entre ellas, destaca estar parado o demostrar que la unidad familiar no supera los 1.613 euros de ingresos el mes anterior a la solicitud de la moratoria

Las medidas aprobadas por el Estado relativas a la petición de un préstamo ICO, a la moratoria de las cuotas o a la reducción temporal de las mismas en función de quien sea el propietario, van destinadas únicamente a aquellos que se encuentren en una situación de vulnerabilidad económica.

Para enmarcarse dentro de esa vulnerabilidad económica se necesita demostrar algunos de los siguientes requisitos: quedarse en paro, estar afectado por un ERTE total o parcial, demostrar una caída de los ingresos en caso de ser empresario o autónomo, que la unidad familiar no supere los 1.613 euros de ingresos el mes anterior a la solicitud de la moratoria y que la renta del alquiler más los suministros básicos resulte igual o superior al 35% de los ingresos que recibe la unidad familiar.

Algunos profesionales indican que el paquete de medidas que se han aprobado con ayudas al alquiler implican unos periodos de tramitación que pueden llegar a dilatarse en el tiempo

En primer lugar, el Gobierno tiene pensado destinar 100 millones de euros que saldrán del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agilidad Urbana para avalar estos microcréditos a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO). Es decir, el inquilino tendrá que acudir a su entidad bancaria, quien analizará el caso y le concederá el préstamo con intereses muy bajos avalado por el ICO.

“Esta medida no solo no es suficiente, sino que tenemos serias dudas que esas rentas, vía créditos ICO, lleguen finalmente a los propietarios, y en el caso que las pudieran cobrar, sería con mucho retraso, cuando recordamos que estos propietarios particulares necesitan esa renta con la misma urgencia que el inquilino. El pago y el cobro del alquiler es algo que sucede todos los meses y este paquete de medidas que se han aprobado requiere de una tramitación y una burocracia que, en el mejor de los escenarios, puede durar meses”, señala José Ramón Zurdo, Director General de Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

Los grandes tenedores tienen tres opciones: moratoria, condonación total o parcial o reducción del alquiler. La gran duda es cuándo cobrarán los propietarios particulares sus rentas

A los arrendadores con una o pocas viviendas se les garantiza el pago del 100% de las rentas. Pero no en el caso de personas físicas, entidades públicas y grandes propietarios (con más de 10 inmuebles urbanos). “El decreto ley impone una protección especial a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad cuyos arrendadores son empresas. A estas les obliga a llegar a un acuerdo previo con el inquilino de moratoria o condonación de renta o en su caso una reducción del 50% de la renta o el fraccionamiento de la deuda durante un período de tiempo”, explica Felipe Martínez Díaz, presidente de Vivienda y Protección.

Sin embargo, desde la Agencia Negociadora del Alquiler se muestran más reticentes y sí consideran que los propietarios se verán afectados independientemente de que sean grandes o pequeños propietarios. “Afectará en el sentido de que el cobro de la renta de los propietarios no puede depender del tiempo que se tarde en la concesión de los créditos a los inquilinos. Además, esta la duda razonable de que el importe de esos créditos no llegue a los propietarios. En el mejor de los casos, los propietarios particulares no van a cobrar ahora sus rentas de alquiler y no sabemos exactamente cuándo lo harán”, concluye Zurdo.

Publicado en:  https://www.pisos.com/aldia

¿Es obligatorio el certificado energético?

¿Es obligatorio el certificado energético?

Certificado

¿Estás pensando el vender tu vivienda? ¿Se va un inquilino que llevaba años viviendo de alquiler en tu casa y quieres buscar uno nuevo? Si estás en alguno de estos casos, te interesará echar mano de los documentos de tu propiedad y comprobar que cuentas con un certificado energético en vigor porque, sin él, no te resultará posible ni la compraventa ni el alquiler, salvo que te quieras arriesgar a sanciones de hasta 6.000 euros en los casos más graves.

¿Cuándo se necesita un certificado energético?

Los supuestos enumerados son los más habituales en los que como propietario necesitarás acreditar la certificación energética, aunque la normativa delimita con más exactitud los casos en los que el certificado de eficiencia energética es obligatorio.

El Real Decreto 235/2013 para la certificación de la eficiencia energética de los edificios establece que este documento es imprescindible siempre que se vendan o alquilen edificios o partes de los mismos, como pisos, apartamentos o locales comerciales.

No necesitarás certificado si la propiedad que quieres alquilar o vender:

  • Cuenta con una superficie útil de menos de 50 m2 y se encuentra en una zona aislada.
  • Si es un edificio industrial que se va a destinar a talleres o a la actividad que en él se desarrolle.
  • Cuando se compre para su demolición o para ser sometido a una reforma de peso.
  • Cuando el alquiler es por un máximo de cuatro meses al año.

¿Cuándo hay que acreditar la eficiencia energética del inmueble?

Si tu vivienda está entre las que necesariamente tienen que contar con el certificado de eficiencia energética, el primer momento de una compraventa o de un arrendamiento en el que tendrás que acreditar su posesión será cuando acudas a una inmobiliaria para vender o alquilar tu propiedad y siempre que pongas cualquier anuncio sobre tu oferta que, por ley, deberá incluir la etiqueta de eficiencia energética.

Este distintivo se otorga al propietario del inmueble una vez se registra el certificado. Este se tendrá que incluir además en el contrato de compraventa y deberá entregarse al comprador de la vivienda.

Si el contrato es de alquiler, siempre que sea posterior a la entrada en vigor de la normativa, el inquilino tendrá que contar con una copia del documento.

Consecuencias de no tener certificación energética

No tener certificado, contar con un certificado de eficiencia energética caducado, lo que ocurre a los diez años de su emisión, o falsear los datos, puede acarrear consecuencias.

En concreto, la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas recoge sanciones de 300 a 6.000 euros para quienes incumplan la ley así que, antes de anunciar la venta o el alquiler sin este documento en vigor, contacta con un técnico certificador que inspeccione las características constructivas y las instalaciones de tu vivienda o local y emita el certificado que, para ser válido, tendrá que registrarse ante el organismo competente.

Publicado en:  https://habitaclia.com/

Los Desahucios Por Alquiler Siguen Creciendo Imparables

Los Desahucios Por Alquiler Siguen Creciendo Imparables

El Consejo General del Poder Judicial vuelve a dar la razón a la Plataforma Antidesahucios. Y lo hace este mes, como todos los anteriores desde hace más de un año, cuando reconoce que la cifra de desahucios por impago del alquiler vuelve a crecer, experimentando un aumento del 5,2% en el primer trimestre del año. A la vez, los desahucios derivados de las ejecuciones hipotecarias descienden un 19,2%.

Son las cifras que pueden contemplarse en el informe «Efectos de la crisis económica en los órganos judiciales» del CGPJ, que indica que el número de lanzamientos de vivienda practicados durante el primer trimestre de 2019 alcanzó los 15.065, lo que supone un descenso del 2,2% respecto al mismo trimestre del pasado año.

Profundizando en los datos, observamos que el 65,9% de los desahucios (10.224) fue consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que el 27,9% (4.341) se derivó de ejecuciones hipotecarias. El 9,38% restante (994) obedecieron a otras causas.

Con los datos del CGPJ se confirma que el número de lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias descendió un 19,2%, acumulando así 15 trimestres consecutivos de descensos. Por el contrario, los desahucios correspondientes al alquiler continúan incrementándose, alcanzando una cifra superior al 5,2% respecto al primer trimestre del año pasado.

Teniendo en cuenta los datos por Comunidades Autónomas, un trimestre más Cataluña se sitúa en cabeza, con 3.557 lanzamientos, que representan el 22,9% del total nacional. Tras la comunidad catalana viene Andalucía (2.499), la Comunitat Valenciana (2.119) y Madrid (1.730). Con solo los datos de desahucios por la LAU, Cataluña vuelve a estar en primer lugar con el 22,8% (2.335 ) de los lanzamientos, seguida por Andalucía (1.422), (1.365) y Comunitat Valenciana (1.254). Pasa a primera posición Andalucía (914) si atendemos sólo a los lanzamientos hipotecarios,  seguida por Catalunya (826), Comunitat Valenciana (787) y Murcia (417).

La comunidad autónoma con mayor número de ejecuciones hipotecarias iniciadas  en el primer trimestre fue Catalunya con 1.092,  le siguieron Andalucía, con 1.065; la Comunitat Valenciana, con 706; Madrid, con 415; y Murcia, con 291.

Otro dato interesante, que muestra el informe del CGPJ, es el de los juicios por ocupación ilegal de viviendas. En  el primer trimestre se han registrado 901 demandas, de las que se han resuelto 647. El mayor número de ellas (265, que representan el 29,4% del total nacional) se ha dado en Catalunya. Le siguen Andalucía (134), Comunitat Valenciana (122) y Madrid (100).

Publicado en:  https://www.aquimicasa.net/

Subida de precio y reducción de la oferta, principales efectos del decreto del alquiler

Vivienda: El decreto del alquiler ha subido los precios y reducido la oferta

La Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios muestra su «preocupación» por los efectos de la entrada en vigor del real decreto con medidas que modifican la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU), ya que «ha subido los precios y ha reducido la oferta de alquiler».

Así lo señala la organización que agrupa a más de 1.300 agencias inmobiliarias en activo en España, que muestran su preocupación por la reducción de la oferta de alquiler, pese a que la demanda es «la misma», y el alza de los precios.

El presidente de la asociación, Óscar Martínez, explica que el mercado de la vivienda es «muy miedoso», por lo que «cualquier movimiento se traduce en retraimiento», en un contexto en el que se ha cambiado tres veces la regulación del alquiler en pocos meses.

«Los propietarios particulares están confundidos, hay temor a alquilar y desconocimiento de algunas modificaciones. No solo los particulares se retraen a la hora de poner pisos en alquiler«, señala Martínez.

Además, avisa de que las sociedades están estudiando desistir de sacar producto para arrendar por la prolongación de los contratos a 7 años, puesto que ven que son plazos demasiado largos para sus planteamientos y contemplan cambiar el arrendamiento por la venta, lo que considera que reducirá también la oferta de alquiler.

Estamos viviendo una situación inaudita, ya no ponemos anuncios sobre pisos de alquiler, porque se bloquean las centralitas, con más de 40 años de experiencia, nunca habíamos visto una situación similar», ha añadido.

Subida de precios por la prolongación de contratos

Según Martínez, en las primeras semanas de la nueva normativa, además de la reducción de la oferta, se aprecia también una tendencia al alza en los precios de salida de los alquileres provocada por la prolongación de los contratos de 3 a 5 años.

Esto se debe, explica, a que los arrendadores intentan que no se les desfasen las rentas por estos periodos más largos». «Cuando el propio mercado tendía a dar síntomas de moderación en los precios del alquiler, empezamos a ver como estas medidas favorecen nuevas subidas a causa de la poca oferta y la mucha demanda», sostiene.

Según estimaciones recientes, más de un 80% del parque de alquiler en España está en manos de propietarios particulares, pequeños inversores que ven en la vivienda una forma de asegurarse un futuro o de ayudar a los hijos.

«No se favorece a estos propietarios para que saquen la vivienda la mercado de alquiler. No hay medidas que aporten confianza, Se han ampliado los plazos para el desahucio y, tal como quedan los pisos tras una operación de este tipo, al propietario no lo quedan ganas de volver a alquilar«, criica.

A esto se suma que las medidas fiscales aprobadas para favorecer al arrendador son «insignificantes». De esta forma, lamenta que cuando el mercado empezaba a dar síntomas de moderación en los precios del alquiler, las medidas «han favorecido un nuevo repunte».

Para los expertos, tampoco anima al propietario «la responsabilidad que le recae, sin que le corresponda, en el caso de las familias vulnerables en los que deben intervenir los servicios sociales.

En este sentido, los expertos ven «desafortunada» la decisión de suprimir las garantías adicionales y avales para los potenciales inquilinos, ya que la medida perjudica a las personas con menos recursos.

«Con las garantías adicionales podían aportar una seguridad al propietario y garantizar el pago de las rentas. La ausencia de estas garantías dificulta en gran manera, y, en muchos casos imposibilita, el acceso de estas personas al alquiler libre», añade.

Alquiler turístico

Por su parte, los expertos inmobiliarios aplauden la decisión del Ejecutivo de avanzar en una normativa estatal que regule los alquileres turísticos.

Por ello, ven «acertado» que este modelo de alquiler esté excluido de la LAU y que la Ley de Propiedad Horizontal haya incorporado modificaciones que dan a la comunidad propietarios recursos para limitar estos alquileres en los bloques plurifamiliares. También creen que estas medidas favorecerán que muchos de estos pisos salgan al alquiler ordinario y permita incrementar la oferta.

Publicado en:  http://www.finanzas.com/

¿Estoy obligado a tener seguro del hogar?

¿Estoy obligado a tener seguro del hogar?

Es habitual que, a la hora de contratar un seguro del hogar, surjan muchas dudas.¿Es obligatorio? ¿Qué debe cubrir? ¿Quién debe hacerse cargo en el caso de un inmueble en alquiler? ¿Cómo podemos asegurarnos de qué contratamos y evitarnos sorpresas desagradables?

Hemos hablado con Miguel Ángel Serrano, miembro del equipo jurídico de la asociación de consumidores FACUA, para que nos aclare todo lo que debemos saber sobre los seguros del hogar.

 

¿En qué casos es obligatorio el seguro del hogar?

El seguro del hogar, de por sí, no es obligatorio. Pero puede que sea un requisito de la hipoteca o el contrato de alquiler. “Las entidades financieras que han concedido la hipoteca puede que nos obliguen a un seguro obligatorio, generalmente el seguro de incendios y a veces a otros más completos. En otros casos el consumidor se ve “forzado” también a contratar un seguro de hogar porque supone una reducción en la cuota de su hipoteca”, explica Serrano.

En el caso de una vivienda en alquiler tampoco es obligatorio. Sin embargo, algunos propietarios pueden exigir a los inquilinos su contratación. “Un contrato de alquiler es un acuerdo privado entre las partes, que puede estipular cualquier tipo de cláusula que no sea contraria a la legislación, a la ley de arrendamientos urbanos”, indica el abogado.

 

Casi siete millones de viviendas en España no están aseguradas

 

Antes de contratar, lee bien las condiciones

A pesar de no ser obligatorio, son muchas las personas que optan por contratar un seguro del hogar como protección ante ciertos siniestros. Pero, ¿sabemos qué cubren realmente?

Antes de contratar un seguro de hogar, es aconsejable leer todas y cada una de las condiciones de la póliza y preguntar todo aquello que no quede claro, para evitarse sorpresas desagradables. “Debemos tener claro qué es lo que el seguro va a cubrir y qué no, y valorar si por nuestra actividad, tipo de vivienda y circunstancias concretas merece la pena contratarlo o no”, dicen desde FACUA.

Hay que tener en cuenta que existen diversos tipos de pólizas: de continente, de contenido, con daños a terceros, etcétera. Las cláusulas pueden hacer referencia simplemente al valor del inmueble, o incluir también los muebles, electrodomésticos y aparatos electrónicos, joyas u otros objetos, por las cantidades que se elijan.

Algunos seguros ofrecen también servicios de reparaciones, con un número de horas anuales de profesionales para hacer pequeños arreglos en casa. Las condiciones pueden variar si se trata de una primera residencia o de una vivienda vacacional, si es de uso habitual o si está alquilada. Cabe asegurarse también de qué cubre ya el seguro vecinal, el del edificio, para evitar duplicar coberturas.

“Hay que revisar tanto las condiciones generales como las particulares que nos hayan aplicado a nuestro caso concreto. Puede pasar que tengamos una rotura en un grifo que provoque una inundación en el piso de abajo y descubrir que el seguro nos cubre el grifo roto pero no los daños terceros. Hay que tener claros estos aspectos antes de decidir invertir en una póliza anual”, indica Serrano.

 

¿Cuáles son los problemas más comunes?

Desde la asociación de consumidores FACUA han detectado cuáles suelen ser los malentendidos más habituales en los seguros del hogar. Uno de ellos son las franquicias. “Por ejemplo, puede que el seguro cubra los desperfectos en los muebles del hogar, pero quizá solo hasta una cantidad concreta o, al contrario, a partir de cierto importe. Es uno de los temas que puede conllevar mayor controversia”. Otro problema son los baremos internos que algunas compañías aplican a la hora de calcular las indemnizaciones. “Quizá pensamos que si se nos rompe el televisor la compañía aseguradora responderá por la totalidad de su precio y en realidad solo ofrece un porcentaje”, añade Serrano.

 

Cómo finalizar un contrato de alquiler

 

Atento al lenguaje: puede ser enrevesado

Entender una póliza no siempre resulta sencillo. “Hemos observado que, a menudo, el lenguaje de las pólizas no es suficientemente claro. Se trata de un contrato con los consumidores y, como tal, debería estar escrito de manera que cualquier persona, independientemente de su nivel cultural o de formación pudiera entender qué es lo que está firmando, pero no es así”, indica Serrano.

“Además, es un sector comercial bastante agresivo, y a veces la información comercial es incorrecta o incompleta. Insistimos en que debe leerse la póliza entera, no fiarnos del resumen publicitario”. Ante las dudas, la recomendación es siempre preguntar antes de contratar.

Publicado en: https://noticias.habitaclia.com

Los profesionales inmobiliarios quieren tener voz en las políticas de vivienda

Los profesionales inmobiliarios quieren tener voz en las políticas de vivienda

Las políticas de vivienda son una parte importante de la campaña electoral. No obstante, la vivienda ya no está entre las principales preocupaciones de los españoles, según el CIS. La postura de los diferentes partidos ante esta cuestión varía en función del signo. A la hora de la verdad, todos tienen alguna idea con la mejorar la accesibilidad a la vivienda. Sin embargo, cuando llega el momento de convertir estas propuestas en leyes, el Gobierno apenas cuenta con la opinión de profesionales del sector inmobiliario.

Conocimiento y experiencia al servicio del interés general

La participación del sector privado en las políticas de vivienda se justifica por la trayectoria y conocimiento de base que aporta. Para Daniel Cuervo, secretario general de APCEspaña, «los sectores siguen sin ser escuchados, lo que perjudica a la actividad empresarial, y por ende, a la sociedad». En la misma línea se manifiesta Ramón Riera, presidente de FIABCI España, revelando que «los agentes inmobiliarios somos una parte importante de esta industria y no se nos tiene en cuenta».

Según Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, las asociaciones y agrupaciones del sector «son las que viven de cerca cuál es la situación y las necesidades de este mercado». Este know-how es clave para diseñar políticas de vivienda eficaces. Tal y como subraya Cuervo, «podemos aportar nuestra experiencia, mejorando nuestros servicios y productos para aportar calidad de vida al consumidor». Asimismo, desde la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), señalan que «por la especialización y nuestra actividad diaria, tenemos datos y conocimiento técnico que puede aportar valor».

Potenciar el diálogo público-privado

La falta de diálogo es el gran problema. Corral exige «un diálogo abierto como existe en otros procesos legislativos». Al mismo tiempo, Cuervo declara que este acercamiento debe producirse «de manera muy transparente y abierta, con datos reales y experiencias propias«. La razón de esta desconexión podría estar en la ausencia de un representante único. Por ejemplo, Gerard Duelo, presidente del COAPI de España, señala que la consecuencia de «la desregularización» fue que «tanto los consumidores como el Gobierno no tienen un interlocutor claro para los temas de vivienda».

Paloma Arnaiz, secretaria general de la AEV (Asociación Española de Análisis de Valor), manifiesta que «sería muy conveniente que partiera de la propia Administración la iniciativa de mantener reuniones presenciales con representantes sectoriales, con el fin de contrastar las opiniones de uno y otros». Sin embargo, el portavoz de APCEspaña se queja de que «se cubre expediente manteniendo un encuentro anual, pero en el fondo es una consulta de cara a la galería».

El cortoplacismo de las políticas de vivienda

Los profesionales echan en cara al Ejecutivo la falta de visión con la que se aprueban las leyes de vivienda. «Estamos haciendo normas cortoplacistas. Hay cuestiones que requieren más de cuatro años para llevarlas a cabo», admiten desde Foro, refiriéndose en concreto al real decreto del alquiler. Esta ley es, para Corral, «un parche que no solucionará los problemas que persigue». De hecho, este experto matiza que incluso «podría provocar el efecto contrario: que haya menos oferta y que suban aún más los precios».

También sobre el polémico real decreto se ha pronunciado ACI. «No ha contado con el respaldo del sector, sino que solo ha buscado el apoyo de las fuerzas políticas necesarias para sacar adelante el texto. Desde nuestro punto de vista esto es un error». La búsqueda de votos enturbia la redacción de normas, una cuestión técnica que, en opinión de Arnaiz, debería ser resuelta «de una forma objetiva y ajena a los vaivenes de la voluntad política».

Normas aprobadas sin consenso

Más allá del contenido del polémico real decreto está, precisamente, la norma jurídica escogida. «En los últimos tiempos ha primado el uso la figura del real decreto-ley, tramitado por vía de urgencia y exento de la obligación de convocar una consulta pública», asegura Arnaiz. La secretaria general de la AEV indica que, esta fórmula hace que «la participación de la sociedad civil y de las asociaciones del ámbito inmobiliario haya sido prácticamente anecdótica».

De la misma opinión es Riera, que tacha las leyes exprés, que afectan a todos, de poco minuciosas. Riera comenta que «debe haber la máxima compensación posible porque a veces apoyando a unos, se desfavorece a otros». Por su parte, Cuervo declara que «últimamente se legisla para cubrir expediente y no con la finalidad de aportar reglas de juego claras y bien estructuradas que resuelvan problemas de fondo».

La rapidez interfiere en la seguridad jurídica

El desfile continuo de leyes relativas a la vivienda provoca un escenario de incertidumbre nada deseable. «Los mercados y sectores necesitan seguridad jurídica y políticas a largo plazo para obtener los mejores resultados», revela Cuervo. Esto no significa, según APCEspaña, que la pauta sea la imposición de normas rígidas y poco escalables, sino todo lo contrario: «Necesitamos planteamientos estables con un esqueleto bien armado, pero con cierta movilidad».

Para evitar esa sensación de desamparo jurídico, Duelo propone que las soluciones partan de los profesionales y no de los gobiernos, que deberían limitarse a ser «impulsores y canalizadores». Duelo sugiere que estas soluciones consensuadas se fijarían «atendiendo a las demandas y necesidades de los consumidores y usuarios». De este modo, ante un cambio de Ejecutivo, «las acciones emprendidas no se verán como fruto de un partido concreto. Así, el siguiente no tendría la tentación de cambiarlo por el suyo».

Políticas de vivienda a largo plazo

La organización territorial y la asignación de competencias tampoco facilitan el trabajo. «España adolece de un complejísimo sistema multinivel (nacional, regional y local) que dificulta sobremanera la actividad inmobiliaria», según ACI. «La poca coordinación territorial entre los planes generales de urbanismo de los municipios conduce a que las dotaciones de suelo previstas no encajen después con las necesidades reales y los movimientos de la población», matiza Arnaiz. En este sentido, la experta reclama «planes flexibles que entren en funcionamiento con celeridad».

En la misma línea, desde ACI creen que se debería «establecer un plan estatal de vivienda que recoja las líneas generales de cuál es el proyecto a futuro del país en este asunto».  Una vez diseñada la guía, esta asociación propone legislar con reglamentos, mucho más flexibles. De este modo, ACI asegura que «se podría dar respuesta a las necesidades de la ciudadanía en cada momento en función de las demanda sociales, medioambientales y urbanísticas». Es por ello que, también desde la AEV exigen «una hoja de ruta estable, clara y duradera».

Publicado en: https://www.pisos.com/

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