Los profesionales inmobiliarios quieren tener voz en las políticas de vivienda

Los profesionales inmobiliarios quieren tener voz en las políticas de vivienda

Las políticas de vivienda son una parte importante de la campaña electoral. No obstante, la vivienda ya no está entre las principales preocupaciones de los españoles, según el CIS. La postura de los diferentes partidos ante esta cuestión varía en función del signo. A la hora de la verdad, todos tienen alguna idea con la mejorar la accesibilidad a la vivienda. Sin embargo, cuando llega el momento de convertir estas propuestas en leyes, el Gobierno apenas cuenta con la opinión de profesionales del sector inmobiliario.

Conocimiento y experiencia al servicio del interés general

La participación del sector privado en las políticas de vivienda se justifica por la trayectoria y conocimiento de base que aporta. Para Daniel Cuervo, secretario general de APCEspaña, «los sectores siguen sin ser escuchados, lo que perjudica a la actividad empresarial, y por ende, a la sociedad». En la misma línea se manifiesta Ramón Riera, presidente de FIABCI España, revelando que «los agentes inmobiliarios somos una parte importante de esta industria y no se nos tiene en cuenta».

Según Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, las asociaciones y agrupaciones del sector «son las que viven de cerca cuál es la situación y las necesidades de este mercado». Este know-how es clave para diseñar políticas de vivienda eficaces. Tal y como subraya Cuervo, «podemos aportar nuestra experiencia, mejorando nuestros servicios y productos para aportar calidad de vida al consumidor». Asimismo, desde la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), señalan que «por la especialización y nuestra actividad diaria, tenemos datos y conocimiento técnico que puede aportar valor».

Potenciar el diálogo público-privado

La falta de diálogo es el gran problema. Corral exige «un diálogo abierto como existe en otros procesos legislativos». Al mismo tiempo, Cuervo declara que este acercamiento debe producirse «de manera muy transparente y abierta, con datos reales y experiencias propias«. La razón de esta desconexión podría estar en la ausencia de un representante único. Por ejemplo, Gerard Duelo, presidente del COAPI de España, señala que la consecuencia de «la desregularización» fue que «tanto los consumidores como el Gobierno no tienen un interlocutor claro para los temas de vivienda».

Paloma Arnaiz, secretaria general de la AEV (Asociación Española de Análisis de Valor), manifiesta que «sería muy conveniente que partiera de la propia Administración la iniciativa de mantener reuniones presenciales con representantes sectoriales, con el fin de contrastar las opiniones de uno y otros». Sin embargo, el portavoz de APCEspaña se queja de que «se cubre expediente manteniendo un encuentro anual, pero en el fondo es una consulta de cara a la galería».

El cortoplacismo de las políticas de vivienda

Los profesionales echan en cara al Ejecutivo la falta de visión con la que se aprueban las leyes de vivienda. «Estamos haciendo normas cortoplacistas. Hay cuestiones que requieren más de cuatro años para llevarlas a cabo», admiten desde Foro, refiriéndose en concreto al real decreto del alquiler. Esta ley es, para Corral, «un parche que no solucionará los problemas que persigue». De hecho, este experto matiza que incluso «podría provocar el efecto contrario: que haya menos oferta y que suban aún más los precios».

También sobre el polémico real decreto se ha pronunciado ACI. «No ha contado con el respaldo del sector, sino que solo ha buscado el apoyo de las fuerzas políticas necesarias para sacar adelante el texto. Desde nuestro punto de vista esto es un error». La búsqueda de votos enturbia la redacción de normas, una cuestión técnica que, en opinión de Arnaiz, debería ser resuelta «de una forma objetiva y ajena a los vaivenes de la voluntad política».

Normas aprobadas sin consenso

Más allá del contenido del polémico real decreto está, precisamente, la norma jurídica escogida. «En los últimos tiempos ha primado el uso la figura del real decreto-ley, tramitado por vía de urgencia y exento de la obligación de convocar una consulta pública», asegura Arnaiz. La secretaria general de la AEV indica que, esta fórmula hace que «la participación de la sociedad civil y de las asociaciones del ámbito inmobiliario haya sido prácticamente anecdótica».

De la misma opinión es Riera, que tacha las leyes exprés, que afectan a todos, de poco minuciosas. Riera comenta que «debe haber la máxima compensación posible porque a veces apoyando a unos, se desfavorece a otros». Por su parte, Cuervo declara que «últimamente se legisla para cubrir expediente y no con la finalidad de aportar reglas de juego claras y bien estructuradas que resuelvan problemas de fondo».

La rapidez interfiere en la seguridad jurídica

El desfile continuo de leyes relativas a la vivienda provoca un escenario de incertidumbre nada deseable. «Los mercados y sectores necesitan seguridad jurídica y políticas a largo plazo para obtener los mejores resultados», revela Cuervo. Esto no significa, según APCEspaña, que la pauta sea la imposición de normas rígidas y poco escalables, sino todo lo contrario: «Necesitamos planteamientos estables con un esqueleto bien armado, pero con cierta movilidad».

Para evitar esa sensación de desamparo jurídico, Duelo propone que las soluciones partan de los profesionales y no de los gobiernos, que deberían limitarse a ser «impulsores y canalizadores». Duelo sugiere que estas soluciones consensuadas se fijarían «atendiendo a las demandas y necesidades de los consumidores y usuarios». De este modo, ante un cambio de Ejecutivo, «las acciones emprendidas no se verán como fruto de un partido concreto. Así, el siguiente no tendría la tentación de cambiarlo por el suyo».

Políticas de vivienda a largo plazo

La organización territorial y la asignación de competencias tampoco facilitan el trabajo. «España adolece de un complejísimo sistema multinivel (nacional, regional y local) que dificulta sobremanera la actividad inmobiliaria», según ACI. «La poca coordinación territorial entre los planes generales de urbanismo de los municipios conduce a que las dotaciones de suelo previstas no encajen después con las necesidades reales y los movimientos de la población», matiza Arnaiz. En este sentido, la experta reclama «planes flexibles que entren en funcionamiento con celeridad».

En la misma línea, desde ACI creen que se debería «establecer un plan estatal de vivienda que recoja las líneas generales de cuál es el proyecto a futuro del país en este asunto».  Una vez diseñada la guía, esta asociación propone legislar con reglamentos, mucho más flexibles. De este modo, ACI asegura que «se podría dar respuesta a las necesidades de la ciudadanía en cada momento en función de las demanda sociales, medioambientales y urbanísticas». Es por ello que, también desde la AEV exigen «una hoja de ruta estable, clara y duradera».

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¿Qué consecuencias tiene no incluir el alquiler turístico en la declaración de la renta?

Si no declaraste las rentas del alquiler turístico puedes hacer una complementaria

La administración requerirá a los propietarios de estos inmuebles que subsanen las discrepancias que existen con respecto a la información que envían las plataformas de alquiler turístico.

El alquiler de viviendas o parte de ellas con fines turísticos conlleva unas obligaciones fiscales que la persona que lo realiza ha de conocer. Los ingresos obtenidos por esta actividad están sujetos al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), con lo que no declararlos tiene consecuencias. En el caso de que no se hayan declarado dichos rendimientos, lo primero que debe saber el arrendador con fines turísticos es que “la Administración tributaria puede comprobar estas discrepancias con la información que le envíen desde las plataformas de alquiler y requerirá al propietario del inmueble para que las subsane”, explica Carlos Romero Plaza, coordinador de la sección del IRPF de la Asociación Española de Asesores Fiscales (AEDAF).

La consecuencia de la comprobación por parte de la Agencia Tributaria es que, si efectivamente resulta que existe un ingreso por arrendamiento turístico no declarado, se realizará una regularización. Hacienda “regularizará la situación mediante una liquidación del IRPF que incluya las rentas del alquiler no declaradas”, asegura Carlos Romero. En esta liquidación se incluirán también intereses de demora por el número de días transcurridos desde que los ingresos debieron realizarse, es decir el 30 de junio como fecha límite que es la que marca el fin de la Campaña de la Renta, hasta que la Administración dicte la liquidación. El experto de AEDAF añade que, junto con la liquidación, “es muy probable que se inicie un procedimiento sancionador que finalice con la imposición de una sanción al obligado tributario por no declarar correctamente todos los rendimientos obtenidos en el año”.

En definitiva, no declarar las rentas generadas por el alquiler turístico de la vivienda o parte de la misma al final resulta caro. Se termina tributando por el dinero ganado y, además, con intereses de demora y una sanción más que probable.

Solución voluntaria

La manera de solucionar el problema de las rentas del alquiler turístico no declaradas en ejercicios anteriores, es decir de regularizarlas antes de que intervenga Hacienda, es presentar declaraciones complementarias del Impuesto sobre la Renta de los ejercicios no prescritos. La prescripción tiene un plazo de cuatro años hacia atrás, por lo que el último ejercicio no prescrito es el de 2014, que debe presentarse hasta el 30 de junio de 2019.

Carlos Romero señala que “con la presentación de estas declaraciones complementarias se aflorarían a Hacienda los rendimientos derivados de los alquileres no declarados de años anteriores”. Eso sí, hay que tener en cuenta que las declaraciones complementarias conllevan la imposición de un recargo “por presentación extemporánea de la autoliquidación”, según establece la Ley General Tributaria en su artículo 27. La cuantía del recargo varía de acuerdo con el tiempo transcurrido y así puede ser del 5%, del 10%, del 15% o del 20% sobre lo debido en función de si han pasado tres, seis, doce meses o más desde la fecha en que finalizó el periodo voluntario de declaración, que es el 30 de junio del año correspondiente.

Recargo pero no sanción

Si el contribuyente regulariza su situación con respecto a los rendimientos del alquiler con fines turísticos no declarados por sí mismo, habrá recargo pero no habrá sanción. “Por tanto, es muy recomendable que sea el contribuyente quien voluntariamente informe de estos alquileres y pague la cuota del IRPF que proceda, pues cuantitativamente supone un ahorro hacerlo de ese modo en lugar de esperar a que sea la Administración tributaria la que compruebe y sancione”, concluye el especialista de la AEDAF.

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El TS ratifica la fórmula que usan los ayuntamientos para calcular la plusvalía

El TS ratifica la fórmula que usan los ayuntamientos para calcular la plusvalía

El TS valida que se someta a gravamen el incremento de valor futuro del bien.

En concreto, y según informan desde Reclamador.es, el alto tribunal sostiene que no es posible utilizar una fórmula de cálculo distinta a la prevista en la Ley de Haciendas Locales.

El Tribunal Supremo ha ratificado la fórmula que utilizan los ayuntamientos para calcular el impuesto de la plusvalía. En concreto, y según informan desde Reclamador.es, el alto tribunal sostiene que no es posible utilizar una fórmula de cálculo distinta a la prevista en la Ley de Haciendas Locales. De este modo, valida que se someta a gravamen el incremento de valor futuro del bien y no el experimentado durante la posesión del inmueble.

Según Elena López, responsable legal del departamento fiscal de esta organización, la sentencia intenta cerrar “sin argumentación ni motivación alguna” una contienda judicial abierta desde hace años, ya que con su sentencia el Tribunal Supremo “deja desprovistos de justicia a millones de contribuyentes”.

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Los bancos adaptan la oferta hipotecaria a la nueva ley

La banca acelera la adaptación de su cartera hipotecaria a la nueva ley

Algunos bancos han decidido apostar por el volumen –conseguir el mayor número de clientes posible– y otros se han decantado por el precio, pero prácticamente todo el sector financiero español ha decidido adaptar su cartera de créditos hipotecarios y avanzarse a la entrada en vigor de la le hipotecaria el próximo 16 de junio. Y, como recientemente apuntaba el Banco de España, el nuevo cambio legislativo no le va a salir más barato al usuario, si bien, las entidades han optado –en general– por ajustar la oferta y por tanto el precio a cada cliente que, eso sí, no tendrá que hacer frente a los gastos de constitución  del crédito (tasación y apertura a parte).

Desde que el Tribunal Supremo publicó en octubre su polémica sentencia sobre el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que dio origen al cambio legislativo que aún debe entrar en vigor, las hipotecas han pasado por una montaña rusa: desde la paralización de firmas, hasta las subida de precios, pasando por un retroceso posterior par parte de algunas entidades y, al final, una subida generalizada, aunque limitada.

De hecho, el Banco de España señaló recientemente que la nueva ley encarecerá los créditos inmobiliarios. Y se refería, particularmente, a que la limitación de las comisiones para la amortización anticipada de un préstamo «podría propiciar un cierto aumento de los tipos de interés de los nuevos préstamos», especialmente en el caso en los que se aplica este tipo. Cabe recordar que la normativa obliga a las entidades a limitar al 2% del capital amortizado la comisión máxima en el caso de que el cliente cancele la hipoteca de forma anticipada en los 10 primeros años de vida, y del 1,5%, a partir de los 11 años. Antes de esta ley, el banco y el cliente pactaban esta comisión.

Ajuste de precios al alza

«Hemos observado cierto ajuste de los precios al alza de entre 10 y 15 puntos básicos en los diferenciales«, afirma Juan Manuel Pedregal, director de producto de financiación del Banc Sabadell. En octubre del 2018, las ofertas más favorables registraban un diferencial del 0,89%. Algunas ahora marcan el 0,99%. Pero ese ajuste llega a ser incluso más elevado en algunos casos. «El diferencial mínimo está en el 1%, pero lo más frecuente es que alcancen el 1,20% o el 1,30%», apuntan fuentes de Bankia. De una u otra forma, lo cierto es que las hipotecas que se comercializan ya en el mercado español no tienen mucho que ver con las que publicitaban a en noviembre pasado. En la oferta a 30 años de Bankinter, el tipo de interés era del 2,25% y ahora es del 3,35%; Sabadell ofrece ahora el 2,5% cuando hace cinco meses cargaba el 3,45%, CaixaBank no ha modificado el tipo del 3,15%, Santander lo ha subido y Bankia lo ha reducido.

De todo ello, se deduce que las entidades han optado por una estrategia diferente, aunque sobre todo en apariencia. En la práctica, la oferta puede ser tan diferente como clientes acuden a la entidad en busca de un préstamo. «En nuestro caso no ha habido acción reacción: hemos asumido los gastos de las hipotecas como parte de las reglas del juego. Y hay que rentabilizarlas por otra vía, que es la captación de nuevos clientes, explican en Bankia, un entidad que acaba de lanzar una gran campaña publicitaria de sus créditos para vivienda en la que pretende ponderar la claridad de las cláusulas de sus hipotecas  -«No puede haber letra pequeña», dice el eslogan-, para el producto que ofrecen sin comisiones y que asume las condiciones de la nueva norma legislativa

Se impone el tipo fijo

El sector ha apostado por la hipoteca a tipo fijo. Para la mayor parte de las entidades esta modalidad representa el 60% de la contratación. Es el caso de CaixaBank, que en octubre apostó por una hipoteca a tipo fijo en la que el cliente podía conocer anticipadamente la cuota mensual, «lo que permite una mejor gestión de su economía familiar y estabilidad en el pago mensual sin riesgo de subida por cambios en el tipo de interés», explican fuentes de la entidad. No tienen comisión de apertura y estudio, tienen unas características definidas para que el cliente no se preocupe de la cuota e incorpora la nueva ley por lo que se refiere a los gastos asociados con la hipoteca (tasación, notaría, registro, gestoría y IAJD). La entidad solo financia el 80% del valor de la garantía cuando se trate de la vivienda habitual.

Las mejores ofertas de los bancos están a la vista. El tipo de interés que se ofrece en sus webs y campañas es el mejor que puede conseguir el cliente. Y ese solo lo obtendrá en el caso de que se ajuste a las condiciones que marca la entidad, principalmente vinculaciones: nómina, seguros, fondos de inversión y otras. En este aspecto existen diferentes políticas comerciales. En la mayor parte de los casos, esas vinculaciones, particularmente la nómina significa un ligero descuento, que acerca el precio al de la oferta. En el caso de los seguros, sin embargo, el cliente ya no está obligado por la ley a contratar un seguro de la entidad financiera, podría optar por el de otra entidad sin que eso supusiera un coste añadido, pero los bancos priman los suyos propios. «No es nuestro caso. Nosotros asesoramos al cliente en el seguro, aunque no bajamos el diferencial si lo contratan», explican en Bankia.

El mercado opta por precios a medida

No solo las grandes entidades bancarias están preparando su ofertas hipotecarias, «Algunos bancos explican que siguen trabajando como hasta ahora, aunque eso no impide que se estén adaptando en aspectos como la cobertura de los gastos. Abanca ha anunciado recientemente que se hará cargo del 100% de los gastos de notario, registro, gestoría, IAJD y tasación si la hipoteca se formaliza con la entidad», explican fuentes de Credimarket, una plataforma financiera que incorpora toda la oferta del mercado. Abanca antes cubría a medias con el cliente los gastos de notaría y el de gestoría, mientras que el de tasación lo cubría el cliente. En este caso concreto el cambio no significa un encarecimiento. El precio, de momento, se ha rebajado en las hipotecas mixtas, variables y fijas a 20, 25 y 30 años.

Sobre la evolución general de los precios de las hipotecas, Credimarket detecta de enero para acá un cierto encarecimiento de los intereses. «No podemos generalizar, cada entidad la ha aplicado en función de su cartera. Encontramos algunas que han encarecido solo las variables, otras que dentro de estas solo un tramo (o el fijo inicial o el variable posterior vinculado al euríbor), otros que las fijas, o las mixtas», destacan fuentes de la plataforma, que por otra parte apunte que algunos bancos están haciendo hipotecas más «a medida», en función del porcentaje de financiación o de los ingresos del futuro titular. Y a menos porcentaje de financiación o ingresos más elevados, menos interés.

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¿Compras o alquilas?

Estas son las opciones principales que tenemos para acceder o cambiar de vivienda. Cada una implica una predisposición mental y un plan de acción muy diferentes.

 

¿Qué necesitas para comprar y alquilar?

Tanto si compras como si alquilas una vivienda adquieres unos compromisos, como el pago mensual del alquiler o de la hipoteca. Veamos aquí algunos de los requisitos comunes tanto si compras como si alquilas:

  • Tienes que prever que dispondrás del dinero necesario mes a mes, ya que no puedes fallar a ningún pago mensual.
  • Tienes que demostrar que tienes estabilidad laboral.
  • Tienes que demostrar que dispones de ingresos mensuales fijos y estables.
  • Tienes que presentar referencias sobre el hecho de ser buen pagador.

COMPRAR

Veamos las principales razones que te pueden impulsar a optar por la compra de una vivienda:

  • Te da seguridad tener un inmueble en propiedad.
  • Lo puedes dejar en herencia.
  • Lo puedes disfrutar siempre que quieras.
  • Tienes ahorros: dispones al menos del 30 % del coste del piso para las gastos previos a la compra: el notario, los impuestos, el registro…
  • Porque quieres invertir tus ahorros en bienes inmuebles, que son más rentables que otros productos bancarios.
  • Porque las viviendas han bajado de precio.
  • Porque puedes encontrar pisos a buen precio en zonas de costa o de montaña.
  • Porque puedes sacarle un rendimiento económico: poner el inmueble en alquiler, amortizando así la hipoteca y manteniendo la propiedad.

Comprueba los gastos y trámites que tendrás si compras o alquilas una vivienda.

ALQUILAR

Veamos cuáles son las principales razones te pueden impulsar a optar por el alquiler de una vivienda:

  • El proceso de alquiler es más fácil y menos costoso que el de compra.
  • Te permite tener libertad de movimientos, si tienes que dejar el piso de forma repentina o debes trasladarte, ya que el contrato se puede revocar avisando con un tiempo de antelación concreto.
  • Supone menos costes de mantenimiento de la vivienda.
  • Desgrava a las rentas de menos de 24.000 euros brutos anuales si la vivienda alquilada es la vivienda habitual.
  • Al firmar, tienes que desembolsar menos cantidad de dinero que si compras: una mensualidad + una segunda, como fianza + un tercer mes como comisión si alquilas mediante un agente inmobiliario.

Comprueba los gastos y trámites que tendrás si compras o alquilas una vivienda.

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Declaración de la Renta 2018

Declaración de la Renta 2018

La campaña de la Renta 2018 ya se ha iniciado. Desde el 2 de abril y hasta el 1 de julio los contribuyentes tendrán tiempo de presentar su declaración.

Pero como cada año, hay novedades importantes. En esta ocasión, por ejemplo, el papel dejará de ser una opción para presentar la declaración. También hay cuestiones nuevas relativas a las prestaciones de maternidad y paternidad, exenciones y deducciones que se incrementan.

Además, es importante tener en cuenta cuestiones como, si en el último año has comprado, vendido o alquilado alguna vivienda. También si has puesto alguna casa en alquiler de larga duración y andarse con ojo con las inspecciones que se llevarán a cabo para el alquiler vacacional.

Esto es todo lo que debes saber sobre la campaña de la Renta 2018:

La campaña de la declaración de la renta 2018, que se pone en marcha hoy 2 de abril y acabará el 1 de julio, incluye novedades sobre quienes están obligados a declarar o la exención de tributar por las prestaciones de maternidad o paternidad. Además, desaparece la posibilidad de presentarla en papel. Repasamos todos los cambios de este ejercicio fiscal.

Adiós al papel

Una de las novedades más destacadas es que en la presentación de la renta 2018, por primera vez, dejan de manejarse documentos en papel: el borrador o la predeclaración solo estarán disponibles a través de la web y ya no se enviará por correo ordinario. La presentación puede realizarse de manera telemática tanto a través de Renta Web como mediante la app de la Agencia Tributaria, por teléfono con el sistema ‘Le llamamos’, de manera presencial en alguna de las oficinas o recurriendo a los servicios de una gestoría.

renta 2018

Obligación de declarar

Este año se han modificado los requisitos de quienes no tienen obligación de presentar la declaración. Quienes reciben rendimientos del trabajo de dos pagadores diferentes inferiores a 12.634 euros anuales no están obligados a declarar, a no ser que soliciten devolución. El umbral para quienes cobran de un solo pagador se mantiene en 22.000 euros anuales.

Además, los contribuyentes con rentas inferiores a 16.825 euros tendrán una reducción de la cuota.

Prestaciones exentas

Es uno de los puntos más destacados de la renta de este año: las prestaciones por maternidad y paternidad cobradas en 2018 están exentas de pago del IRPF. Aunque ya deben aparecer correctamente en el borrador y los datos fiscales, en conveniente revisar que no hay ningún error.

Por otra parte, la deducción por maternidad aumenta en 1.000 euros anuales por gastos en guarderías o centros de educación infantil autorizados, y se incrementa también la deducción por familia numerosa.

Otras novedades

Hay también novedades para quienes hayan invertido en empresas de nueva creación, para las rentas obtenidas en Ceuta o Melilla, para quien está a cargo de cónyuge con discapacidad y para quienes tienen al resto de la unidad familiar en otro país de la Unión Europea. Es recomendable consultar cada caso específico en la propia información de la Agencia Tributaria.

Renta 2018: cómo declarar la compra, venta o alquiler de una vivienda

La campaña de la renta 2018 presenta algunas novedades respecto a la declaración de la compraventa de vivienda, por lo que no está de más repasar cómo incluirla de forma correcta. Además, este año se intensifican las inspecciones fiscales sobre los alquileres vacacionales o de corta duración, por lo que es importante no solamente declarar estos ingresos, sino evitar errores o confusiones que pueden llevar a una sanción posterior.

Qué debes saber si en el último año has comprado una vivienda

La deducción por adquisición de vivienda habitual sigue limitada a las que se compraron antes de 2013, siempre que ya se aplicara dicha deducción antes de esa fecha y con un 15% sobre un máximo de 9.015 euros, incluyendo amortización e intereses. En el caso de la adquisición de una segunda vivienda, hay que incluirla en el apartado de imputación de renta inmobiliaria.

 

Y si has vendido una vivienda te interesa saber que…

En el caso de haber vendido un inmueble, debe indicarse la ganancia o pérdida patrimonial. En términos generales, si se ha ganado dinero habrá que tributar en función del importe, aunque hay excepciones para mayores de 65 años o en caso de reinversión en vivienda habitual. Si se ha perdido dinero, puede compensarse con otras ganancias patrimoniales del mismo año o de los cuatro ejercicios siguientes.

 

¿Conoces lo beneficios en el alquiler de larga duración?

Para viviendas en alquiler, el propietario debe declarar los ingresos obtenidos y los gastos de mantenimiento del inmueble. Si el alquiler se destina a uso como vivienda habitual, estos ingresos cuentan con un beneficio fiscal del 60%. Por lo que respecta a los inquilinos, solo podrán deducirse los gastos del alquiler quienes firmaron contrato antes de enero de 2015 con carácter general. Sin embargo, en algunas comunidades autónomas existen deducciones específicas que cabe consultar en cada caso.

 

Ojo a las inspecciones del alquiler vacacional

El nuevo plan de control tributario no solo ha aumentado el número de inspectores fiscales sino que incide en la búsqueda de la defraudación en el sector del alquiler de inmuebles, sobre todo el alquiler vacacional y de corta estancia.

“Utilizan herramientas informáticas que rastrean el código de todas las páginas web de anuncios de inmuebles. Con ello son capaces de rastrear las direcciones de los inmuebles y los números de teléfono de contacto, y cruzarlos con la información que ya tienen en su base de datos para identificar a los propietarios. Así pueden identificar a quienes han puesto un inmueble en alquiler y no lo declaran”, explica José Antonio Martín Herrera, vocal de la Junta del Colegio de Gestores Administrativos de Madrid.

Los casos detectados recibirán un mensaje de advertencia en los datos fiscales disponibles en la propia web de la Agencia Tributaria. Las rentas recibidas por este tipo de alquileres no solo hay que declararlas, sino que hay que hacerlo correctamente. “Se han detectado casos de alquileres temporales que se sí que se declaran, pero que se intentan hacer pasar como alquileres de larga duración para poder aplicar el beneficio fiscal del 60%. Y la Agencia Tributaria está también revisando este tipo de fraude”, añade Martín Herrera.

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¿Sabes cómo funciona una hipoteca inversa?

El 87% de las personas mayores de 65 años en España tienen una vivienda en propiedad. Para muchos no es solo su casa, son también los ahorros de toda una vida. Pero se trata de activos inmovilizados, dinero que no pueden gastar. Las hipotecas inversas son una opción para conseguir ingresos, de forma puntual o como renta vitalicia, sin dejar de disponer de su vivienda.

Toy house and calculator on the table

Pero, ¿qué es exactamente una hipoteca inversa?

Una hipoteca inversa es un crédito con garantía hipotecaria diseñado exclusivamente para personas mayores de 65 años que tengan vivienda en propiedad. Es el único préstamo que no devuelve la persona que lo firma, sino sus herederos. De este modo, quien posee la vivienda recibe un dinero por la vivienda, y a su muerte los herederos pueden devolverlo si la quieren conservar.

 

Cómo se calcula el importe

El importe que se puede obtener depende del valor de la vivienda, según tasación independiente, y de la edad de las personas propietarias. En esta calculadora se puede obtener una cifra aproximada, tanto si se opta por recibir un único pago o una renta mensual vitalicia.

 

Veamos un ejemplo de cómo funciona

Para una casa que vale 300.000 euros y un propietario de 75 años, se presta de media un 30% del valor de la vivienda. En este caso serían 100.000 euros, que cobraría de golpe, o bien pagos mensuales de unos 600 euros, como renta vitalicia.

Cuando fallezca el titular del préstamo, quienes heredan la casa pueden venderla por el precio que tenga en ese momento, devolver la hipoteca inversa al banco y disponer del resto del dinero derivado de la venta. De ese modo, las personas mayores han podido utilizar sus propios ahorros que estaban inmovilizados para mejorar su calidad de vida en esa última etapa. Y los herederos siguen recibiendo una buena parte del valor de esa vivienda.

 

¿Qué tipo de personas pueden solicitarla?

Las hipotecas inversas pueden contratarlas cualquier persona mayor de 65 años que sea propietaria de una vivienda valorada en un mínimo de 150.000 euros. En estos momentos las entidades financieras no ofrecen este producto para viviendas de menor valor.

¿Cuál es el perfil medio de las personas que la piden?

El perfil medio de las personas que se interesan por una hipoteca inversa son mujeres viudas, de 79 años, de nivel económico medio-alto y una vivienda de 350.000 euros. Pero con las nuevas hipotecas que ahora se ofrecen se cree que va a bajar la edad media, porque se pueden conseguir cantidades mayores que las que los bancos ofrecían antes ya a partir de los 65 años.

 

Prácticamente no implica gastos

El único gasto que tiene que afrontar el cliente es la tasación de la vivienda, que suele ser de unos 300 euros de media. Las hipotecas inversas están exentas del impuesto de actos jurídicos documentados: no lo paga ni el cliente ni el banco, en estas hipotecas sencillamente no se aplica.

 

¿Se puede disponer de la vivienda?

Los propietarios pueden hacer con su casa lo que quieran: seguir residiendo en ella, alquilarla, etc. A diferencia de lo que ocurre en los casos de venta de la nuda propiedad, en la hipoteca inversa no se produce una transmisión de la propiedad en vida del hipotecado. Además, la hipoteca inversa se puede cancelar en cualquier momento con una pequeña penalización.

 

¿Cómo están reguladas las hipotecas inversas por ley?

Las hipotecas inversas están reguladas en España por la Ley 41/2007, por la que “se busca proteger a las personas mayores frente a los todopoderosos bancos”, según Ángel Cominges. Además de determinar la exención de ciertos impuestos, la ley establece la obligatoriedad de que en la contratación de una hipoteca inversa siempre intervenga un servicio de asesoramiento independiente para garantizar que se realiza correctamente.

Aunque las hipotecas inversas existen legalmente en España desde 2007, en los últimos años ha sido prácticamente imposible contratar este producto, porque los bancos no lo ofrecían. Ahora empiezan a volver a estar disponibles, y la previsión es que crezca su contratación como ya lo ha hecho en otros países. El año pasado, por ejemplo, se firmaron 38.000 hipotecas inversas en el Reino Unido.

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Así es la nueva Ley Hipotecaria

Así es la nueva Ley Hipotecaria

 

Con la nueva Ley Hipotecaria, acabada de aprobar por el Congreso de los Diputados, los clientes se podrán ahorrar dinero a la hora de formalizar su hipoteca, ya que solo tendrán que pagar la tasación, gasto que algunos bancos también están asumiendo para contar con una oferta hipotecaria más atractiva. La nueva Ley Hipotecaria entrará en vigor a finales de mayo, a los tres meses de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). A partir de este momento, los nuevos hipotecados podrán disfrutar de las ventajas de la ley.

En opinión de Marcel Beyer, CEO de iAhorro, “el ciclo hipotecario es bueno y la Ley Hipotecaria va a ayudar al lanzamiento de ofertas competitivas en este sector”.

Te contamos aquí cuáles son los cambios más importantes de la Ley Hipotecaria

1. Mayor protección al usuario

El cliente dispondrá de su contrato un mínimo de diez días antes de la firma. El objetivo es que disponga de tiempo suficiente para leer el contrato con tranquilidad, resolver las dudas que le puedan surgir y dialogar con la entidad si hay alguna discrepancia.

“Que el cliente pueda disponer de su contrato diez días antes de firmarlo y que el notario le haga un cuestionario al futuro hipotecado es muy importante. La información y la transparencia son los pilares que ofrece el servicio de iAhorro, de manera que resolvemos todas sus dudas y les acompañamos en todo el proceso de contratación de la hipoteca, por eso nos parecen muy necesarios y responsables estos puntos”, señala el CEO de iAhorro.com.

Relacionado con esto y con el fin de evitar que se concedan hipotecas a personas sin capacidad de pago, el banco deberá evaluar en profundidad la solvencia del futuro hipotecado. La norma obliga al banco a consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España, y si concede el préstamo le permite ceder los datos del usuario a plataformas privadas de información crediticia. El coste de esta ‘investigación’ deberá asumirlo el banco.

En la misma línea opina Ricardo Gulias en declaraciones para iAhorro.com, director general de Tu Solución Hipotecaria, “se quiere dar más seguridad jurídica y protección al futuro hipotecado, que contará con un plazo superior y mínimo de 10 días para poder estudiar las condiciones de la hipoteca, y conocer todos los pormenores de esta, para que le queden claras las condiciones. La entidad va a estar obligada también a conocer el historial crediticio, para evitar dar hipotecas a perfiles que puedan tener problemas en el futuro”.

2. El papel del notario

El papel del notario cobra relevancia a la hora de ratificar que el titular conoce el producto que está contratando. Antes de la Ley, el hipotecado solo tenía que ir al notario para firmar su hipoteca. Sin embargo, con la nueva ley, el titular tendrá que acudir al notario un mínimo de dos veces. La primera será sin la entidad para poder realizar cualquier pregunta que surja sobre los entresijos de su contrato. La segunda será con la entidad para la firma del contrato hipotecario.

Además, el notario se asegurará de que el cliente conoce a la perfección los entresijos de su contrato. El contratante tendrá que responder a un cuestionario para demostrarlo.

3. El reparto de los gastos

Otro de los puntos que más afecta a los clientes es el nuevo reparto de gastos a la hora de formalizar la hipoteca. Con la nueva Ley, el cliente solo pagará la tasación. El resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, IAJD, Notaría y los gastos del registro). Algunas entidades ya han empezado a anunciar que también asumirán este gasto en los nuevos contratos.

Esta parte supone un ahorro muy importante a la hora de formalizar la hipoteca. De esta manera, solo tendrá que hacer frente al coste de la tasación que puede rondar entre los 300 y los 600 euros. Además, el cliente podrá elegir libremente a los tasadores que podrán ser personas físicas.

Ahora el banco será el que page la gestoría, notaría, IAJD y el registro. De ellas, la partida del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es la más elevada y depende de cada comunidad autónoma. Esta cantidad puede variar entre los 1.500 euros hasta los 6.000 euros en función del préstamo y de la comunidad en la que esté la vivienda. El resto de los gastos podrían suponerle a la entidad un coste entre los 1.000 y los 3.000 euros.

“El nuevo reparto de los gastos es una de las principales ventajas que más va a notar y apreciar el consumidor, la entidad asume casi todos los gastos excepto los de la tasación”, apunta Ricardo Gulias.

4. Adiós a las cláusulas suelo

La Ley aprobada este jueves prohíbe las cláusulas suelo, de esta manera en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. El fin de esta norma es que el cliente se pueda beneficiar de las caídas del euríbor, aunque el interés mínimo se establecerá en el 0%, nunca podrá ser negativo.

5. Novedades en las vinculaciones

Seguro de hogar, seguro de vida, tarjetas… Estas son algunas de las vinculaciones que las entidades proponen a los clientes para mejorar el acceso al préstamo hipotecario. La nueva Ley establece que las entidades no podrán imponer sus productos vinculados, aunque si podrán hacer bonificaciones por los productos que se contrate, como se hace en la actualidad.

Muchos bancos bonifican con descuentos en sus tipos de interés si el cliente contrata alguno de sus productos vínculos. Los bancos podrán seguir comercializando sus productos vinculados, pero ahora el cliente podrá presentar a su entidad pólizas alternativas y “en ningún caso” la aceptación por el banco de una póliza alternativa distinta de la propuesta por su parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones del préstamo.

“En este punto se abre un abanico muy importante para el tema de las aseguradoras que también beneficiará al cliente. La competencia en este mercado es buena y si una empresa rebaja sus precios es posible que le sigan las demás”, apunta Marcel Beyer.

6. Los bancos podrán seguir cobrando una comisión de apertura

A la hora de formalizar el préstamo muchas entidades cobraban a sus clientes una comisión de apertura del préstamo. En este punto se pueden encontrar grandes diferencias en las entidades, desde las que no cobran nada hasta las que cobran un 2%.

La nueva norma no prohíbe el cobro de esta comisión, aunque si establece que esa tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.

7. Subrogación y novación, puntos clave después de la firma de la hipoteca

Con la nueva regulación el cliente, también los que tengan préstamos anteriores a la Ley, podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca.

En el caso de la novación si el hipotecado no está conforme con las condiciones que firmó en su hipoteca podrá cambiarlas sin que la entidad le cobre ninguna comisión por la novación.

La Ley también protegerá más a los hipotecados en caso de embargo. Antes, si el hipotecado dejaba de pagar en la primera mitad (imaginemos una hipoteca de 20 años, en los 10 primero años), para ejecutar la hipoteca bastaba con que el cliente hubiera dejado de pagar tres meses. El nuevo acuerdo eleva los meses de impago para ejecutar la hipoteca (proceder a un desahucio) a 12 meses o el 3%. Si esta situación tenía lugar en la segunda mitad de la duración del préstamo, las cuotas vencidas y no satisfechas debían equivaler a 12 meses. La nueva ley establecerá que el impago tendrá que suponer el 7% o 15 meses.

8. Modificaciones en las comisiones de amortización

Bajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).

 

¿Va a afectar la nueva norma en la oferta hipotecaria de 2019?

Que se haya aprobado la Ley ahora va a ayudar a desbloquear el mercado hipotecario tras varios meses de incertidumbre. “Con la ley en mano, las entidades volverán a planificaciones estratégicas a medio y largo plazo en su oferta hipotecaria ya que la aprobación de la ley fija un marco legal estable. Algunos bancos ya han empezado a adaptarse a la nueva normativa antes de su entrada en vigor, asumiendo todos los gastos, incluso los de tasación, con el fin de atraer a clientes. Este es el inicio de la diversificación de la oferta, algo que veremos en los próximos meses. La ‘guerra hipotecaria’ por captar al cliente que busca financiación para la compra de un inmueble comenzará con la aprobación de la nueva norma, la oferta se va a diversificar y algunos bancos bajarán sus tipos mientras que otros los subirán, lo más importante es que el cliente compare y encuentre lo que mejor se adapte a sus necesidades”, señala Marcel Beyer.

El CEO de iAhorro apunta, además, que el ciclo hipotecario es bueno y la ley hipotecaria va a ayudar al lanzamiento de ofertas competitivas en este sector. “En este caso, el tipo fijo puede ser más perjudicado que el tipo variable, después de que en los últimos meses varias entidades rebajaran sus tipos fijos siendo los más bajos de los últimos 10 años”, matiza.

Sobre este punto, Ricardo Guilias considera que la nueva ley va a retrasar un poco las financiaciones porque habrá que cumplir los plazos de visita al notario y la entrega del Fiper se puede ir a 15 días, aunque algunas comunidades ya tenían estos plazos. “El precio de las hipotecas subirá progresivamente, para poder asumir los gastos, aunque creemos que poco a poco se asentarán los precios e incluso tendremos tipos de revisión muy competitivos. Quizá haya algún perfil que se queda fuera de la financiación bancaria, si las entidades en busca de rentabilidad y de protección en el pago se ponen muy estrictas. La realidad es que hasta que no se apruebe la ley no estará nada claro, y aunque es una ley necesaria, hay temas como la financiación no bancaria que no se sabe aún cómo va a quedar”, comenta Gulias.

 

Comparar tendrá premio para los que buscan financiación

La nueva Ley es una oportunidad para los comparadores hipotecarios como iAhorro.com. Tanto los futuros hipotecados como los que ya están pagando una hipoteca pueden beneficiarse del servicio de un comparador donde pueden encontrar toda la oferta hipotecaria, una información que es gratuita para el usuario. Además, iAhorro negocia cada hipoteca de forma individual porque cada usuario es distinto. iAhorro conoce las entidades y aprovecha su experiencia negociadora para conseguir las mejores condiciones para el cliente que contrata la hipoteca a través de nosotros. Esta ventaja se hará más valiosa ahora con la ley.
Lo más importante de todo es la transparencia por lo que toda norma o ley que vaya en esta línea es buena para el cliente, el banco y el comparador.

 

¿Qué se ha quedado en el tintero?

Hay varios puntos que esta Ley Hipotecaria no ha tocado. “En el tintero se ha quedado la profesionalización del sector de la intermediación financiera. También se echa de menos lo referente a la financiación no bancaria, básica para poder financiar a perfiles que están fuera del circuito bancario”, concluye Gulias.

El precio de la vivienda de segunda mano sube un 2,4%

El precio de la vivienda de segunda mano en España registra un incremento del 2,4%

en el tercer trimestre del año y sitúa el precio, a septiembre de 2018, en 1.849 €/m2, según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa.

El incremento de este tercer trimestre del año es el noveno incremento trimestral consecutivo que ha registrado el índice inmobiliario Fotocasa. Así, el precio de la vivienda de segunda mano empezó a incrementarse trimestralmente en el tercer trimestre de 2016, con un incremento del 0,9%, y desde entonces no ha parado de crecer a nivel trimestral.

“La subida del precio medio de la vivienda de segunda mano viene marcada por lo que está ocurriendo en la Comunidad de Madrid, Cataluña, Baleares y Canarias con incrementos interanuales que superan el 10%. El resto del país mantiene un comportamiento mucho más moderado.

Por ahora estamos lejos de una posible burbuja inmobiliaria, ya que los niveles de actividad del sector son muy bajos, pero las fuertes subidas que se registran en algunas zonas de las grandes ciudades deben mantenernos alerta”, explica Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa.

 

Fuente: Fotocasa

 

La variación interanual lleva 24 meses consecutivos subiendo

A nivel interanual, el precio de la vivienda de segunda mano en España se incrementa un 7,8% ysigue la tónica de los incrementos de los últimos meses. De hecho, el precio interanual lleva 24 meses consecutivos incrementándose si bien es verdad que el incremento de septiembre es el más acusado que se registra desde 2007. De hecho, desde hace 10 meses la variación interanual se está incrementando por encima del 5%.

 

Fuente: Fotocasa

 

El precio de la vivienda en España alcanzó su máximo histórico en abril de 2007 con un valor de 2.952 €/m2. Desde entonces acumula un descenso del -37,4%. Las comunidades que experimentan una mayor caída desde máximos son La Rioja, con un descenso acumulado de -53,8%, Navarra (-52,4%), Murcia (-50,2%),  Castilla-La Macha, que acumula una caída del -49,8% y Aragón (-49,8%).

 

El precio trimestral sube en 13 comunidades autónomas

Por Comunidades Autónomas, con respecto a junio de 2018, 13 comunidades autónomas presentan una variación trimestral positiva, con Baleares a la cabeza, con una variación trimestral del 6,3%. Le siguen Madrid (5,1%), Andalucía (2,2%), Navarra (1,9%) y Canarias y Cataluña, que incrementan un 1,7% cada una.

En términos de precio medio, Madrid (2.807 €/m2), País Vasco (2.764 €/m2) y Cataluña (2.507 €/m2) ocupan los primeros puestos en el ranking de septiembre de comunidades más caras para comprar una vivienda de segunda mano. Por el contrario, Extremadura es la comunidad más barata para comprar una vivienda de segunda mano (1.104 €/m2), seguido de Castilla-La Mancha (1.110 €/m2), Murcia (1.143 €/m2) y La Rioja (1.374 €/m2) son las autonomías con los precios de la vivienda de segunda mano más asequibles.

 

Fuente: Fotocasa

 

Respecto a la evolución de las provincias, de las 50 provincias estudiadas, 35 presentan una variación trimestral positiva. La provincia con mayor variación trimestral de precio es Baleares (6,3%), seguida de Soria (6,2%), Madrid (5,1%), Huesca (4,7%) y Barcelona (3,1%).

Respecto a las variaciones interanuales de las provincias, en seis de ellas se incrementa el precio por encima del 10%. Se trata de Madrid (17,9%), Barcelona (13,1%), Las Palmas (12,7%), Baleares (12,2%), Málaga (11,2%) y Santa Cruz de Tenerife (11%).

 

El precio sube en 16 distritos de Madrid y en nueve de Barcelona

De los 21 distritos analizados en Madrid por Fotocasa 16 de ellos registran aumentos del precio en el mes de septiembre. Hortaleza, Ciudad Lineal y Tetuán son los distritos que registran un precio más alto con un 6,6%, 5,7% y 5,5% respectivamente. Por el contrario, Retiro es el distrito que registra un mayor descenso en el mes de septiembre en concreto lo hace con un -0,6%.

En cuanto a los distritos con mayor y menor precio, Salamanca es el distrito más caro de la capital para comprar una vivienda con un precio de 6.194€/m2. Le siguen Chamberí 5.304€/m2, Chamartín 5.203€/m2 y Centro 5.087€/m2. En el lado opuesto, Villaverde es el distrito más económico para adquirir una vivienda de segunda mano, con un precio medio de 1.735 €/m2.

 

Fuente: Fotocasa

 

En la ciudad de Barcelona, nueve de los diez distritos analizados por Fotocasa incrementan el precio en septiembre. El mayor ascenso se da en Nou Barris, con una subida del 2,8%. Eixample es el distrito que ha sufrido un descenso mayor en el precio, con un 0,3%. Por el contrario, Les Corts es el distrito en el que más baja el precio, con un -2,4%.

Publicado en:  https://www.fotocasa.es

¿En qué consistirá la futura Ley de Vivienda?

La futura ley de vivienda: los expertos desmenuzan sus principales puntos

Los expertos analizan el impacto de las principales medidas que han trascendido que contendrá la legislación que prepara el Gobierno para garantizar su accesibilidad

El Ministerio de Fomento está preparando ya su nueva Ley de Vivienda e incluso el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha esbozado las principales líneas que podría contener el texto y el ministro del ramo, José Luis Ábalos, también ha trazado las prioridades, que podrían ser susceptibles de ampliarse con las propuestas de la PAH o de Unidos Podemos. Algunas de las medidas más relevantes pasan por la construcción de vivienda pública destinada al alquiler, la extensión de los contratos de arrendamiento de los tres a los cinco años, la penalización de la tenencia de viviendas vacías, la regulación de los apartamentos turísticos, el control de los precios, la mejora del tratamiento fiscal de la vivienda en alquiler o que las socimis empiecen a pagar el Impuesto de Sociedades.

La negociación de la nueva ley llega en un momento en que al temor a que se esté incurriendo en excesos similares a los de la última burbuja se une la creciente sensibilidad social sobre las consecuencias que en el acceso a la vivienda está teniendo la subida de los precios en venta y sobre todo en alquiler mientras continúa la contención salarial y la precariedad del empleo. En un contexto de falta de alternativas de inversión conservadoras a la par que rentables en los mercados financieros, muchos inversores optaron por el inmobiliario para rentabilizar sus ahorros, aprovechando primero la bajada de precios y, a continuación, la pujanza del alquiler. La nueva ley les afectará. La incógnita está en saber de qué modo: si hará más atractiva su opción e incluso animará a más propietarios a sacar sus viviendas al mercado de arrendamiento y si facilitará el acceso a la vivienda a más potenciales inquilinos, o si podría poner en cuestión que la rentabilidad que han venido obteniendo pueda comenzar a mermar. Un puñado de expertos analiza el posible impacto de cada una de las medidas que han trascendido.

Pisos vacíos

Una de las propuestas más controvertida (y también recurrente en los últimos años) es la que busca aflorar oferta penalizado a quien tiene viviendas vacías, sean particulares, bancos o empresas sus propietarios. Algunos expertos ponen en duda que sea posible ponerla en práctica, como Luis Corral, de Foro Consultores, que cree que violenta el derecho al libre uso y ejercicio de la propiedad. Otros también cuestionan que sea eficaz, es decir, que cumpla con su objetivo de que salgan al mercado más viviendas en alquiler; o que, incluso saliendo al mercado más viviendas, ello derive en una bajada de los precios.

Julio Rodríguez, ex presidente del Banco Hipotecario y de Caja de Granada, que considera que el problema en el alquiler obedece al aumento de la demanda y a una oferta que se ha visto mermada por el uso de la vivienda para el alquiler turístico, explica, en primer lugar, que sería necesario realizar una definición muy precisa de lo que es una vivienda vacía y, también, diseñar instrumentos claros para perseguirla, como, por ejemplo, un incremento del Impuesto de Bienes Inmuebles: que quien tenga una vivienda vacía pague más IBI. Lluís Català, de Forcadell, señala que el registro podría realizarse a través de las compañías de luz y agua y, a partir de ahí, requerir expedientes de inspección. Aunque cree que no tendría demasiado efecto en la oferta, puesto que no ve que haya propietarios que tengan la vivienda cerrada por miedo: los pisos vacíos son cuestión ya del pasado y por imperativo de la crisis, cuando era muy difícil tanto vender como alquilar.

Beatriz Toribio, de Fotocasa, que reconoce que hay un déficit de vivienda en alquiler en las grandes ciudades, cree que las medidas coercitivas no funcionan y es partidaria de que la ley ofrezca mayor seguridad a los propietarios. «En los últimos años se ha avanzado mucho en esta materia, pero aún no hemos alcanzado los estándares europeos», asegura Toribio. Esta experta cree que la principal razón por la que la gente no saca su vivienda al mercado del alquiler es el miedo, por lo que la Administración lo que tiene que hacer es tratar de quitárselo. De otro modo, las medidas punitivas podrían llevar, en su opinión, a que algunos propietarios decidan vender la vivienda y no ponerla en alquiler.

Patricio Palomar, de AIRE Partners, coincide con Toribio: insiste en que si bien en España el propietario tiene seguridad jurídica, no cuenta con seguridad judicial. Cree que de mejorarse esto último, afloraría más oferta y ello presionaría a la baja los precios. Palomar añade: «La administración no puede penalizar al propietario, porque éste ya está lo suficientemente castigado: tener la vivienda vacía no sólo no le reporta ingresos, sino que le supone costes. Quien prefiere tener su casa cerrada es porque ve desprotegidos sus derechos».

Alejandro Inurrieta, que fue presidente de la Sociedad Pública del Alquiler con José Luis Rodríguez Zapatero, apunta que hay dos problemas para poner en marcha esta medida: no se cuenta con buenas estadísticas del parque inmobiliario y, además, considera que quien no quiere sacar una vivienda al mercado del alquiler no lo va a hacer porque tenga que pagar más IBI por ella. Asimismo, Inurrieta apunta que es posible que las viviendas vacías no estén donde hacen falta o incluso que sean inhabitables. Los más de tres millones de casas vacías que se cree que hay en el país se antoja una cifra, pues, que, además de ser imprecisa, sirve para poco.

Además, Inurrieta explica que la gran limitación de esta medida es que en el inmobiliario no funcionan muy bien las leyes de la oferta y la demanda: este mercado atiende más a la presión de la demanda que a la oferta; de ahí que durante el último boom inmobiliario se construyó más que nunca, pero los precios subían también más que nunca. Pero Inurrieta sí defendería medidas tales como la expropiación del uso de la vivienda. Y ello no es ya un tabú: hay comunidades autónomas que la aplican, aunque sólo a propietarios institucionales, como bancos o empresas. Inurrieta, en todo caso, cree más eficaz gravar el valor del suelo ocioso.

Más vivienda pública

El Gobierno socialista también está planteando la posibilidad de construir 20.000 viviendas públicas en alquiler, aunque no sabemos en qué plazo y sería determinante para saber su impacto. Pero, si bien Inurrieta manifestaba sus reticencias respecto a la eficacia de sacar más oferta privada para bajar los precios, cree que la vivienda pública sí sirve para lograr ese objetivo. Y no porque implique un aumento de la oferta, sino porque lleva consigo el establecimiento de precios sociales que pueden actuar como referencia para todo el mercado: si una vivienda social cuesta 500 euros, sería difícilmente aceptable que una similar en el mercado libre costara 1.200. Eso sí, el parque de vivienda público tiene que ser lo suficientemente grande para poder tener influencia en el conjunto del mercado. Y, de acuerdo con Ferrán Font, de pisos.com, los 20.000 inmuebles se antojan escasos. Para Rodríguez, en todo caso, sería esencial que la VPO sea sólo en el alquiler y que sea considerada vivienda pública a perpetuidad, para que no entre en el mercado libre y siempre actúe como controlador de los precios y cumpla la función con la que fue creada. Toribio añade: «Hay que aumentar el peso de la vivienda pública; en otros países representa el 20 por ciento del mercado; en España, sólo un 2,5 por ciento. La promoción de obra pública ha sido inexistente desde que estalló la crisis. Y ayuda, si se centra en los lugares necesarios, a aumentar la oferta y a reducir la presión de la demanda».

También hay otras medidas que puede adoptar el Gobierno para evitar el crecimiento de los precios. Por ejemplo, Inurrieta propone que los ayuntamientos se queden con el cien por cien de la plusvalía que genera en el suelo un cambio de calificación. El valor de los terrenos no subiría tanto y el margen de beneficio del promotor sería el industrial, el que genera la construcción de la casa, a cuyo precio no tendría que repercutir un creciente valor del suelo.

En relación con la promoción, Font cree que medidas que se plantean en la nueva normativa apuntan en la dirección de generar más oferta para la demanda, por ejemplo, haciendo llegar el crédito al promotor, lo que considera positivo.

Y respecto a la venta de vivienda pública a fondos buitre, otra promesa del Gobierno socialista, Palomar opina que el problema no está en la transacción en sí, sino en que se haga sin establecer condiciones a cómo pueden renovar las rentas a los arrendatarios, al tiempo en que han de mantener a los inquilinos, en quién tiene derecho preferente de adquisición cuando el inversor institucional quiera vender…

Vuelta a los contratos a cinco años

Una de las medidas que también plantea el nuevo Gobierno es reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): si la modificación efectuada en 2013 redujo la duración de los contratos de cinco a tres años, el Ejecutivo socialista quiere volver a la duración inicial. Julio Rodríguez cree que es una medida acertada porque ayuda al control de los precios y también contribuye a reducir la presión de la demanda; en definitiva, ayuda a estabilizar el mercado del alquiler. Beatriz Toribio también considera que es apropiado el cambio: «Da más estabilidad tanto al propietario como al inquilino». Y añade: «Es cierto que cuando se modificó la LAU, cuando se pasó de los cinco a los tres años, se hizo para dinamizar el mercado, pero hemos visto que cuando han transcurrido esos tres años, se ha producido una subida fuerte en las rentas».

Català también destaca en que se ha dado una coincidencia de factores que han provocado que cuando se están renovando los contratos de tres años el mercado se encuentra en la cresta de la ola, lo que ha ocasionado fuertes incrementos de precios: donde se pagaban 800 euros, el alquiler nuevo subía hasta los 1.100 euros. Quizás en ello ha influido el hecho de que haya quedado muy desacompasado el alquiler de larga duración, de larga estancia, para vivir, del turístico, un nuevo jugador que ha entrado en el mercado con mucha fuerza, según Corral.

Pero Català asegura que el alquiler de larga duración, si interesa al inquilino porque frena la subida de precios y le proporciona estabilidad, también le viene bien al propietario, porque le garantiza una menor rotación, lo que puede favorecer un mayor retorno, y, además, en un alquiler de largo plazo el arrendatario suele cuidar más la vivienda, la siente más suya.

Palomar no la cree una buena medida. Como los contratos de alquiler son privados, el propietario podría incluir una cláusula de revisión del precio al tercer año, por ejemplo, para elevar la renta. En opinión de este experto, lo más apropiado sería que los contratos tuvieran una duración libre, para no poner trabas a quien quiere alquilar una vivienda y que no necesariamente la quiere tener arrendada cinco años, y para tampoco casi obligar a alguien a vivir en una casa durante ese lustro. Cree que esa mayor libertad en la duración de los contratos animaría a más propietarios a sacar sus viviendas al mercado.

Control de precios

Ya no es un tabú comenzar a hablar de establecer mecanismos de control de los precios. Y Ferrán Font no está preocupado por los efectos que pueda tener en los inversores: «La nueva ley tenderá a controlar la subida de los precios del alquiler que se produce principalmente en grandes capitales, y una de las posibilidades que hay encima de la mesa es añadir ciertas limitaciones en los cambios de las condiciones en los contratos. Podemos anticipar que la rentabilidad del alquiler podrá verse afectada si estas limitaciones se refieren al precio, aunque medidas fiscales que ayuden al propietario podrían paliar la afectación sin que su interés por alquilar el piso se vea reducido». Y añade: «El crecimiento en el sector en general es muy sólido y sostenido en el tiempo, por lo que aunque la rentabilidad de la inversión para alquilar pudiera verse corregida, y siempre suponiendo que fuera dentro de lo razonable, podríamos concluir que seguirá siendo una buena inversión».

Fernando Rodríguez de Acuña, de RR Acuña y Asociados, cree que la combinación de medidas para el control de los precios, los límites a la no renovación de inquilinos para liquidar el activo, medidas para reducir los desahucios y para incrementar la duración de los contratos sí pueden provocar un incremento del riesgo percibido por los inversores al tiempo que también una merma de la rentabilidad que pueden obtener. Por eso, puede reducir el apetito del dinero por los activos inmobiliarios. También opina que puede ser un freno a la creciente profesionalización del sector, a que la propiedad inmobiliaria destinada al alquiler esté en manos de grandes inversores. Pero, como el mercado del alquiler español está en manos de particulares y éstos, según apunta Català, no miden con decimales la rentabilidad, quizás el impacto no llegue a ser muy importante. Bien es verdad que este último experto comenta que es posible que la inversión deje de ser tan fuerte en el residencial y el dinero se dirija a otros activos, como oficinas o locales.

Que el camino del control de los precios está abierto lo muestra el hecho de que en la Generalitat Valenciana, su presidente, Ximo Puig, anunciaba hace unos días la creación de un índice de precios no obligatorio, para marcar la renta razonable de una vivienda. Los propietarios que se acojan a él tendrán beneficios fiscales. Y algo parecido hay ya en marcha en Cataluña.

Aunque, si en el caso de la penalización de las viviendas vacías había un problema de inexistencia de datos fiables, en el caso del alquiler ocurre que no hay estadísticas oficiales de precios, según denuncia Rodríguez, que cree que es necesario que Fomento y el INE comiencen a elaborar una y, a ser posible, que desagregue los datos por barrios. Rodríguez opina que una manera de comenzar a regular los alquileres sería volver al IPC como referencia de revisión anual, dado que ahora se puede hacer con cualquier índice. También plantea la posibilidad de controlar los precios quitando ciertas desgravaciones fiscales a los propietarios que suban los alquileres por encima de cierto porcentaje (aunque no sería de mucha utilidad si el nivel de partida de la renta es muy elevado), o a quien comience a alquilarlo por encima de determinado precio. Iniciativas, por tanto, en la línea de las de Cataluña y Valencia. Inurrieta además propone la idea de aplicar lo que se hace en otros países: sólo se puede subir el alquiler si se demuestra que en el entorno en el que se encuentra la vivienda los precios han subido. Pero afirma que en otros países es más fácil de poner en marcha: hay estadísticas fiables y la propiedad está más concentrada en participantes del mercado públicos o privados, en todo caso, institucionales, lo que proporciona una mayor transparencia al mercado, al contrario que en España, donde el 95 por ciento de los dueños de viviendas en alquiler son particulares.

El inconveniente que observa Inurrieta es que el «premio», la desgravación fiscal que se lograría por ceñirse a los precios recomendados, puede no compensar lo que se pierde de poner un precio más bajo para el alquiler.

Beatriz Toribio también apunta que la limitación del precio puede llevar a que los propietarios se sientan tentados a obtener la rentabilidad deseada por otros medios: el dinero negro y la economía sumergida. Y es éste un aspecto en el que se ha avanzado en los últimos años: la Agencia Tributaria ha logrado hacer aflorar muchos alquileres que se pagaban en negro y por los que los propietarios no tributaban. También es un riesgo que percibe Palomar.

Toribio añade que el mercado se estaría regulando él solo después de tres años y medio, desde febrero de 2015, subiendo sin descanso: los alquileres ya estarían comenzando a estabilizarse en algunos lugares y a retroceder en otros. La renta de una vivienda tiene el techo que marca la renta disponible de los hogares, los salarios. «Va a continuar siendo un mercado interesante para los inversores, pero hay que tener en cuenta que el poder adquisitivo no estaba subiendo como los alquileres». Toribio, por tanto, incluso sin ley, no cree que el alquiler tenga mucho margen al alza. En la misma línea, Luis Corral apunta que la demanda ya se está retrayendo porque los precios han ido más allá que los salarios. Aunque Inurrieta apunta que esa «autorregulación» deja a mucha gente fuera del mercado, que no puede independizarse o tiene que volver a casa de sus padres porque la vivienda se convierte en un bien inaccesible.

Corral añade que shocks externos pueden llevar a una ralentización de la economía con un mercado inmobiliario que puede ser vulnerable porque «ha ido demasiado rápido y demasiado lejos en particular en los alquileres en determinadas ubicaciones».

Medidas fiscales

Hasta el momento, en este texto, los incentivos fiscales han aparecido como compensación a que los propietarios acepten establecer los alquileres recomendados o no elevar los precios más allá de lo razonable. Y si bien Font comentaba que puede llegar a compensar a los inversores y ayudar a que su rentabilidad no merme demasiado, de acuerdo con Inurrieta, no sería un incentivo suficiente para evitar que los propietarios pongan los alquileres tan elevados como quieran. 

Diego Galiano, presidente del Consejo General API, comenta que la manera de que haya más viviendas en alquiler, en lugar de penalizar las vacías, sería una fiscalidad favorable al arrendador tradicional: «La ventaja fiscal es una seria motivación para que los propietarios de viviendas vacías las pongan en el mercado y puedan cumplir su función social. Por el contrario, las medidas limitadoras de rentas o coercitivas sobre propietarios de pisos vacíos pueden resultar arbitrarias, perturban las leyes del mercado libre y fomentan la economía sumergida».

Algunas ideas que plantea el Consejo General API pasan porque, en el momento de la venta de la vivienda, todo aquel que haya destinado su propiedad al alquiler según la LAU durante unos años determinados, podría tener una exención de la variación patrimonial en el IRPF total o parcial. O podría estudiarse distribuir el esfuerzo fiscal entre las administraciones para, en el momento de la compra, las comunidades autónomas reduzcan el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, o su devolución parcial posterior, si el comprador acredita con el depósito de las fianzas haberla destinado al alquiler tradicional.

De acuerdo con Lluís Catalá, la fiscalidad del alquiler de viviendas ya es ahora muy atractiva: de los ingresos que se obtienen se reducen los gastos y en el rendimiento neto se aplica una reducción del 60 por ciento, lo que implica que sólo se tributa sobre el 40 por ciento de las rentas percibidas.

Pero sí hay expertos que consideran que sí puede incrementarse la deducción a los inquilinos, bien es verdad que también se habla de que este tipo de medidas suelen derivar en incremento de los precios: los propietarios cuentan con que los inquilinos van a tener más renta disponible y suben en esa proporción los alquileres. Y en algunos casos con efectos injustos, porque a veces las ayudas están restringidas no sólo por nivel de renta, sino también por edad.

Control de los apartamentos turísticos

Otro de los puntos que podría tocar la próxima ley de vivienda podría ser la regulación de los apartamentos turísticos. De acuerdo con Beatriz Toribio es algo muy necesario. En su opinión sería bueno crear una regulación estatal que siente las bases para que las diferentes comunidades autónomas diseñen su propia regulación. Pero la normativa, en su opinión, tendría que partir de la base de que es una actividad que es ya una realidad, que tiene oferta y demanda, pero también incidencia en el mercado inmobiliario. En su opinión, se tendría que diseñar un marco claro. También Luis Corral defiende la regulación en materia fiscal y de calidad que han de ofrecer las instalaciones, pero se opone a la intervención estatal.

Lluís Català, por su parte, plantea dudas sobre que lo aconsejable sea un marco estatal, dado que cada ubicación tiene sus problemas. Así, por ejemplo, no cree que lo acertado sea extender el modelo de Barcelona, donde se ha suspendido la concesión de licencias para este tipo de uso de las viviendas, puesto que hay en lugares de España donde no existe ese problema de sobresaturación y donde vendría bien un impulso al turismo. Lo ideal, según Català, sería una regulación local según las circunstancias de cada lugar.

Como concluye Toribio, al menos la vivienda se ha convertido en un objeto de debate importante, aunque lo que necesitaría sería un pacto de Estado.

Impacto en las socimis

Una de las medidas que parecen estar sobre la mesa es la posibilidad de que las socimis, ahora exentas del pago del Impuesto de Sociedades, comiencen a tributar por este concepto. Aunque el sector se defiende afirmando que está obligado a pagar dividendos y que los inversores que los cobran pagan entre un 19 y un 23 por ciento a Hacienda por recibirlos, también hay empresas que reparten el grueso de sus beneficios en forma de dividendos, pero lo hacen después de pagar Sociedades y los inversores también pagan IRPF por ellos. La gran diferencia en este caso es que estas empresas surgieron a raíz de una ley que establece unos beneficios fiscales a cambio del cumplimiento de una serie de condiciones entre las que se encuentra tener el grueso de su patrimonio en alquiler, repartir las rentas en forma de dividendos y cotizar en bolsa. Por ello, de cambiar las reglas del juego, Fernando Rodríguez de Acuña, de RR Acuña y Asociados, además de prever una estampida de los inversores, también anticipa la posibilidad de demandas y multas como las que está habiendo alrededor del caso de las renovables.

Según Josep Monsó, de GVC Gaesco, en el caso de que las socimis empiecen a pagar Sociedades y mantengan sus objetivos de rentabilidad, podrían subir los alquileres; o, si no pueden, quizás una consecuencia es que se reduzca el interés inversor, tanto por su parte, como de terceros en comprar sus acciones. En todo caso, sus inversiones han contribuido a la subida de los precios, o a su recuperación en los últimos años. Aunque Patricio Palomar, de AIRE Partners, explica que en realidad las socimis son lo contrario a la especulación, porque son inversores con vocación de largo plazo, y discute su influencia en el mercado residencial, porque apenas tienen viviendas en sus carteras. Eso sí, considera un error que no tengan que tributar: él hubiera puesto un tipo del 2 por ciento en Sociedades para añadir transparencia al sistema.

Publicado en: www.finanzas.com

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