“El mercado de vivienda en alquiler constituye una opción seria de inversión”
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Leticia Poole,
profesora de la Facultad de Ciencias Sociales de la Universidad Europea de Valencia.
La inversión inmobiliaria en España crece, en parte, por el impulso del capital extranjero. A pesar de las diferencias entre comunidades autónomas, ¿España presenta ventajas fiscales para la inversión inmobiliaria extranjera en comparación con otros países?
Es cierto que la inversión inmobiliaria en España crece en gran medida impulsada por el capital extranjero. En 2016 los extranjeros compraron 56.000 casas representando, según el Colegio de Registradores, un 13% del total de las ventas de ese año (en 2006 fueron solo un 8%). Por otro lado, más de un 80% de estas transmisiones lo fueron de viviendas usadas. Este incremento en las ventas se ha concentrado en gran medida en vivienda vacacional en la costa.
Las razones más evidentes detrás de estas compras se encuentran en la bajada de los precios de la vivienda, por un lado, y en que los inversores proceden de países menos afectados por la crisis económica que España, por otro. Si analizamos la evolución de los precios, según Tinsa, la caída acumulada desde los máximos de 2007 en la costa Mediterránea era en marzo de 2017 del 45,5%. Para Baleares y Canarias el descenso es del 24,2%. Y los países de origen de los compradores extranjeros de vivienda usada, son por orden de importancia: Reino Unido, Francia, Alemania, Suecia y Bélgica. Países mucho menos afectados que el nuestro por la crisis económica.
Si comparamos el precio medio de la vivienda nueva en Europa, España en 2016 se sitúa en 1.933 euros/m2 frente a los 4.000 euros/m2 de Francia o los 2.359 euros/m2 de Italia o los 4.628 euros/m2 deInglaterra. Siendo España con diferencia el país más económico en comparación con el precio de los inmuebles de los países de procedencia de los inversores.
Sin embargo, esta inversión es generalmente para uso propio vacacional o para alquiler vacacional. Porque en España menos del 20% de los hogares viven de alquiler, frente a un 25,3% en Francia o un 54,3% en Alemania. No obstante, el porcentaje de población española que opta por el alquiler está creciendo en los últimos años. También se observa una tendencia alcista de los alquileres en algunas ciudades españolas como Madrid y Barcelona. Estas circunstancias apuntan a que el mercado de viviendas de alquiler se constituya en una opción seria de inversión.
En este sentido, entre las medidas fiscales adoptadas en los últimos años en relación al mercado inmobiliario destaca la creación de las sociedades de inversión inmobiliaria (SOCIMI) Las SOCIMI se crean en 2013 para fomentar la inversión inmobiliaria destinada al alquiler. Las importantes ventajas de las SOCIMI han permitido levantar importantes patrimonios que originariamente se han concentrado en el sector terciario de oficinas y locales de negocio.
Últimamente, sin embargo, las SOCIMI han mostrado un mayor interés por el mercado de la vivienda. Es un mercado aún pequeño por falta de clientes y de producto. Pero con tendencia creciente porque cada vez más gente vive de alquiler. Las demás medidas fiscales, impelidas por una necesidad recaudatoria, han ido dirigidas en su totalidad a incrementar la presión fiscal de la inversión inmobiliaria particular en España.
¿Cuál es el régimen fiscal que normaliza este tipo de operaciones?
El capital extranjero constituye en la actualidad un porcentaje importante de las sociedades de inversión del mercado inmobiliario. Las SOCIMI tienen varios beneficios fiscales, ya que pueden acogerse a un régimen fiscal especial consistente básicamente en la tributación a un tipo de gravamen del 0% en sede del Impuesto sobre Sociedades.
Asimismo, la SOCIMI estará sometida a un gravamen especial del 19% sobre el importe íntegro de los dividendos o participaciones en beneficios distribuidos a los accionistas cuya participación en el capital social de la entidad sea igual o superior al 5%, cuando dichos dividendos, en sede de sus socios, estén exentos o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10%.
Adicionalmente, las SOCIMI disfrutan de una bonificación del 95% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas que se devenga en la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y de terrenos para la promoción de viviendas que tengan como destino su arrendamiento. También se benefician de una exención total respecto del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (constitución, aportaciones, etc.).
En relación a la fiscalidad de los accionistas o inversores deben diferenciarse distintos supuestos. En primer lugar, los accionistas residentes personas jurídicas (o no residentes con establecimiento permanente en España) estarán sujetos al Impuesto de Sociedades e incluirán el dividendo en su base imponible sin derecho a aplicar la exención para evitar la doble imposición. Por otro lado, los accionistas residentes personas físicas deberán tributar por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas e incluirán el dividendo en su base imponible a un tipo máximo de gravamen del 23%. Por último, os accionistas no residentes sin establecimiento permanente en España que perciban dividendos de una SOCIMI estarán sujetos a una retención del 19% salvo que se aplique una exención (matriz-filial) o un tipo reducido.
Un fenómeno que crece en España es el alquiler vinculado a la economía colaborativa. ¿Qué régimen fiscal rige para esta práctica?
El alquiler vinculado a la economía colaborativa está sujeto al IRPF, al Impuesto sobre Sociedades o al IRNR según sea el propietario residente persona física o jurídica o, en su caso no residente. El rendimiento por alquiler vacacional no goza de ningún beneficio fiscal, en el IRPF está gravado al tipo marginal que corresponda al contribuyente ya que es un rendimiento del capital inmobiliario, en el Impuesto sobre Sociedades, al tipo general del 25% y en el IRNR al 19% o al 24% según los propietarios residan o no en un estado de la Unión europea, Islandia o Noruega. En principio no existe ningún tratamiento fiscal especial.
En relación a la fiscalidad indirecta, el alquiler vacacional estará gravado con el IVA porque la Agencia Tributaria considera que al ser normalmente pisos alquilados con muebles y con servicios propios de hostelería, han de tener el mismo trato fiscal que los hoteles, siendo el gravamen normal el 10%. Si en cambio es el propietario el que alquila los inmuebles a un intermediario para que los gestione como alquiler turístico por su cuenta y riesgo, el particular propietario habrá de cargar al intermediario el 21% en concepto de alquiler como si se tratara de un local de negocio.
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013 remite a cada comunidad autónoma la competencia para la regulación del alquiler vacacional. Existiendo en este ámbito una normativa muy fragmentada y desigual. Actualmente, 12 comunidades disponen de una regulación específica para esta actividad: Andalucía, Aragón, Asturias, Castilla y León, Cataluña, Comunidad de Madrid, Comunidad Valenciana, Galicia, Castilla-La Mancha y La Rioja.
Varias de estas legislaciones exigen que en la publicación de los pisos vacacionales figure su número de registro. La legislación balear va más allá, así la Ley 6/2017, que entró en vigor el pasado 30 de julio, obliga a las plataformas en las que se publicita la oferta vacacional a cerciorarse de que las mismas cumplen con la normativa establecida, y a que se publiciten con su número de referencia otorgado por la comunidad balear. De no cumplir con estos requisitos las plataformas de Internet puede ser sancionada con una multa de hasta 400.000 euros.
¿Se ha calculado cuál es la cantidad de ingresos no declarados que generan los pisos turísticos?
Si existe una cuantificación de este fraude en el conjunto de España, no lo conozco. Sí que existen valoraciones parciales. La Asociación Empresarial Hotelera de Madrid ha publicado que solo en Madrid la recaudación fiscal potencial de los alojamientos turísticos podría alcanzar los 800 millones al año. Denuncian igualmente, que de las 20.000 viviendas turísticas anunciadas en 2016 en Madrid, solo el 10% están inscritas en el Registro de Empresas Turísticas como recoge el decreto 79/2014. Los más perjudicados por el auge de los pisos turísticos han sido los hoteles, que sometidos a multitud de normas, supervisiones e impuestos, han denunciado que los alquileres turísticos les hacían competencia desleal.
Otro estudio realizado en Baleares señala que este fraude tiene mucho de “irreal”. Así Groizard y Nillsson, de la Universidad de las Islas Baleares, publicaron en abril de 2017 un estudio titulado ‘Mito y realidad del alquiler vacacional en las Islas Baleares. Análisis y recomendaciones de política turismo’. En este estudio denuncian, entre muchas otras cuestiones, la inconsistencia entre la posibilidad de cumplir tus obligaciones fiscales por alquilar pisos vacacionales y a la vez ser sancionado por incumplir la normativa balear que restringe el alquiler vacacional a casas o viviendas unifamiliares. Señala también que no todos los pisos ofertados en las plataformas finalmente están disponibles para su alquiler turístico por lo que la oferta de los mismos está sobrevalorada y con ello el fraude.
Es cierto que inicialmente el alquiler turístico, por novedoso, estaba poco regulado y supervisado fiscalmente y presentaba una oportunidad de fraude fiscal para muchos propietarios. Pero las cosas están cambiando radicalmente para los alquileres turísticos que se formalicen a través de plataformas de Internet. En este sentido, en 2015 la Agencia Tributaria realizó 21.500 requerimientos de información y más de 8.150 actuaciones presenciales en relación con alquileres turísticos no declarados. Porque no hay que olvidar que todo lo que se realiza por Internet deja una huella.
Además, Hacienda anunció en enero de 2017 que comenzará a pedir declaraciones informativas a las pasarelas de pago como Paypal, ApplePay o Bizun, así como a las propias plataformas de alquiler turístico. Por otro lado, en los planes de Hacienda está el obligar por decreto a las plataformas de Internet que identifiquen de forma sistemática a los propietarios y que estos declaren las rentas generadas por sus pisos en alquiler.
Algunas comunidades han optado por establecer una regulación a través de la puesta en marcha de una tasa. ¿Está de acuerdo con esta medida?
En estos momentos la tasa turística en España se paga en Baleares y en Cataluña. En Cataluña la tasa se aplica en hoteles, albergues, casas rurales, campings, cruceros y apartamentos turísticos. Este importe es pequeño y varía entre 0,45 y 2,25 euros por persona y día. Baleares tiene una tasa similar. Si bien se reduce para estancias superiores a los ocho días y en temporada baja.
En Valencia esta tasa se está estudiando, se concibe en los mismos términos que en Cataluña y en Baleares vinculando su recaudación a la creación de un Fondo de Turismo dirigido a la financiación de los costes generados por el mismo y con un presupuesto de recaudación anual de entre 30 y 40 millones de euros.
El sector hotelero es el más crítico con esta tasa porque encarece sus precios relativos y, si la demanda no los absorbe, reduciría sus beneficios por reducción de sus precios o del volumen de turistas. Además, el turismo genera una mayor recaudación fiscal directa por el IVA que pagan en los bienes y servicios que consumen los turistas e indirecta por los impuestos sobre beneficios que generan. No existe por tanto una razón para crear mayores cargas fiscales al mismo.
Sin embargo, es cierto que muchas veces estos ingresos fiscales no revierten en las localidades turísticas que los generan y por eso la creación de esta tasa finalista podría mejorar la calidad de los servicios turísticos prestados. En mi opinión, antes de crear una tasa turística sería más razonable reestructurar la financiación de las localidades e infraestructuras teniendo en cuenta el volumen de población itinerante o vacacional que reciben.
¿Cuál cree que es la mejor solución para que el alquiler turístico sea fiscalmente eficiente?
La mejor solución sería que fuera la plataforma de Internet que media entre inquilinos y propietarios la que se encargue de recaudar el IVA de cada transacción y pagarlo a hacienda en nombre del propietario. Igualmente la plataforma debería retener un porcentaje del precio del alquiler a cuenta del impuesto personal del propietario.
Actualmente, ¿cuál es el régimen fiscal que rige la compraventa de una vivienda en nuestro país?
La fiscalidad en la transmisión de inmuebles en España distingue dos situaciones: la de los inmuebles nuevos y la de los inmuebles usados. Los inmuebles nuevos están siempre sujetos al IVA, y gravados generalmente al tipo del 10% si se trata de una vivienda (4% si es una vivienda de protección oficial) o del 21% si es suelo u otro tipo de inmueble.
Las segundas o ulteriores transmisiones de inmueble realizadas entre particulares, o en las que el vendedor es un particular, han de tributar siempre por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Impuesto que no es reembolsable ni deducible. Esto conlleva un trato muy diferente para la inversión empresarial y la inversión particular.
La inversión particular en inmueble residencial está altamente gravada. El ITP varía entre las distintas comunidades autónomas, desde un 4% en el País Vasco, un 6% en Madrid y Navarra, 7% en la Rioja, 8% en Murcia, Castilla-La Mancha y Castilla y León, siendo el máximo el 10% en Valencia y Cataluña. El ITP constituye un gasto en todos los casos y no se recupera. Si bien, a veces se aplican tipos más bajos cuando se trata de viviendas de protección pública, o adquiridas por menores de 35 años y/o familias numerosas, a veces condicionadas a la renta de los adquirentes.
Su posesión está gravada por el impuesto sobre bienes inmuebles, cuya carga va a depender del municipio en que esté ubicado. También, en el caso de que se trate de una vivienda que no sea residencia principal del propietario, el IRPF grava su posesión valorando “la renta” a gravar en un porcentaje de su valor catastral (2% ó 1,1% dependiendo de que el valor catastral haya sido o no revisado en los últimos 10 años). El uso de la vivienda como residencia principal no está actualmente gravado en el IRPF. Lo que redunda en un mejor trato fiscal por parte del IRPF a la vivienda en propiedad frente a la vivienda en alquiler.
En cuanto a la fiscalidad ligada a la transmisión de un inmueble por un no residente, el vendedor soportará la plusvalía municipal (el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza Urbana), impuesto que fija la plusvalía de modo objetivo en función de las fechas de adquisición y transmisión y que es objeto de controversia porque a veces se exige aunque haya habido pérdidas. Y también tributará en el Impuesto sobre la renta de los no residentes si ha obtenido una ganancia con la venta a un tipo de gravamen del 24% si no es residente en la Unión Europea o 19% si lo es, Si el vendedor es no residente el comprador tiene que retener el 3% del precio a cuenta del eventual IRNR del vendedor y realizar su correspondiente ingreso en el Tesoro.
¿Y el alquiler?
El alquiler de viviendas es un supuesto de exención del IVA. A cambio, el alquiler de vivienda ha de tributar por el ITP, siendo el inquilino el contribuyente frente a hacienda. Otra cosa es que rara vez se pague. El alquiler de vivienda, para el inquilino, desde el año 2015 no goza de ningún beneficio fiscal estatal en el IRPF. Sin embargo, algunas comunidades autónomas, establecen beneficios fiscales en la parte autonómica del IRPF por los gastos de alquiler de vivienda habitual normalmente condicionado a que el contribuyente tenga una renta baja.
La renta obtenida por el alquiler de una vivienda por su propietario tributará en el IRPF como una renta gravada en la base imponible general al tipo marginal propio, que puede llegar al 46%. No obstante, el rendimiento del alquiler estará exento en un 60% si para el inquilino el inmueble arrendado constituye su vivienda habitual. En este sentido, nuestro IRPF fomenta que entre dos eventuales inquilinos de un inmueble el propietario prefiera a aquél que vaya a utilizarlo como vivienda habitual. Así trata de favorecer la oferta de alquiler de vivienda. El IRPF no grava a los propietarios por la utilidad derivada de su vivienda habitual y este hecho constituye un incentivo fiscal a la compra de vivienda en nuestro IRPF y discrimina al que vive de alquiler.
Esta discriminación, entre otras consecuencias, perjudica la movilidad del empleo. Pongamos un ejemplo: Si para aceptar un empleo en otra localidad, por ejemplo Murcia, he de mudarme y dejar mi piso del que soy propietario en Valencia, normalmente alquilaré mi piso de Valencia para pagar la renta de un nuevo inmueble en Murcia. Si el importe del alquiler cobrado y pagado es el mismo, nuestra renta disponible no varía. Sin embargo, en nuestro IRPF vamos a pagar más. Ya que añadiremos como ingresos los del alquiler del piso que dejamos en Valencia. Adicionalmente, el piso dejado en dos años dejará de ser vivienda habitual a efectos del IRPF por lo que si lo vendo para comprar otro tras este tiempo perderé el derecho a disfrutar a la exención por reinversión de la eventual plusvalía. Teniendo en cuenta que en España el 78,2% de la población tiene una vivienda en propiedad, y dada la alta tasa de paro, la rémora que esta circunstancia supone para la movilidad del empleo es muy importante.
¿De qué deducciones se pueden beneficiar los ciudadanos?
Por la compra de vivienda habitual no hay más beneficio fiscal que la exención por reinversión en el IRPF. Es decir, si vendo mi vivienda habitual con el objetivo de comprar otra nueva, la eventual plusvalía generada en la venta está exenta si reinvierto el total del precio obtenido en la misma en la compra de una nueva. Si reinvierto un importe menor, la plusvalía exenta será proporcional al importe reinvertido.
Actualmente no existen deducciones por la compra de vivienda habitual ya que fueron suprimidas con efectos desde el 1 de enero de 2013 salvo para las viviendas adquiridas con anterioridad a esa fecha. Sin embargo, las comunidades autónomas en muchos casos mantienen deducciones por adquisición de vivienda, aunque normalmente restringidas a bajos niveles de renta.
Dentro del ámbito de la fiscalidad de la vivienda, ¿qué situación presenta España en relación con otros países de nuestro entorno?
El ITP ha experimentado subidas importantísimas. Este impuesto grava la transmisión entre particulares de viviendas usadas y constituye un gasto no recuperable en todos los casos. Aunque esta carga es muy desigual según el territorio, alcanza hasta el 10% del precio de compra en la Comunidad Valenciana, o en Baleares. El tipo mínimo aplicado es del 4% en el País Vasco. De forma que nuestra costa mediterránea, que concentra las mayores inversiones inmobiliarias extranjeras, presenta un gravamen muy alto sobre las transmisiones inmobiliarias en relación con los países de nuestro entorno. Sólo tres países de la Unión Europea aplican un tipo tan alto como el 10% en las transmisiones y estos son: Italia, Francia y Grecia.
La posesión de inmuebles está también fuertemente gravada por el Impuesto sobre bienes inmuebles, cuya carga va a depender del municipio en que esté ubicado, y, en el caso de no residentes, por el impuesto sobre la renta de los no residentes tanto si está a disposición de sus dueños como si está alquilado. En estos tipos de impuestos España también tiene una presión fiscal alta que le ubica entre los países que más gravan la posesión inmobiliaria después de Francia y Bélgica.
Publicado en: Cincodias
