Los Desahucios Por Alquiler Siguen Creciendo Imparables

Los Desahucios Por Alquiler Siguen Creciendo Imparables

El Consejo General del Poder Judicial vuelve a dar la razón a la Plataforma Antidesahucios. Y lo hace este mes, como todos los anteriores desde hace más de un año, cuando reconoce que la cifra de desahucios por impago del alquiler vuelve a crecer, experimentando un aumento del 5,2% en el primer trimestre del año. A la vez, los desahucios derivados de las ejecuciones hipotecarias descienden un 19,2%.

Son las cifras que pueden contemplarse en el informe «Efectos de la crisis económica en los órganos judiciales» del CGPJ, que indica que el número de lanzamientos de vivienda practicados durante el primer trimestre de 2019 alcanzó los 15.065, lo que supone un descenso del 2,2% respecto al mismo trimestre del pasado año.

Profundizando en los datos, observamos que el 65,9% de los desahucios (10.224) fue consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que el 27,9% (4.341) se derivó de ejecuciones hipotecarias. El 9,38% restante (994) obedecieron a otras causas.

Con los datos del CGPJ se confirma que el número de lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias descendió un 19,2%, acumulando así 15 trimestres consecutivos de descensos. Por el contrario, los desahucios correspondientes al alquiler continúan incrementándose, alcanzando una cifra superior al 5,2% respecto al primer trimestre del año pasado.

Teniendo en cuenta los datos por Comunidades Autónomas, un trimestre más Cataluña se sitúa en cabeza, con 3.557 lanzamientos, que representan el 22,9% del total nacional. Tras la comunidad catalana viene Andalucía (2.499), la Comunitat Valenciana (2.119) y Madrid (1.730). Con solo los datos de desahucios por la LAU, Cataluña vuelve a estar en primer lugar con el 22,8% (2.335 ) de los lanzamientos, seguida por Andalucía (1.422), (1.365) y Comunitat Valenciana (1.254). Pasa a primera posición Andalucía (914) si atendemos sólo a los lanzamientos hipotecarios,  seguida por Catalunya (826), Comunitat Valenciana (787) y Murcia (417).

La comunidad autónoma con mayor número de ejecuciones hipotecarias iniciadas  en el primer trimestre fue Catalunya con 1.092,  le siguieron Andalucía, con 1.065; la Comunitat Valenciana, con 706; Madrid, con 415; y Murcia, con 291.

Otro dato interesante, que muestra el informe del CGPJ, es el de los juicios por ocupación ilegal de viviendas. En  el primer trimestre se han registrado 901 demandas, de las que se han resuelto 647. El mayor número de ellas (265, que representan el 29,4% del total nacional) se ha dado en Catalunya. Le siguen Andalucía (134), Comunitat Valenciana (122) y Madrid (100).

Publicado en:  https://www.aquimicasa.net/

El contrato de alquiler: derechos y obligaciones

El contrato de alquiler: derechos y obligaciones

Si vas a firmar un contrato de alquiler con la finalidad de que el inmueble se use como vivienda, debes saber cuáles son tus obligaciones y derechos, ya seas el arrendador (propietario) o el arrendatario (inquilino).

Estas obligaciones y derechos están reflejadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) así como en algunos preceptos del Código Civil (CC). Aquí destacamos las más relevantes, para que no te pierdas.

El tiempo que dura el contrato

El tiempo por el cual el propietario proporcionará el uso de la vivienda al inquilino debe ser determinado por acuerdo entre las partes, por lo tanto, excluyendo plazos indefinidos.

El arrendador y arrendatario pueden pactar cualquier plazo, pero si no lo hacen, se entenderá que el contrato tiene una duración de un año.

No obstante, e independientemente de la duración acordada, el inquilino tendrá derecho a prorrogar el contrato por un mínimo de tres años de duración.

Así, aunque se haya acordado un plazo de uno o dos años, si el inquilino decide quedarse en la vivienda, podrá hacerlo incluso sin el acuerdo del propietario hasta un máximo de tres.

A pesar de ello, en el supuesto que el contrato entre en esta prórroga obligatoria para el propietario, este tiene la opción, a partir del primer año de duración, de poner fin al contrato si necesita la vivienda para sí mismo o para un familiar de hasta primer grado (hijos, padre o madre).

Esta necesidad puede presentarse cuando el propietario se queda sin vivienda para sí mismo, o bien cuando uno de sus hijos se quiere independizar y no disponen de otra vivienda o incluso en el supuesto de que el propietario, que está viviendo en el extranjero, quiera volver a España al jubilarse y necesite el inmueble alquilado.

Las condiciones de la vivienda

También es una obligación del propietario, junto con la entrega de la vivienda, el mantenerla en las condiciones pactadasdurante todo el plazo convenido.

Esta obligación implica que el propietario debe llevar a cabo las obras de reparación necesarias para que esta cumpla con las condiciones de habitabilidad acordadas al inicio del contrato.

Por ejemplo, si la vivienda se entregó con un determinado sistema de calefacción o refrigeración, las reparaciones de estos servicios deben correr a cargo del propietario. No es válido un acuerdo por el cual el inquilino asuma las obras de reparación.

La obligación de reparar la vivienda tiene dos excepciones:

  • Cuando los daños en la vivienda son causados voluntaria o negligentemente por el inquilino.
  • Por la ejecución de pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario, que son una obligación del inquilino.

La diferencia entre obras de reparación a cargo del propietario y las pequeñas reparaciones a cargo del inquilino no se especifica en LAU, por lo que han sido los tribunales los que han ido determinando qué tipo de obras se incluyen en cada concepto.

Por ejemplo, el propietario debe costear las reparaciones de goteras y humedades, así como las del sistema eléctrico, mientras que el inquilino debe efectuar pequeñas reparaciones, como arreglar unas grietas superficiales o cambiar alguna pieza de la lavadora necesaria para que esta funcione.

El pago de la renta

Por su parte, la obligación principal del inquilino es satisfacer la renta en la cantidad y tiempo acordados, que normalmente será mensualmente y en metálico.

La actualización o aumento de la renta se podrá llevar a cabo, previa notificación por la parte interesada, siempre que se haya previsto en el contrato que se procederá a dicha actualización.

Aunque esta sea la forma más común de pagar por el uso de la vivienda, el art. 17.5 LAU también admite desde 2013 que las partes acuerden que la renta quede reemplazada por unas determinadas obras de reparación o reforma, sin que esto suponga que el inquilino deje de tener los derechos de la LAU.

Por ejemplo, si la vivienda tiene defectos en la cocina o en el baño en el momento de alquilarla, el inquilino puede asumir la obligación de ponerlos en las condiciones adecuadas a cambio de una reducción de la renta, ya sea total o parcial.

Dependiendo de la entidad de las obras, por lo tanto, el inquilino no tendrá que pagar ninguna renta en dinero, pero sí llevar a cabo obras de rehabilitación.

Al iniciar el contrato, el inquilino también tiene la obligación de prestar fianza, equivalente, como mínimo, a una mensualidad de renta, aunque las partes pueden pactar una fianza de mayor cantidad o incluso otras garantías, como avales o la obligación de contratar un seguro que cubra el riesgo de impago de la renta o daños en la vivienda.

De hecho, el inquilino tiene la obligación de no provocar daños en la vivienda, cuando estos vayan más allá de un desgaste ordinario, así como de no hacer actividades insalubres, molestas, ilícitas o peligrosas en la vivienda, hecho que permitiría al propietario solicitar la resolución contractual.

El inquilino también debe tener en consideración que, a parte de lo anterior, el propietario puede pedir la resolución del contrato si deja de vivir en la vivienda (excepto cuando todavía reside su cónyuge o sus descendientes), así como si el inquilino subarrienda o cede la vivienda a un tercero sin el previo consentimiento del propietario.

Por último, a partir de 2013 se ha facilitado que el propietario pueda poner fin al contrato cuando vende la vivienda o cuando tiene lugar, por ejemplo, una ejecución hipotecaria sobre el inmueble.

Si el contrato de arrendamiento no fue inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario de la vivienda alquilada, siempre que sea de buena fe, podrá poner fin al contrato.

El Tribunal Supremo ha entendido que es difícil considerar que un comprador actúa de buena fe, si no sabe que había un inquilino en la vivienda, ya que significa que no comprobó físicamente que esta estaba alquilada. En este caso, la buena fe solamente se puede entender en la compra de múltiples viviendas por parte de fondos inmobiliarios, por la dificultad que significa comprobar el estado de cada una de las viviendas.

Lo mismo sucede con el desahucio de la vivienda, si el contrato de arrendamiento no está inscrito. El inquilino no tendrá derecho a ninguna indemnización por el hecho de que el nuevo propietario ponga fin al contrato.

Atención a las cláusulas nulas

Las cláusulas que con más frecuencia aparecen en los contratos y que son nulas por contravenir la LAU son las siguientes:

  • Cuando se denomina el contrato como «de temporada» cuando realmente no tiene dicha finalidad, sino que es permanente, con la intención de excluir la LAU.
  • Cuando se elimina el derecho a prórroga de hasta tres años.
  • Cuando en el contrato se hace renunciar al inquilino de su derecho a desistir del contrato de forma unilateral, o exigirle que haya transcurrido un plazo contractual superior de seis meses exigido por la LAU.
  • Cuando en el contrato se obliga al inquilino a asumir los gastos de las obras de reparación de la vivienda, que son obligación del propietario.
  • Cuando se exige al inquilino que permita el acceso a la vivienda al propietario bajo cualquier circunstancia. La vivienda alquilada está protegida por el derecho de inviolabilidad del domicilio del inquilino, por lo que el propietario requerirá de su consentimiento para entrar en ella o bien de una autorización judicial.

Puedes consultar más detalles acerca del alquiler en www.infovivienda.es

Texto escrito por Rosa María García, investigadora de la Cátedra UNESCO de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili

Publicado en: https://www.habitaclia.com

El desalojo de un inquilino moroso por la vía judicial tarda 11 meses de media

La principal causa de morosidad es la descompensación entre los salarios y el precio medio del alquiler.

Geográficamente son Andalucía, Cataluña, Madrid y la Comunidad Valenciana las regiones en las que más se tarda en desalojar a un inquilino moroso.

Según Pelegrí Abogados, el desalojo de un inquilino moroso por la vía legal tarda una media de 11 meses en España. Geográficamente son Andalucía, Cataluña, Madrid y la Comunidad Valenciana las regiones en las que más se tarda en desalojar a un inquilino moroso. La principal causa de morosidad es la descompensación entre los salarios y el precio medio del alquiler.

Desde este despacho sostienen que la contratación de seguros de impago de alquiler aumentó más de un 30% interanual en 2017. En este sentido, argumentan que las principales ventajas de estas herramientas son el adelanto de las rentas para que el propietario, la reducción de las carencias o la cobertura en caso de actos vandálicos o destrozos.

Publicado en: https://www.pisos.com

¿Se tienen que pagar impuestos por la segunda vivienda si no está alquilada?

¿Se tienen que pagar impuestos por la segunda vivienda si no está alquilada?

Un inmueble urbano que no constituya la vivienda habitual del contribuyente, que no genere rendimientos de capital inmobiliario y que no se encuentre afecto a una actividad económica genera lo que se denomina una renta presunta o imputación de renta inmobiliaria.

Así, aunque dicho inmueble no genere una renta real, se debe imputar una renta anual en la declaración del IRPF equivalente al 2% del valor catastral, o 1,1% si el valor catastral se hubiera revisado en los 10 años anteriores. Si el inmueble no hubiera estado en el patrimonio del contribuyente el año completo o hubiera estado alquilado parte del año, la imputación de renta inmobiliaria se debe prorratear en función de la parte del año que el inmueble haya estado «a disposición de sus titulares».

Sobre el rendimiento presunto resultante no se podrá deducir gasto alguno, y se sumará al resto de rendimientos que se integran en la base general del IRPF, como salario, rendimientos de actividades económicas, rendimientos del alquiler de inmuebles y otras imputaciones de renta.

Publicado en:  http://www.abc.es/

¿Disparará el Plan de Vivienda el precio de los alquileres?

El alquiler es uno de los segmentos del mercado inmobiliario en los que más hace hincapié el nuevo Plan de Vivienda. Por un lado, establece ayudas directas, siendo los colectivos más beneficiados los menores de 35 años y los mayores de 65 años. De igual modo, se incluye un programa de fomento del parque de viviendas destinadas al alquiler o a la cesión en uso de tales inmuebles. Estas medidas surgen en un contexto en el que el precio de los arrendamientos se ha visto incrementado notablemente. Muchos se preguntan si la puesta en marcha de estos incentivos influirá al alza en las mensualidades de alquiler.

Escasez de viviendas susceptibles de alquiler

Las ayudas al alquiler que el Plan de Vivienda contempla son subvenciones directas de hasta el 40% de la renta mensual, siempre que esta sea inferior a 600 euros. Asimismo, en ciudades donde los precios de mercado se encuentran más elevados, se ha permitido que la cuantía del alquiler ascienda a los 900 euros, representando en este caso la cantidad total de la ayuda un máximo del 30% del alquiler mensual. Estos criterios, a juicio de Mercedes Robles, directora general de Arrenta, “son insuficientes” y “limitan de forma muy notable” el aumento del parque de viviendas en alquiler. Ello se debe, argumenta, a que con la actual oferta, las viviendas susceptibles de alquiler “son escasas”.

En concreto, y según los cálculos de esta compañía, en Madrid solo el 25% del parque total de viviendas en alquiler cumple con los criterios que se han establecido para acceder a las ayudas del Plan de Vivienda pues, tal y como avanza Robles, “el precio de la mayoría de los pisos se encuentra por encima de los 900 euros mensuales” que se establece como límite. Esta cifra, lamenta, se reduce al 15% en el caso de Barcelona. De la misma opinión se muestra Mariano Kostelec, co-fundador de Uniplaces, quien asegura que en ambas ciudades “esos precios son ya lo que prácticamente cuesta el alquiler de una habitación”.

Por su parte, Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, confirma que las viviendas que son más susceptibles de alquiler se encuentran ubicadas “en los barrios periféricos de otras grandes ciudades”, no tan altamente generadoras de empleo como las anteriores. Es el caso de Sevilla, Málaga o Valencia. Asimismo, asegura que en el resto de ciudades y capitales del país estos inmuebles “pueden ser relativamente céntricos y bien equipados”.

Periodo mínimo de arrendamiento

El programa de fomento del parque de viviendas en alquiler se dirige tanto a personas físicas como jurídicas que pongan en el mercado sus inmuebles, tanto nuevos como procedentes de rehabilitación. Para ello, se ofrecen todos tipos de subvenciones. La primera asciende hasta 36.750 euros por vivienda, con un límite del 50% de la inversión. La segunda, a 31.550 euros por vivienda, con un límite del 40% de la inversión. En ambos casos, el plazo mínimo de arrendamiento se sitúa en 25 años. Este requisito promoverá, en opinión de Robles, “que la oferta de vivienda en alquiler continúe siendo escasa”, pues reconoce que no se incentiva adecuadamente a que los propietarios destinen sus viviendas al alquiler.

Tal valoración es compartida por Laura Rodríguez, bróker de Re/Max Casa Viva de Madrid, quien no ve que la propuesta incluida en el Plan de Vivienda “pueda ocasionar un aumento considerable de viviendas en alquiler”. “Por lo tanto, nos encontraremos con que el parque de viviendas estará en la misma situación que el actual sin verse incrementado con las subvenciones estatales”, agrega.

Evolución de los precios

Los expertos prevén que la inmovilidad del tamaño del parque de viviendas en alquiler generará efectos “contrarios a los que espera el Gobierno”. En este sentido, Kostelec asegura que el Plan de Vivienda puede conducir “hacia una vorágine inflacionaria” en la que los propietarios suban los precios, “ya que saben que su inquilino cuenta con más renta para alquilar y traslada esa rebaja al precio final”. La existencia de este peligro también es perceptible para Robles, que también ve posible que las ayudas a los inquilinos “provoquen un efecto boomerang” y una consecuente subida de los alquileres.

Este riesgo, continúa, “se incrementará especialmente en los pisos con tramos más bajos de precios”. Es por ello que critica que dar ayudas directas perjudicarán tanto a las personas que no pueden acogerse a las subvenciones, “la inmensa mayoría”, como a las que sí, ya que “se enfrentarán a una subida de precios provocada, precisamente, por las ayudas gubernamentales”. “Esto sucede cuando los propietarios tienen conocimiento de que parte de su renta no es asumida por el inquilino, sino por el Gobierno”, aclara.

Burbuja no, desequilibrio sí

Este comportamiento de los precios de la vivienda en alquiler no generará, sin embargo, una burbuja de las rentas. Así se desprende de las declaraciones de Kostelec, quien defiende que los actuales arrendatarios no alquilan “para realquilar por un precio superior, sino que lo hacen para sobrevivir”. De ahí que niegue que en este segmento del mercado inmobiliario de España se esté registrando “una motivación especulativa”, como sí sucedió hasta hace una década en el área de la compraventa de vivienda.

Lo que sí reconoce este experto es que se está produciendo, y a tenor de las medidas del Plan de Vivienda continuará generándose, “una descompensación entre la oferta y la demanda”. Al respecto, se queja de que si bien cada vez “más gente quiere ir a las ciudades a vivir y recibimos más turistas y más estudiantes del extranjero”, este interés por el alquiler no se ve equilibrado con la oferta existente, “que a pesar de las ayudas seguirá siendo la misma”.

Alternativas para enfriar los precios

Trabajar para crear un equilibrio entre oferta y demanda de alquiler es, desde el punto de vista de los expertos, el punto de partida para frenar esta problemática y enfriar el precio de los arrendamientos. Para conseguirlo, Rodríguez se inclina por establecer “un mayor control y limitación de pisos enfocados a los alquileres turísticos”. También considera importante que se establezcan desgravaciones fiscales y la incorporación, al mercado de alquiler, “de aquellos edificios y viviendas que lleven años vacíos”, tanto procedentes de propietarios individuales como de la banca y las administraciones. “Todo ello sin olvidar la necesidad que existe de generar vivienda social para personas que por distintos condicionantes tengan problemas para acceder al alquiler de una vivienda digna”, argumenta.

Finalmente, otros actores del mercado del alquiler se muestran partidarios de elaborar un índice orientativo de precios y, como propone el PSOE, deducir fiscalmente a aquellos propietarios que pongan sus viviendas a precios más bajos de dicho hipotético índice. Es el caso de Kostelec, quien afirma que “es la línea a seguir”. Igualmente, ve positivo que se facilite la reconversión de suelo y otros inmuebles. Así, explica que en España existen cada vez más propietarios de edades avanzadas “residiendo en viviendas grandes”, por lo que cree conveniente promover el alquiler de estos espacios “a través de programas que fomentaran los pisos compartidos”. Esta solución alternativa, a su juicio, facilitaría el aumento del parque de vivienda en alquiler y, por consiguiente, la bajada de los precios de los arrendamientos.

Publicado en: https://www.pisos.com

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