
La vivienda sigue consolidando su empuje y recortando distancias frente a los máximos. A medida que se baja de nivel y se analiza el comportamiento de territorios más concretos aparecen diferencias importantes, pero lo cierto es que el escenario nacional parece haberse aferrado a una moderada tendencia al alza, tal y como demuestran las principales estadísticas de precios, compraventas, hipotecas y visados de obra nueva vertidas en 2018. Los pronósticos anticipan incrementos en la misma línea.
No hay amenazas a la vista capaces de introducir grandes distorsiones, pero sí elementos que podrían alterar el equilibrio de ciertos mercados locales, sacándolos de la senda de la estabilidad. Los posibles cambios en las condiciones hipotecarias, el sobreprecio que acusan determinadas zonas o las diversas maniobras que se plantean para mantener las rentas de alquiler en cotas razonables son algunos de los hitos que el portal inmobiliario pisos.com ha valorado tras hacer balance del año, aportando también sus expectativas de cara al 2019.
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, admite que el tema inmobiliario que más expectación ha levantado ha sido el relativo al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). La decisión del Tribunal Supremo de que siga siendo el cliente el que liquide este tributo fue tumbada por un real decreto ley del Gobierno en el que se insta a los bancos a asumir este coste.
“La incertidumbre vivida por el sector financiero y los clientes no se termina con el jaque del Ejecutivo”, asegura Font, que admite que “las hipotecas que se están firmando en estos momentos respetan las condiciones pactadas de antemano. Incluso hay bancos que asumen de forma total o parcial los gastos de formalización (tasación, notaría, registro y gestoría)”. Según el experto, “es de esperar que las ofertas más agresivas se modifiquen para que los números salgan sin perder competitividad. La banca está bajo observación, y cualquier acción que implique comisiones más altas o nuevas vinculaciones se interpretaría como cláusula abusiva”.
VENTA
La vivienda alcanzará su techo de subida
Los precios continúan evolucionando favorablemente. Tal y como señala el Colegio de Registradores en su estadística del tercer trimestre del año, el ajuste acumulado desde los picos registrados a mediados de 2007 apenas supera el -18%. Al respecto, Font indica que “el recorte frente a la época del ‘boom’ es innegable, pero la heterogeneidad del mercado presenta fuertes discrepancias, puesto que hay ubicaciones en la costa que todavía arrojan brechas por encima del -45%, mientras que varios distritos de las grandes capitales están ya moviéndose alrededor de los máximos”. Por otro lado, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), la variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) aumentó seis décimas hasta colocarse en el 6,8% en el segundo trimestre de 2018.
Por su parte, el Ministerio de Fomento lanzó un dato más contenido para este mismo periodo: un 3,8%. El último dato del Consejo General del Notariado, correspondiente al pasado mes de septiembre, fija la subida interanual de los precios en un 2,5%. En cuanto al informe de precios de venta de pisos.com, la variación frente a octubre de 2017, último mes disponible, arrojó un ascenso interanual del 6,03%. Font estima que la vivienda usada anunciada en el portal cerrará 2018 con un precio medio por metro cuadrado cercano a los 1.700 euros.
“Las subidas previstas para 2019 seguirán focalizadas en los puntos que desde el principio han sido la locomotora de la recuperación, mientras que las bajadas, si bien más leves, estarán concentradas en lugares donde la oferta se digiere con mayor lentitud. Estimamos un precio medio por metro cuadrado de entre 1.750-1.800 euros para España el año que viene. El propio Banco Central Europeo advierte de que el precio de la vivienda continuará subiendo auspiciado por el crecimiento de la zona euro, la política monetaria y las expectativas de mejora en el ámbito laboral. No obstante, estas subidas se moderarán en línea con la desaceleración prevista en el crecimiento de la actividad económica. De hecho, la Comisión Europea ha recortado sus previsiones para la economía española: del 2,8% al 2,6% en 2018 y del 2,4% al 2,2% en 2019.
Es por ello que el experto descarta una nueva burbuja, pues las condiciones presentes y futuras no aplican. No obstante, Font sí pone el acento en ciudades sobrecalentadas que no crecen a un ritmo sostenible. “Muchos vendedores, a sabiendas de la alta rentabilidad que generan los activos bien situados, están subiendo artificialmente los precios. Este comportamiento especulativo tiene un impacto negativo sobre la accesibilidad de la vivienda, pues no solo limita las adquisiciones en distritos céntricos a inversores de sobrada solvencia, sino que las alzas se irradian hacia la periferia”, argumenta.
2018 romperá la barrera del medio millón de compraventas
En lo que respecta a las compraventas, el INE apuntó un repunte interanual en septiembre del 9,7%. Tras una racha de diez subidas interanuales consecutivas, la compraventa cayó un -3,1% en marzo, para retomar la senda del crecimiento en abril (29,7%), mayo (4,7%), junio (1,8%), julio (16,2%) y agosto (7,4%), por lo que ya son seis meses subiendo de forma continua. Por su parte, los notarios situaron el aumento de este indicador en el 3,8% en el mismo periodo dentro de la serie que manejan y tras corregir la estacionalidad. “2018 romperá por fin la barrera del medio millón de compraventas, incluso se podría llegar a colocar el total anual en torno a las 520.000 si en los últimos meses de año no se quiebra la tendencia.
De este modo, el aumento frente a las operaciones realizadas en 2017 rozaría el 13%”. Ante estos resultados, el portavoz de pisos certifica el vigor del mercado inmobiliario y augura un 2019 que mantendrá estas cifras, ya que el recorrido alcista está cercano a su techo razonable. Font aclara que “hablamos de consolidación, no de estancamiento. El progreso de asimilación de la oferta ha sido espectacular, pero las operaciones no pueden crecer mucho más. No esperamos incrementos rompedores el año que viene porque eso significaría que la actividad no progresa conforme a la sensatez que tanto que nos ha constado volver a instaurar”.
Propietarios no tan jóvenes y con poca accesibilidad
En cuanto al perfil del comprador, Font tiene claro que el comprador de primera vivienda ya no es tan joven, sobre todo, en las grandes ciudades: “La compra de primera vivienda se está retrasando. Ya no estamos ante propietarios novatos de hasta 35 años, sino de 40 o incluso más. Esto no significa que la población joven no quiera comprar, si no que no puede porque sus escasos ahorros y su capacidad de endeudamiento chocan de frente con los altos precios y el porcentaje máximo de financiación”. Esta demora también afecta de forma lógica al mercado de reposición, dado que “no se puede aspirar a una nueva casa si no se ha consolidado parte de la hipoteca de la primera”.
La consecuencia de esta emancipación tardía es “el sentimiento creciente de frustración en la juventud, que ve que no puede salir de la esfera paterna y formar su propia familia”, valora Font. El esfuerzo que deben realizar las familias para acceder a la vivienda continuará en aumento. Según los datos manejados por pisos.com, a cierre de 2018 será necesario dedicar el 23,56% de los ingresos familiares al pago de la cuota hipotecaria y el 35,32% al de la renta de alquiler, superando ligeramente el porcentaje recomendado por el Banco de España. En 2019, estos costes se incrementarán hasta el 24,94% en el caso de la vivienda en propiedad y el 37% en el caso de la de alquiler.
En cuanto a la compra por inversión, tanto el pequeño como el grande buscan lo mismo. “El ladrillo se ha asentado como un activo seguro y sin demasiadas complicaciones en el imaginario del inversor conservador, por eso se tiene la mirada puesta en viviendas bien comunicadas y rodeadas de servicios que se alquilan fácilmente, ya sea a estudiantes, a turistas o a inquilinos de larga estancia”. Por último, Font valora al comprador extranjero: “El comprador foráneo sigue teniendo en alta estima las bondades de nuestro clima, ocio y gastronomía, por eso España se perpetúa como el destino ideal para que otros europeos, y cada vez más asiáticos y latinoamericanos, escojan nuestro país como segunda residencia”. En este sentido, los registradores confirman que en los últimos doce meses la demanda extranjera ha sido del 12,87% sobre el total de las compraventas.
La financiación: la gran incógnita de 2019
Respecto a las hipotecas, la concesión comenzó el año, siguiendo datos del INE, repuntando tanto en enero (9,2%) como en febrero (13,8%). Cayó un -5,2% en marzo y se disparó en abril (34,2%) antes de moderarse en mayo (7,3%), junio (14,6%) y agosto (6,8%). Font espera subidas en esta línea para septiembre y octubre, y cierta desaceleración en noviembre y diciembre debido al episodio vivido en el Alto Tribunal. “El total de hipotecas sobre viviendas concedidas en 2018 rondará los 350.000, con un incremento frente al total registrado en 2017 de probablemente el 11,5%.
Asimismo, el importe medio girará alrededor de los 121.000 euros, repuntando algo más de un 4% frente al año pasado y definiendo un piso tipo con un precio de venta de unos 150.000 euros”. No obstante, Font estima que estas previsiones de cierre de año pueden verse corregidas a la baja por la polémica del IAJD. “El escenario para 2019 aún es más dudoso porque no sabemos a ciencia cierta cuáles serán las líneas estratégicas que pondrán en marcha los bancos a raíz de tener que asumir este tributo. A día de hoy, la sensación del sector financiero es de resignación, pero la ciudadanía intuye que el coste acabará repercutiendo en su bolsillo de uno u otro modo”, asevera.
Otro de los aspectos que podría llevar a las entidades financieras a endurecer sus condiciones son las modificaciones previstas en la futura Ley Hipotecaria. En la última ponencia sobre esta normativa en la Comisión de Economía del Congreso se ha acordado que la banca deberá abonar también todos los gastos de formalización menos la tasación y las segundas copias de las escrituras, que correrán por cuenta del cliente. Font declara que, “en realidad, estos costes apenas representan el 25% de la factura que paga el hipotecado, pues el verdadero desembolso es el IAJD. Además, los gastos de formalización ya son viejos conocidos de los juzgados, que acumulan muchos fallos a favor del consumidor.
Estas sentencias han hecho que los bancos, de motu propio, hayan mejorado su oferta asumiendo estos costes de forma parcial o total. Si se aprueba la ley, tendrán que hacerlo sí o sí”. El experto admite que lo esencial es que la nueva Ley Hipotecaria “se apruebe cuanto antes”, no solo porque “debemos evitar multas comunitarias, sino porque llevamos más de dos años y medio de retraso con la transposición de una directiva europea y todavía hay aspectos que están en el aire, como los intereses de demora o las comisiones por amortización anticipada. Además, es esencial dar a los bancos margen para asimilar los cambios en los contratos y no pretender que la norma entre en vigor de un día para otro, dado que la concesión de hipotecas quedaría paralizada. Lo que se busca es dotar de seguridad jurídica a ambas partes”.
La necesidad de desbloquear más suelo finalista
Otro indicador importante para medir la salud del mercado de la vivienda en España son los visados de obra nueva. Según el Ministerio de Fomento, de enero a agosto de 2018 la cifra de visados para uso residencial alcanzó las 68.044 unidades, arrojando una subida del 26% frente al mismo periodo del ejercicio anterior. La racha al alza de estas licitaciones comenzó en 2014 con una leve subida del 2% frente a 2013 y después de siete años de caídas continuadas tras el máximo histórico de 865.561 logrado en 2006.
El director de Estudios de pisos.com, pronostica que “la cifra total en 2018 superará la barrera psicológica de los 100.000 visados, con un incremento frente a 2017 del 26%. La brecha frente a hace diez años es del -61%, y frente al máximo de 2006, del -88%”. Respecto a 2019, Font comenta que “es muy posible que llegue a los 130.000 visados si se desbloquea con mayor celeridad el suelo finalista, una cifra que estaría cerca de los márgenes de viabilidad que necesita un mercado equilibrado, facilitando la formación de nuevos hogares y restando presión a las localizaciones donde la segunda mano es escasa y tiende a la sobrevaloración”.
La disponibilidad de materia prima sigue siendo lenta, lo que redunda en su encarecimiento. Aunque el metro cuadrado del suelo urbano cayó un -2,6% en el segundo trimestre de 2017, según el Ministerio de Fomento, son las provincias donde hay una mayor urgencia de nuevos desarrollos las que arrojan los suelos más caros: Madrid (477,8 €/m²), Barcelona (436,3 €/m²) y Baleares (397 €/m²). “La compra sobre plano ha recobrado pulso. El comprador ha recuperado la confianza gracias al esfuerzo de promotores y gestoras de cooperativas por asegurar las cantidades entregadas a cuenta con seguros y avales”, comenta Font, añadiendo que, “aunque la vivienda usada sigue dominando, no podemos obviar el progresivo avance de la nueva”. El portavoz se ampara en los últimos resultados oficiales. Según la estadística del tercer trimestre de 2018 del Colegio de Registradores, las compras de vivienda nueva acumulan cuatro trimestres al alza, logrando de julio a septiembre la mayor cuantía en cuatro años. Igualmente, los datos del INE de septiembre otorgan un repunte interanual del 9,6% a la vivienda usada y del 9,8% a la nueva.
ALQUILER
El alquiler podría seguir subiendo hasta superar los 900 euros
Por último, el alquiler también ha estado muy presente en el debate público en 2018. “El avance del arrendamiento turístico ha convertido ciertas urbes en coto exclusivo del visitante esporádico, causando molestias a los vecinos de toda la vida y dejando sin opciones habitacionales de calidad y renta proporcionada a los salarios al inquilino residencial”. El último dato de pisos.com al respecto, del pasado mes de septiembre, recoge una renta media mensual para España de 859 euros. Esta renta arroja una subida del 16,08% frente a septiembre de 2017. El director de Estudios de pisos.com augura que “la renta media nacional podría estar por encima de los 900 euros en 2019”. Sin embargo, Font revela que las perspectivas sobre el arrendamiento no se pueden afinar “porque no sabemos en qué grado afectarán los intentos de las diferentes administraciones por ponerle freno a su trayectoria alcista”.
El experto advierte de que “hay muchos planes encima de la mesa, desde registros de viviendas vacías y sanciones a sus tenedores hasta la creación de índices públicos de referencia para las rentas o la compra de solares para edificar viviendas de alquiler social”. A esta batería de medidas se suma la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que contempla ampliar los plazos de prórroga obligatoria de los contratos o la prohibición de pactar garantías adicionales a una fianza máxima de dos mensualidades, entre otras disposiciones.
“Los profesionales con intereses en este mercado ya han avisado de que, lejos de bajar los precios, estas reformas tendrán el efecto contrario, e incluso podrían desembocar en una menor preocupación por acondicionar regularmente las viviendas”, recuerda Font, que opina que “cualquier maniobra para ponerle freno a un mercado que debe regularse libremente es, cuanto menos, delicada”. Por otro lado, el portavoz de pisos.com añade que “experiencias similares llevadas a cabo en Francia o Alemania han redundado en mayores subidas, dada la ausencia de sanciones y las lagunas legislativas, además de provocar que las zonas limítrofes a las áreas controladas disparen sus rentas”.