Los Desahucios Por Alquiler Siguen Creciendo Imparables

El Consejo General del Poder Judicial vuelve a dar la razón a la Plataforma Antidesahucios. Y lo hace este mes, como todos los anteriores desde hace más de un año, cuando reconoce que la cifra de desahucios por impago del alquiler vuelve a crecer, experimentando un aumento del 5,2% en el primer trimestre del año. A la vez, los desahucios derivados de las ejecuciones hipotecarias descienden un 19,2%.

Son las cifras que pueden contemplarse en el informe «Efectos de la crisis económica en los órganos judiciales» del CGPJ, que indica que el número de lanzamientos de vivienda practicados durante el primer trimestre de 2019 alcanzó los 15.065, lo que supone un descenso del 2,2% respecto al mismo trimestre del pasado año.

Profundizando en los datos, observamos que el 65,9% de los desahucios (10.224) fue consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que el 27,9% (4.341) se derivó de ejecuciones hipotecarias. El 9,38% restante (994) obedecieron a otras causas.

Con los datos del CGPJ se confirma que el número de lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias descendió un 19,2%, acumulando así 15 trimestres consecutivos de descensos. Por el contrario, los desahucios correspondientes al alquiler continúan incrementándose, alcanzando una cifra superior al 5,2% respecto al primer trimestre del año pasado.

Teniendo en cuenta los datos por Comunidades Autónomas, un trimestre más Cataluña se sitúa en cabeza, con 3.557 lanzamientos, que representan el 22,9% del total nacional. Tras la comunidad catalana viene Andalucía (2.499), la Comunitat Valenciana (2.119) y Madrid (1.730). Con solo los datos de desahucios por la LAU, Cataluña vuelve a estar en primer lugar con el 22,8% (2.335 ) de los lanzamientos, seguida por Andalucía (1.422), (1.365) y Comunitat Valenciana (1.254). Pasa a primera posición Andalucía (914) si atendemos sólo a los lanzamientos hipotecarios, seguida por Catalunya (826), Comunitat Valenciana (787) y Murcia (417).

La comunidad autónoma con mayor número de ejecuciones hipotecarias iniciadas en el primer trimestre fue Catalunya con 1.092, le siguieron Andalucía, con 1.065; la Comunitat Valenciana, con 706; Madrid, con 415; y Murcia, con 291.

Otro dato interesante, que muestra el informe del CGPJ, es el de los juicios por ocupación ilegal de viviendas. En el primer trimestre se han registrado 901 demandas, de las que se han resuelto 647. El mayor número de ellas (265, que representan el 29,4% del total nacional) se ha dado en Catalunya. Le siguen Andalucía (134), Comunitat Valenciana (122) y Madrid (100).

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Subida de precio y reducción de la oferta, principales efectos del decreto del alquiler

Vivienda: El decreto del alquiler ha subido los precios y reducido la oferta

La Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios muestra su «preocupación» por los efectos de la entrada en vigor del real decreto con medidas que modifican la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU), ya que «ha subido los precios y ha reducido la oferta de alquiler».

Así lo señala la organización que agrupa a más de 1.300 agencias inmobiliarias en activo en España, que muestran su preocupación por la reducción de la oferta de alquiler, pese a que la demanda es «la misma», y el alza de los precios.

El presidente de la asociación, Óscar Martínez, explica que el mercado de la vivienda es «muy miedoso», por lo que «cualquier movimiento se traduce en retraimiento», en un contexto en el que se ha cambiado tres veces la regulación del alquiler en pocos meses.

«Los propietarios particulares están confundidos, hay temor a alquilar y desconocimiento de algunas modificaciones. No solo los particulares se retraen a la hora de poner pisos en alquiler«, señala Martínez.

Además, avisa de que las sociedades están estudiando desistir de sacar producto para arrendar por la prolongación de los contratos a 7 años, puesto que ven que son plazos demasiado largos para sus planteamientos y contemplan cambiar el arrendamiento por la venta, lo que considera que reducirá también la oferta de alquiler.

Estamos viviendo una situación inaudita, ya no ponemos anuncios sobre pisos de alquiler, porque se bloquean las centralitas, con más de 40 años de experiencia, nunca habíamos visto una situación similar», ha añadido.

Subida de precios por la prolongación de contratos

Según Martínez, en las primeras semanas de la nueva normativa, además de la reducción de la oferta, se aprecia también una tendencia al alza en los precios de salida de los alquileres provocada por la prolongación de los contratos de 3 a 5 años.

Esto se debe, explica, a que los arrendadores intentan que no se les desfasen las rentas por estos periodos más largos». «Cuando el propio mercado tendía a dar síntomas de moderación en los precios del alquiler, empezamos a ver como estas medidas favorecen nuevas subidas a causa de la poca oferta y la mucha demanda», sostiene.

Según estimaciones recientes, más de un 80% del parque de alquiler en España está en manos de propietarios particulares, pequeños inversores que ven en la vivienda una forma de asegurarse un futuro o de ayudar a los hijos.

«No se favorece a estos propietarios para que saquen la vivienda la mercado de alquiler. No hay medidas que aporten confianza, Se han ampliado los plazos para el desahucio y, tal como quedan los pisos tras una operación de este tipo, al propietario no lo quedan ganas de volver a alquilar«, criica.

A esto se suma que las medidas fiscales aprobadas para favorecer al arrendador son «insignificantes». De esta forma, lamenta que cuando el mercado empezaba a dar síntomas de moderación en los precios del alquiler, las medidas «han favorecido un nuevo repunte».

Para los expertos, tampoco anima al propietario «la responsabilidad que le recae, sin que le corresponda, en el caso de las familias vulnerables en los que deben intervenir los servicios sociales.

En este sentido, los expertos ven «desafortunada» la decisión de suprimir las garantías adicionales y avales para los potenciales inquilinos, ya que la medida perjudica a las personas con menos recursos.

«Con las garantías adicionales podían aportar una seguridad al propietario y garantizar el pago de las rentas. La ausencia de estas garantías dificulta en gran manera, y, en muchos casos imposibilita, el acceso de estas personas al alquiler libre», añade.

Alquiler turístico

Por su parte, los expertos inmobiliarios aplauden la decisión del Ejecutivo de avanzar en una normativa estatal que regule los alquileres turísticos.

Por ello, ven «acertado» que este modelo de alquiler esté excluido de la LAU y que la Ley de Propiedad Horizontal haya incorporado modificaciones que dan a la comunidad propietarios recursos para limitar estos alquileres en los bloques plurifamiliares. También creen que estas medidas favorecerán que muchos de estos pisos salgan al alquiler ordinario y permita incrementar la oferta.

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¿Estoy obligado a tener seguro del hogar?

Es habitual que, a la hora de contratar un seguro del hogar, surjan muchas dudas.¿Es obligatorio? ¿Qué debe cubrir? ¿Quién debe hacerse cargo en el caso de un inmueble en alquiler? ¿Cómo podemos asegurarnos de qué contratamos y evitarnos sorpresas desagradables?

Hemos hablado con Miguel Ángel Serrano, miembro del equipo jurídico de la asociación de consumidores FACUA, para que nos aclare todo lo que debemos saber sobre los seguros del hogar.

¿En qué casos es obligatorio el seguro del hogar?

El seguro del hogar, de por sí, no es obligatorio. Pero puede que sea un requisito de la hipoteca o el contrato de alquiler. “Las entidades financieras que han concedido la hipoteca puede que nos obliguen a un seguro obligatorio, generalmente el seguro de incendios y a veces a otros más completos. En otros casos el consumidor se ve “forzado” también a contratar un seguro de hogar porque supone una reducción en la cuota de su hipoteca”, explica Serrano.

En el caso de una vivienda en alquiler tampoco es obligatorio. Sin embargo, algunos propietarios pueden exigir a los inquilinos su contratación. “Un contrato de alquiler es un acuerdo privado entre las partes, que puede estipular cualquier tipo de cláusula que no sea contraria a la legislación, a la ley de arrendamientos urbanos”, indica el abogado.

Casi siete millones de viviendas en España no están aseguradas

Antes de contratar, lee bien las condiciones

A pesar de no ser obligatorio, son muchas las personas que optan por contratar un seguro del hogar como protección ante ciertos siniestros. Pero, ¿sabemos qué cubren realmente?

Antes de contratar un seguro de hogar, es aconsejable leer todas y cada una de las condiciones de la póliza y preguntar todo aquello que no quede claro, para evitarse sorpresas desagradables. “Debemos tener claro qué es lo que el seguro va a cubrir y qué no, y valorar si por nuestra actividad, tipo de vivienda y circunstancias concretas merece la pena contratarlo o no”, dicen desde FACUA.

Hay que tener en cuenta que existen diversos tipos de pólizas: de continente, de contenido, con daños a terceros, etcétera. Las cláusulas pueden hacer referencia simplemente al valor del inmueble, o incluir también los muebles, electrodomésticos y aparatos electrónicos, joyas u otros objetos, por las cantidades que se elijan.

Algunos seguros ofrecen también servicios de reparaciones, con un número de horas anuales de profesionales para hacer pequeños arreglos en casa. Las condiciones pueden variar si se trata de una primera residencia o de una vivienda vacacional, si es de uso habitual o si está alquilada. Cabe asegurarse también de qué cubre ya el seguro vecinal, el del edificio, para evitar duplicar coberturas.

“Hay que revisar tanto las condiciones generales como las particulares que nos hayan aplicado a nuestro caso concreto. Puede pasar que tengamos una rotura en un grifo que provoque una inundación en el piso de abajo y descubrir que el seguro nos cubre el grifo roto pero no los daños terceros. Hay que tener claros estos aspectos antes de decidir invertir en una póliza anual”, indica Serrano.

¿Cuáles son los problemas más comunes?

Desde la asociación de consumidores FACUA han detectado cuáles suelen ser los malentendidos más habituales en los seguros del hogar. Uno de ellos son las franquicias. “Por ejemplo, puede que el seguro cubra los desperfectos en los muebles del hogar, pero quizá solo hasta una cantidad concreta o, al contrario, a partir de cierto importe. Es uno de los temas que puede conllevar mayor controversia”. Otro problema son los baremos internos que algunas compañías aplican a la hora de calcular las indemnizaciones. “Quizá pensamos que si se nos rompe el televisor la compañía aseguradora responderá por la totalidad de su precio y en realidad solo ofrece un porcentaje”, añade Serrano.

Cómo finalizar un contrato de alquiler

Atento al lenguaje: puede ser enrevesado

Entender una póliza no siempre resulta sencillo. “Hemos observado que, a menudo, el lenguaje de las pólizas no es suficientemente claro. Se trata de un contrato con los consumidores y, como tal, debería estar escrito de manera que cualquier persona, independientemente de su nivel cultural o de formación pudiera entender qué es lo que está firmando, pero no es así”, indica Serrano.

“Además, es un sector comercial bastante agresivo, y a veces la información comercial es incorrecta o incompleta. Insistimos en que debe leerse la póliza entera, no fiarnos del resumen publicitario”. Ante las dudas, la recomendación es siempre preguntar antes de contratar.

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El contrato de alquiler: derechos y obligaciones

Si vas a firmar un contrato de alquiler con la finalidad de que el inmueble se use como vivienda, debes saber cuáles son tus obligaciones y derechos, ya seas el arrendador (propietario) o el arrendatario (inquilino).

Estas obligaciones y derechos están reflejadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) así como en algunos preceptos del Código Civil (CC). Aquí destacamos las más relevantes, para que no te pierdas.

El tiempo que dura el contrato

El tiempo por el cual el propietario proporcionará el uso de la vivienda al inquilino debe ser determinado por acuerdo entre las partes, por lo tanto, excluyendo plazos indefinidos.

El arrendador y arrendatario pueden pactar cualquier plazo, pero si no lo hacen, se entenderá que el contrato tiene una duración de un año.

No obstante, e independientemente de la duración acordada, el inquilino tendrá derecho a prorrogar el contrato por un mínimo de tres años de duración.

Así, aunque se haya acordado un plazo de uno o dos años, si el inquilino decide quedarse en la vivienda, podrá hacerlo incluso sin el acuerdo del propietario hasta un máximo de tres.

A pesar de ello, en el supuesto que el contrato entre en esta prórroga obligatoria para el propietario, este tiene la opción, a partir del primer año de duración, de poner fin al contrato si necesita la vivienda para sí mismo o para un familiar de hasta primer grado (hijos, padre o madre).

Esta necesidad puede presentarse cuando el propietario se queda sin vivienda para sí mismo, o bien cuando uno de sus hijos se quiere independizar y no disponen de otra vivienda o incluso en el supuesto de que el propietario, que está viviendo en el extranjero, quiera volver a España al jubilarse y necesite el inmueble alquilado.

Las condiciones de la vivienda

También es una obligación del propietario, junto con la entrega de la vivienda, el mantenerla en las condiciones pactadasdurante todo el plazo convenido.

Esta obligación implica que el propietario debe llevar a cabo las obras de reparación necesarias para que esta cumpla con las condiciones de habitabilidad acordadas al inicio del contrato.

Por ejemplo, si la vivienda se entregó con un determinado sistema de calefacción o refrigeración, las reparaciones de estos servicios deben correr a cargo del propietario. No es válido un acuerdo por el cual el inquilino asuma las obras de reparación.

La obligación de reparar la vivienda tiene dos excepciones:

Cuando los daños en la vivienda son causados voluntaria o negligentemente por el inquilino.
Por la ejecución de pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario, que son una obligación del inquilino.

La diferencia entre obras de reparación a cargo del propietario y las pequeñas reparaciones a cargo del inquilino no se especifica en LAU, por lo que han sido los tribunales los que han ido determinando qué tipo de obras se incluyen en cada concepto.

Por ejemplo, el propietario debe costear las reparaciones de goteras y humedades, así como las del sistema eléctrico, mientras que el inquilino debe efectuar pequeñas reparaciones, como arreglar unas grietas superficiales o cambiar alguna pieza de la lavadora necesaria para que esta funcione.

El pago de la renta

Por su parte, la obligación principal del inquilino es satisfacer la renta en la cantidad y tiempo acordados, que normalmente será mensualmente y en metálico.

La actualización o aumento de la renta se podrá llevar a cabo, previa notificación por la parte interesada, siempre que se haya previsto en el contrato que se procederá a dicha actualización.

Aunque esta sea la forma más común de pagar por el uso de la vivienda, el art. 17.5 LAU también admite desde 2013 que las partes acuerden que la renta quede reemplazada por unas determinadas obras de reparación o reforma, sin que esto suponga que el inquilino deje de tener los derechos de la LAU.

Por ejemplo, si la vivienda tiene defectos en la cocina o en el baño en el momento de alquilarla, el inquilino puede asumir la obligación de ponerlos en las condiciones adecuadas a cambio de una reducción de la renta, ya sea total o parcial.

Dependiendo de la entidad de las obras, por lo tanto, el inquilino no tendrá que pagar ninguna renta en dinero, pero sí llevar a cabo obras de rehabilitación.

Al iniciar el contrato, el inquilino también tiene la obligación de prestar fianza, equivalente, como mínimo, a una mensualidad de renta, aunque las partes pueden pactar una fianza de mayor cantidad o incluso otras garantías, como avales o la obligación de contratar un seguro que cubra el riesgo de impago de la renta o daños en la vivienda.

De hecho, el inquilino tiene la obligación de no provocar daños en la vivienda, cuando estos vayan más allá de un desgaste ordinario, así como de no hacer actividades insalubres, molestas, ilícitas o peligrosas en la vivienda, hecho que permitiría al propietario solicitar la resolución contractual.

El inquilino también debe tener en consideración que, a parte de lo anterior, el propietario puede pedir la resolución del contrato si deja de vivir en la vivienda (excepto cuando todavía reside su cónyuge o sus descendientes), así como si el inquilino subarrienda o cede la vivienda a un tercero sin el previo consentimiento del propietario.

Por último, a partir de 2013 se ha facilitado que el propietario pueda poner fin al contrato cuando vende la vivienda o cuando tiene lugar, por ejemplo, una ejecución hipotecaria sobre el inmueble.

Si el contrato de arrendamiento no fue inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario de la vivienda alquilada, siempre que sea de buena fe, podrá poner fin al contrato.

El Tribunal Supremo ha entendido que es difícil considerar que un comprador actúa de buena fe, si no sabe que había un inquilino en la vivienda, ya que significa que no comprobó físicamente que esta estaba alquilada. En este caso, la buena fe solamente se puede entender en la compra de múltiples viviendas por parte de fondos inmobiliarios, por la dificultad que significa comprobar el estado de cada una de las viviendas.

Lo mismo sucede con el desahucio de la vivienda, si el contrato de arrendamiento no está inscrito. El inquilino no tendrá derecho a ninguna indemnización por el hecho de que el nuevo propietario ponga fin al contrato.

Atención a las cláusulas nulas

Las cláusulas que con más frecuencia aparecen en los contratos y que son nulas por contravenir la LAU son las siguientes:

Cuando se denomina el contrato como «de temporada» cuando realmente no tiene dicha finalidad, sino que es permanente, con la intención de excluir la LAU.
Cuando se elimina el derecho a prórroga de hasta tres años.
Cuando en el contrato se hace renunciar al inquilino de su derecho a desistir del contrato de forma unilateral, o exigirle que haya transcurrido un plazo contractual superior de seis meses exigido por la LAU.
Cuando en el contrato se obliga al inquilino a asumir los gastos de las obras de reparación de la vivienda, que son obligación del propietario.
Cuando se exige al inquilino que permita el acceso a la vivienda al propietario bajo cualquier circunstancia. La vivienda alquilada está protegida por el derecho de inviolabilidad del domicilio del inquilino, por lo que el propietario requerirá de su consentimiento para entrar en ella o bien de una autorización judicial.

Puedes consultar más detalles acerca del alquiler en www.infovivienda.es

Texto escrito por Rosa María García, investigadora de la Cátedra UNESCO de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili

Publicado en: https://www.habitaclia.com

El nuevo decreto de vivienda no limitará el precio del alquiler

El nuevo decreto de vivienda del Gobierno y Podemos no limitará el precio del alquiler

SÍ CONTIENE MEDIDAS SOCIALES

El nuevo decreto de vivienda no impondrá límites a los precios del alquiler. A pesar de que era una exigencia de Podemos y de que el Gobierno sí introducirá un índice de referencia estatal del precio del alquiler, la nueva legislación no otorgará a las comunidades autónomas la capacidad de topar los arrendamientos en aquellas zonas tensionadas o congestionadas.

Para ello sería necesario modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, en concreto, el artículo 17 de la normativa, que en su primer punto señala que «la renta será la que libremente estipulen las partes». «Si ese artículo no se modifica para que se haga explícito que los precios se pactarán libremente excepto en zonas tensionadas, en las que se aplicará el índice de referencia, no es posible limitar los precios», señala a este periódico Lucía Martín, diputada de En Comú Podem y portavoz en la comisión de Fomento. «Ese cambio no está en el decreto porque el Gobierno se ha negado explícitamente, y no habrá regulación de precios», añade.

Esta decisión podría haber puesto en peligro la aprobación de la medida, tal y como ya ocurrió en enero cuando Podemos tumbó el decreto. Sin embargo, la formación liderada por Pablo Iglesias ha decidido en esta ocasión rebajar sus exigencias ya que entiende que el texto contiene medidas sociales que tienen que salir adelante y que permitirán hacer política de vivienda.

Así, el decreto contempla que las personas físicas estarán obligadas a aplazar los procesos desahucios un mes, mientras que en el caso de las personas jurídicas el plazo será de tres meses. Asimismo, la duración del contrato será de cinco años en el caso de las personas físicas y siete para las jurídicas, y la evolución interanual de los precios deberá estar vinculada a la inflación en todos los alquileres.

Además, el decreto hará alusiones a posibles bonificaciones fiscales como podrían ser rebajas en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o en el IRPF para aquellos arrendadores que alquilen sus inmuebles por debajo de los precios de referencia y, por lo tanto, colaboren en la contención de los precios. Sin embargo, Martín asegura que estas ventajas en el ámbito impositivo no estarán completamente cerradas y que «deberán ser desarrolladas en el futuro».

En cuanto a la aprobación de la medida, la previsión es que se incluya en el Consejo de Ministro de hoy, y parece probable que el Gobierno de Pedro Sánchez conseguirá los apoyos necesarios para su tramitación. PNV y Bildu estaban todavía ayer estudiando la propuesta, pero el Gobierno confía en que finalmente ofrezcan su voto favorable.

Ampliación del permiso de paternidad

Por otra parte, en el Consejo que hoy se celebra también está previsto la aprobación del Real Decreto Ley de medidas en favor de la igualdad laboral entre hombres y mujeres que, entre otras cosas, incluye la ampliación del permiso de paternidad.

En concreto, el permiso se extenderá hasta las ocho semanas en 2019, aunque la intención del Gobierno es que el periodo se eleve a 12 semanas en 2020 y alcance las 16 semanas en 2021, con lo que paternidad y maternidad se equipararían. El Ejecutivo de Pedro Sánchez considera que ninguna formación política se opondrá a la ampliación, con lo que el presidente podrá sumar este potente argumento electoral a la notable oferta de empleo público que quiere lanzar antes del 28-A o al propio decreto de vivienda.

Publicado en: https://www.elmundo.es

La brecha entre propietarios e inquilinos crece hasta los 150 euros

El mercado del alquiler está de plena actualidad. Existe una fuerte descompensación entre la renta que piden los propietarios y la que son capaces de pagar los inquilinos. Según un estudio del portal inmobiliario pisos.com, la brecha económica entre la oferta y la demanda se situó en 147 euros al mes en 2018, un 68% más que el año anterior. Esta diferencia supone un esfuerzo extra anual para el inquilino de 1.764 euros. El crecimiento de esta brecha responde a la subida que han experimentado los precios de alquiler y a la mayor superficie requerida por los inquilinos, que han incrementado su presupuesto. Así, la casa más buscada en 2018 tuvo una renta media de 550 euros mensuales frente a los 450 de 2017.

El precio del piso tipo en alquiler subió un 30% de un año a otro, debido a que los inquilinos reclamaron más superficie en 2018 (90 metros cuadrados frente a los 80 de 2017), lo que dejó el precio medio de la oferta en 697 euros mensuales. La diferencia entre la mensualidad por la que querría alquilar el arrendador y la que desearía pagar el arrendatario fue del 27% en 2018, ocho puntos más que en 2017. Este porcentaje se equiparó al alcanzado en 2010, año en el que se marcó el máximo histórico y en el que pisos.com comenzó a realizar esta comparativa

Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, “la situación de los inquilinos en determinadas localizaciones se ha vuelto muy delicada, por lo que el alquiler ha terminado por entrar de lleno en la agenda política”. La aprobación y posterior derogación del real decreto del alquiler, ha incrementado el “clima de inestabilidad” que ya rodeaba a este mercado, tal y como señala el experto. Asimismo, el portavoz del portal inmobiliario comenta que, “a pesar de que el inquilino ha destinado un mayor porcentaje de sus ingresos al alquiler, este sobreesfuerzo no ha impedido que la brecha entre la oferta y la demanda haya subido, debido al incremento de las rentas”.

COMUNIDADES AUTÓNOMAS

Los inquilinos no redujeron su presupuesto en ninguna región, aunque sí lo mejoraron en Andalucía, Cataluña, Madrid y Navarra. Por otro lado, Madrid y País Vasco fueron las autonomías en las que el inquilino estuvo dispuesto a pagar más: 750 euros de media. Les siguió Baleares con 650 euros. Castilla-La Mancha, Extremadura, Galicia y Murcia fueron las comunidades en las que los inquilinos contaron con menos dinero para el alquiler: 350 euros mensuales. La demanda estuvo por encima de la oferta únicamente en La Rioja (-2%), mientras que en Extremadura (1%) el entendimiento fue casi un hecho. Cataluña (43%) y Madrid (41%) fueron las comunidades en las que los inquilinos lo tuvieron más difícil.

PROVINCIAS

Los potenciales inquilinos subieron su presupuesto en ocho capitales, mientras que en dos lo rebajaron. Madrid y Guipúzcoa fueron las provincias con la demanda en alquiler con mayor presupuesto: 750 euros de media. Les siguieron Baleares, Barcelona, Álava y Vizcaya, con 650 euros. En Teruel, Ciudad Real, Cuenca, Zamora y Lugo se buscaron los alquileres más asequibles: 250 euros mensuales. En Jaén (-8%), Álava (-3%) y La Rioja (-2%) se registraron porcentajes negativos. Barcelona (47%) y Madrid (41%) fueron las provincias donde existió un mayor desequilibrio entre oferta y demanda.

CAPITALES

Cinco capitales elevaron su presupuesto y tres lo bajaron. Barcelona, Madrid y Donostia-San Sebastián fueron las capitales en la que la demanda pudo destinar más al alquiler: 850 euros de media. 16 capitales tuvieron la renta más baja: 350 euros mensuales. Solo hubo una capital donde el precio de salida de la demanda estuvo por encima de la oferta: Ávila (-3%). Las mayores diferencias entre oferta y demanda se dieron en Madrid (53%), Barcelona (52%) y Valencia, Palma de Mallorca y Donostia-San Sebastián, las tres con un 41%.

Publicado en: https://www.pisos.com/

2019 estará marcado por la deriva hipotecaria, el sobreprecio en las capitales y el control del alquiler

La vivienda sigue consolidando su empuje y recortando distancias frente a los máximos. A medida que se baja de nivel y se analiza el comportamiento de territorios más concretos aparecen diferencias importantes, pero lo cierto es que el escenario nacional parece haberse aferrado a una moderada tendencia al alza, tal y como demuestran las principales estadísticas de precios, compraventas, hipotecas y visados de obra nueva vertidas en 2018. Los pronósticos anticipan incrementos en la misma línea.

No hay amenazas a la vista capaces de introducir grandes distorsiones, pero sí elementos que podrían alterar el equilibrio de ciertos mercados locales, sacándolos de la senda de la estabilidad. Los posibles cambios en las condiciones hipotecarias, el sobreprecio que acusan determinadas zonas o las diversas maniobras que se plantean para mantener las rentas de alquiler en cotas razonables son algunos de los hitos que el portal inmobiliario pisos.com ha valorado tras hacer balance del año, aportando también sus expectativas de cara al 2019.

Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, admite que el tema inmobiliario que más expectación ha levantado ha sido el relativo al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). La decisión del Tribunal Supremo de que siga siendo el cliente el que liquide este tributo fue tumbada por un real decreto ley del Gobierno en el que se insta a los bancos a asumir este coste.

“La incertidumbre vivida por el sector financiero y los clientes no se termina con el jaque del Ejecutivo”, asegura Font, que admite que “las hipotecas que se están firmando en estos momentos respetan las condiciones pactadas de antemano. Incluso hay bancos que asumen de forma total o parcial los gastos de formalización (tasación, notaría, registro y gestoría)”. Según el experto, “es de esperar que las ofertas más agresivas se modifiquen para que los números salgan sin perder competitividad. La banca está bajo observación, y cualquier acción que implique comisiones más altas o nuevas vinculaciones se interpretaría como cláusula abusiva”.

VENTA

La vivienda alcanzará su techo de subida

Los precios continúan evolucionando favorablemente. Tal y como señala el Colegio de Registradores en su estadística del tercer trimestre del año, el ajuste acumulado desde los picos registrados a mediados de 2007 apenas supera el -18%. Al respecto, Font indica que “el recorte frente a la época del ‘boom’ es innegable, pero la heterogeneidad del mercado presenta fuertes discrepancias, puesto que hay ubicaciones en la costa que todavía arrojan brechas por encima del -45%, mientras que varios distritos de las grandes capitales están ya moviéndose alrededor de los máximos”. Por otro lado, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), la variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) aumentó seis décimas hasta colocarse en el 6,8% en el segundo trimestre de 2018.

Por su parte, el Ministerio de Fomento lanzó un dato más contenido para este mismo periodo: un 3,8%. El último dato del Consejo General del Notariado, correspondiente al pasado mes de septiembre, fija la subida interanual de los precios en un 2,5%. En cuanto al informe de precios de venta de pisos.com, la variación frente a octubre de 2017, último mes disponible, arrojó un ascenso interanual del 6,03%. Font estima que la vivienda usada anunciada en el portal cerrará 2018 con un precio medio por metro cuadrado cercano a los 1.700 euros.

“Las subidas previstas para 2019 seguirán focalizadas en los puntos que desde el principio han sido la locomotora de la recuperación, mientras que las bajadas, si bien más leves, estarán concentradas en lugares donde la oferta se digiere con mayor lentitud. Estimamos un precio medio por metro cuadrado de entre 1.750-1.800 euros para España el año que viene. El propio Banco Central Europeo advierte de que el precio de la vivienda continuará subiendo auspiciado por el crecimiento de la zona euro, la política monetaria y las expectativas de mejora en el ámbito laboral. No obstante, estas subidas se moderarán en línea con la desaceleración prevista en el crecimiento de la actividad económica. De hecho, la Comisión Europea ha recortado sus previsiones para la economía española: del 2,8% al 2,6% en 2018 y del 2,4% al 2,2% en 2019.

Es por ello que el experto descarta una nueva burbuja, pues las condiciones presentes y futuras no aplican. No obstante, Font sí pone el acento en ciudades sobrecalentadas que no crecen a un ritmo sostenible. “Muchos vendedores, a sabiendas de la alta rentabilidad que generan los activos bien situados, están subiendo artificialmente los precios. Este comportamiento especulativo tiene un impacto negativo sobre la accesibilidad de la vivienda, pues no solo limita las adquisiciones en distritos céntricos a inversores de sobrada solvencia, sino que las alzas se irradian hacia la periferia”, argumenta.

2018 romperá la barrera del medio millón de compraventas

En lo que respecta a las compraventas, el INE apuntó un repunte interanual en septiembre del 9,7%. Tras una racha de diez subidas interanuales consecutivas, la compraventa cayó un -3,1% en marzo, para retomar la senda del crecimiento en abril (29,7%), mayo (4,7%), junio (1,8%), julio (16,2%) y agosto (7,4%), por lo que ya son seis meses subiendo de forma continua. Por su parte, los notarios situaron el aumento de este indicador en el 3,8% en el mismo periodo dentro de la serie que manejan y tras corregir la estacionalidad. “2018 romperá por fin la barrera del medio millón de compraventas, incluso se podría llegar a colocar el total anual en torno a las 520.000 si en los últimos meses de año no se quiebra la tendencia.

De este modo, el aumento frente a las operaciones realizadas en 2017 rozaría el 13%”. Ante estos resultados, el portavoz de pisos certifica el vigor del mercado inmobiliario y augura un 2019 que mantendrá estas cifras, ya que el recorrido alcista está cercano a su techo razonable. Font aclara que “hablamos de consolidación, no de estancamiento. El progreso de asimilación de la oferta ha sido espectacular, pero las operaciones no pueden crecer mucho más. No esperamos incrementos rompedores el año que viene porque eso significaría que la actividad no progresa conforme a la sensatez que tanto que nos ha constado volver a instaurar”.

Propietarios no tan jóvenes y con poca accesibilidad

En cuanto al perfil del comprador, Font tiene claro que el comprador de primera vivienda ya no es tan joven, sobre todo, en las grandes ciudades: “La compra de primera vivienda se está retrasando. Ya no estamos ante propietarios novatos de hasta 35 años, sino de 40 o incluso más. Esto no significa que la población joven no quiera comprar, si no que no puede porque sus escasos ahorros y su capacidad de endeudamiento chocan de frente con los altos precios y el porcentaje máximo de financiación”. Esta demora también afecta de forma lógica al mercado de reposición, dado que “no se puede aspirar a una nueva casa si no se ha consolidado parte de la hipoteca de la primera”.

La consecuencia de esta emancipación tardía es “el sentimiento creciente de frustración en la juventud, que ve que no puede salir de la esfera paterna y formar su propia familia”, valora Font. El esfuerzo que deben realizar las familias para acceder a la vivienda continuará en aumento. Según los datos manejados por pisos.com, a cierre de 2018 será necesario dedicar el 23,56% de los ingresos familiares al pago de la cuota hipotecaria y el 35,32% al de la renta de alquiler, superando ligeramente el porcentaje recomendado por el Banco de España. En 2019, estos costes se incrementarán hasta el 24,94% en el caso de la vivienda en propiedad y el 37% en el caso de la de alquiler.

En cuanto a la compra por inversión, tanto el pequeño como el grande buscan lo mismo. “El ladrillo se ha asentado como un activo seguro y sin demasiadas complicaciones en el imaginario del inversor conservador, por eso se tiene la mirada puesta en viviendas bien comunicadas y rodeadas de servicios que se alquilan fácilmente, ya sea a estudiantes, a turistas o a inquilinos de larga estancia”. Por último, Font valora al comprador extranjero: “El comprador foráneo sigue teniendo en alta estima las bondades de nuestro clima, ocio y gastronomía, por eso España se perpetúa como el destino ideal para que otros europeos, y cada vez más asiáticos y latinoamericanos, escojan nuestro país como segunda residencia”. En este sentido, los registradores confirman que en los últimos doce meses la demanda extranjera ha sido del 12,87% sobre el total de las compraventas.

La financiación: la gran incógnita de 2019

Respecto a las hipotecas, la concesión comenzó el año, siguiendo datos del INE, repuntando tanto en enero (9,2%) como en febrero (13,8%). Cayó un -5,2% en marzo y se disparó en abril (34,2%) antes de moderarse en mayo (7,3%), junio (14,6%) y agosto (6,8%). Font espera subidas en esta línea para septiembre y octubre, y cierta desaceleración en noviembre y diciembre debido al episodio vivido en el Alto Tribunal. “El total de hipotecas sobre viviendas concedidas en 2018 rondará los 350.000, con un incremento frente al total registrado en 2017 de probablemente el 11,5%.

Asimismo, el importe medio girará alrededor de los 121.000 euros, repuntando algo más de un 4% frente al año pasado y definiendo un piso tipo con un precio de venta de unos 150.000 euros”. No obstante, Font estima que estas previsiones de cierre de año pueden verse corregidas a la baja por la polémica del IAJD. “El escenario para 2019 aún es más dudoso porque no sabemos a ciencia cierta cuáles serán las líneas estratégicas que pondrán en marcha los bancos a raíz de tener que asumir este tributo. A día de hoy, la sensación del sector financiero es de resignación, pero la ciudadanía intuye que el coste acabará repercutiendo en su bolsillo de uno u otro modo”, asevera.

Otro de los aspectos que podría llevar a las entidades financieras a endurecer sus condiciones son las modificaciones previstas en la futura Ley Hipotecaria. En la última ponencia sobre esta normativa en la Comisión de Economía del Congreso se ha acordado que la banca deberá abonar también todos los gastos de formalización menos la tasación y las segundas copias de las escrituras, que correrán por cuenta del cliente. Font declara que, “en realidad, estos costes apenas representan el 25% de la factura que paga el hipotecado, pues el verdadero desembolso es el IAJD. Además, los gastos de formalización ya son viejos conocidos de los juzgados, que acumulan muchos fallos a favor del consumidor.

Estas sentencias han hecho que los bancos, de motu propio, hayan mejorado su oferta asumiendo estos costes de forma parcial o total. Si se aprueba la ley, tendrán que hacerlo sí o sí”. El experto admite que lo esencial es que la nueva Ley Hipotecaria “se apruebe cuanto antes”, no solo porque “debemos evitar multas comunitarias, sino porque llevamos más de dos años y medio de retraso con la transposición de una directiva europea y todavía hay aspectos que están en el aire, como los intereses de demora o las comisiones por amortización anticipada. Además, es esencial dar a los bancos margen para asimilar los cambios en los contratos y no pretender que la norma entre en vigor de un día para otro, dado que la concesión de hipotecas quedaría paralizada. Lo que se busca es dotar de seguridad jurídica a ambas partes”.

La necesidad de desbloquear más suelo finalista

Otro indicador importante para medir la salud del mercado de la vivienda en España son los visados de obra nueva. Según el Ministerio de Fomento, de enero a agosto de 2018 la cifra de visados para uso residencial alcanzó las 68.044 unidades, arrojando una subida del 26% frente al mismo periodo del ejercicio anterior. La racha al alza de estas licitaciones comenzó en 2014 con una leve subida del 2% frente a 2013 y después de siete años de caídas continuadas tras el máximo histórico de 865.561 logrado en 2006.

El director de Estudios de pisos.com, pronostica que “la cifra total en 2018 superará la barrera psicológica de los 100.000 visados, con un incremento frente a 2017 del 26%. La brecha frente a hace diez años es del -61%, y frente al máximo de 2006, del -88%”. Respecto a 2019, Font comenta que “es muy posible que llegue a los 130.000 visados si se desbloquea con mayor celeridad el suelo finalista, una cifra que estaría cerca de los márgenes de viabilidad que necesita un mercado equilibrado, facilitando la formación de nuevos hogares y restando presión a las localizaciones donde la segunda mano es escasa y tiende a la sobrevaloración”.

La disponibilidad de materia prima sigue siendo lenta, lo que redunda en su encarecimiento. Aunque el metro cuadrado del suelo urbano cayó un -2,6% en el segundo trimestre de 2017, según el Ministerio de Fomento, son las provincias donde hay una mayor urgencia de nuevos desarrollos las que arrojan los suelos más caros: Madrid (477,8 €/m²), Barcelona (436,3 €/m²) y Baleares (397 €/m²). “La compra sobre plano ha recobrado pulso. El comprador ha recuperado la confianza gracias al esfuerzo de promotores y gestoras de cooperativas por asegurar las cantidades entregadas a cuenta con seguros y avales”, comenta Font, añadiendo que, “aunque la vivienda usada sigue dominando, no podemos obviar el progresivo avance de la nueva”. El portavoz se ampara en los últimos resultados oficiales. Según la estadística del tercer trimestre de 2018 del Colegio de Registradores, las compras de vivienda nueva acumulan cuatro trimestres al alza, logrando de julio a septiembre la mayor cuantía en cuatro años. Igualmente, los datos del INE de septiembre otorgan un repunte interanual del 9,6% a la vivienda usada y del 9,8% a la nueva.

ALQUILER

El alquiler podría seguir subiendo hasta superar los 900 euros

Por último, el alquiler también ha estado muy presente en el debate público en 2018. “El avance del arrendamiento turístico ha convertido ciertas urbes en coto exclusivo del visitante esporádico, causando molestias a los vecinos de toda la vida y dejando sin opciones habitacionales de calidad y renta proporcionada a los salarios al inquilino residencial”. El último dato de pisos.com al respecto, del pasado mes de septiembre, recoge una renta media mensual para España de 859 euros. Esta renta arroja una subida del 16,08% frente a septiembre de 2017. El director de Estudios de pisos.com augura que “la renta media nacional podría estar por encima de los 900 euros en 2019”. Sin embargo, Font revela que las perspectivas sobre el arrendamiento no se pueden afinar “porque no sabemos en qué grado afectarán los intentos de las diferentes administraciones por ponerle freno a su trayectoria alcista”.

El experto advierte de que “hay muchos planes encima de la mesa, desde registros de viviendas vacías y sanciones a sus tenedores hasta la creación de índices públicos de referencia para las rentas o la compra de solares para edificar viviendas de alquiler social”. A esta batería de medidas se suma la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que contempla ampliar los plazos de prórroga obligatoria de los contratos o la prohibición de pactar garantías adicionales a una fianza máxima de dos mensualidades, entre otras disposiciones.

“Los profesionales con intereses en este mercado ya han avisado de que, lejos de bajar los precios, estas reformas tendrán el efecto contrario, e incluso podrían desembocar en una menor preocupación por acondicionar regularmente las viviendas”, recuerda Font, que opina que “cualquier maniobra para ponerle freno a un mercado que debe regularse libremente es, cuanto menos, delicada”. Por otro lado, el portavoz de pisos.com añade que “experiencias similares llevadas a cabo en Francia o Alemania han redundado en mayores subidas, dada la ausencia de sanciones y las lagunas legislativas, además de provocar que las zonas limítrofes a las áreas controladas disparen sus rentas”.

7 de cada 10 inquilinos ha pensado en comprar

El 21% de los españoles vive en régimen de alquiler. De ellos, el 74% ha pensado en comprar una vivienda, según un estudio de Vía Célere.

Según apunta el estudio, las principales barreras para acceder a una residencia en propiedad son las limitaciones económicas (25%), la falta de estabilidad para fijar una residencia definitiva (24%), la reticencia a firmar una hipoteca (18%) y la imposibilidad de obtener financiación (17%).

El 35% de los españoles quieren cambiar de casa en cinco años

Por el contrario, el 74% de los españoles cuenta con una vivienda en propiedad, situándose a la cabeza las comunidades de Andalucía (85%), Aragón (76%) y Asturias (75%).

El estudio refleja que el 38% de las viviendas en propiedad se compraron entre los años 2000 y 2009, mientras que el 37% se adquirieron antes del año 2000.

Por otro lado, el 35% de los españoles declara tener intención de cambiar de vivienda en los próximos 5 años, según refleja el estudio. El 74% de quienes desean trasladarse a una nueva vivienda afirma que tiene intención de comprarla, frente al 26% que prevé alquilarla.

Publicado en: https://noticias.habitaclia.com

Una reforma puede aumentar un 30% el precio del alquiler

El negocio del alquiler de viviendas sigue creciendo ininterrumpidamente.

La demanda no deja de subir y los precios tampoco. Por ello, a los arrendadores les interesará saber que si revitalizan su vivienda con una reforma, pueden llegar a aumentar su valor en un 30%, según Andimac (la Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción).

Si los inquilinos han decidido finalizar el contrato y se ha tomado la decisión de arrendar el piso de nuevo, este puede ser un buen momento para lanzarse a hacer una reforma. Ya sea porque se tienen ahorros o porque existe la posibilidad de financiarla. Puede contribuir a aumentar los ingresos.

Las reformas más rentables, según el estudio, son las de la cocina y el baño. Con una menor inversión económica que la que supone una remodelación completa, podríamos superar el precio medio del alquiler de 1.243 euros por vivienda y conseguir que nuestra reforma sea rentable aunque tengamos que financiarla.

Reformar una casa puede ser provechoso, aunque financiemos

Aunque las reformas pueden resultar una inversión cara, podremos obtener beneficios una vez alquilemos el inmueble a un precio superior. Una reforma media de un baño de cuatro metros cuadrados cuesta entre 3.500 y 4.500 euros, sin contar con el coste de licencia de obra y demás tasas. Si nos planteamos cambiar la cocina, tendremos que asumir un desembolso que oscilará entre 4.000 y 6.000 euros.

No obstante, existe la posibilidad de solicitar un préstamo reforma, como indican desde el comparador de créditos HelpMyCash.com. Es cierto que si financiamos la remodelación estaremos contrayendo una deuda, pero esta podría saldarse con las propias gananciasdevengadas del aumento del valor de la vivienda.

Pongámoslo en números: alquilamos el piso a 1.000 euros y decidimos hacer una reforma de baño y cocina que, entre mano de obra, materiales y tasas, costará unos 10.000 euros. Es posible encontrar financiación al 7% TAE con un plazo de cuatro años. Esto nos dejaría una cuota mensual de 240 euros. La revalorización haría que el alquiler subiera a 1.300 euros, por lo que, aun pagando el préstamo, seguiríamos teniendo un beneficio de 60 euros al mes los cuatro primeros años y de 300 euros a partir del quinto. La reforma se pagaría por sí misma y encima acabaríamos ganando más cada mes.

reformas

Cómo conseguir la mejor financiación para la renovación de nuestro hogar

Para conseguir la mejor financiación para una reforma es imprescindible comparar entre las distintas opciones financieras del mercado, de modo que solicitemos aquella que nos resulte más favorable y que mejor se adapte a nuestro perfil.

La primera acción será confirmar cuánto dinero necesitamos, lo que actuará como filtro a la hora de solicitar un crédito. Para ello, es recomendable tener un presupuesto cerrado con el contratista o el constructor. Una vez estemos seguros de cuánto dinero necesitamos, tendremos que buscar el préstamo adecuado. Para ello, la primera recomendación que nos hacen desde HelpMyCash es que nos fijemos en la TAE del producto. Este valor indica el precio real que tendrá y nos permitirá estimar cuánto nos costará que nos presten el dinero.

Asimismo, es aconsejable que el crédito que solicitemos tenga el menor número de comisiones posible. Hoy en día se pueden encontrar préstamos sin comisiones de formalización (que son las que más encarecen el préstamo), aunque también es importante fijarse en la de amortización anticipada. Si esta última es baja, podremos adelantar dinero del capital pendiente, de modo que acortaremos el plazo y el préstamo resultará más barato.

Por último, la mejor opción siempre será solicitar varias ofertas de financiación y negociar con los prestamistas en base al resto de las propuestas que tengamos. Cumpliendo estos pasos, podremos renovar nuestra casa, conseguir beneficios de manera prácticamente instantánea y apenas darnos cuenta de que estamos pagando un préstamo mes a mes.

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El desalojo de un inquilino moroso por la vía judicial tarda 11 meses de media

La principal causa de morosidad es la descompensación entre los salarios y el precio medio del alquiler.

Geográficamente son Andalucía, Cataluña, Madrid y la Comunidad Valenciana las regiones en las que más se tarda en desalojar a un inquilino moroso.

Según Pelegrí Abogados, el desalojo de un inquilino moroso por la vía legal tarda una media de 11 meses en España. Geográficamente son Andalucía, Cataluña, Madrid y la Comunidad Valenciana las regiones en las que más se tarda en desalojar a un inquilino moroso. La principal causa de morosidad es la descompensación entre los salarios y el precio medio del alquiler.

Desde este despacho sostienen que la contratación de seguros de impago de alquiler aumentó más de un 30% interanual en 2017. En este sentido, argumentan que las principales ventajas de estas herramientas son el adelanto de las rentas para que el propietario, la reducción de las carencias o la cobertura en caso de actos vandálicos o destrozos.

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