“El asesoramiento inmobiliario directo y personal es y será insustituible”
¿Qué consecuencias ha tenido la desregulación del sector en el año 2000 para la actividad de los APIS?
Para la actividad de los API colegiados no tuvo repercusión. Nuestros profesionales colegiados siguieron ejerciendo la actividad acorde con su regulación legal, formación, buena praxis y deontología profesional. Para el Consejo General API como colectivo de profesionales, la colegiación pasó a ser voluntaria y, aunque el censo nacional de colegiados no bajó bruscamente, tampoco ha sufrido desde entonces grandes incrementos. El motivo es que la compraventa de inmuebles se convirtió en una actividad sin necesidad de titulación ni colegiación.
El cambio lo notó el sector de la intermediación inmobiliaria y, especialmente, los ciudadanos.Al sector llegó un gran número de operadores sin control de ningún tipo, pues la actividad era libre, sin exigencias ni requisitos. La competencia formada, responsable y solvente fue y es positiva para dinamizar el mercado. Pero la competencia desleal, descontrolada y abusiva perturbó el mercado, con malas prácticas y negligencias de todo tipo. Las consecuencias graves las padecieron, como siempre, los ciudadanos en sus intereses jurídicos y económicos.
Con el renacer del mercado inmobiliario han aumentado las agencias inmobiliarias, ¿hay peligro de que se repitan los errores del pasado?
Resurge la actividad inmobiliaria y vuelve la implantación de oficinas y agencias inmobiliarias, vuelven a la calle los corredores, comisionistas y también oportunistas que van a salto de mata, según las tendencias económicas de cada momento. Sin embargo, las administraciones públicas siguen pasivas sobre la necesaria protección a los ciudadanos que reciben servicios inmobiliarios. Han tenido 11 años para preparar este nuevo desembarco, para establecer un nuevo escenario con unas normas de juego y fijar los requisitos para ejercer esta actividad de riesgo para el consumidor, pero no se ha hecho nada.
En un sector en el que están en juego intereses inmobiliarios, jurídicos y económicos, como el acceso a la vivienda de una familia, debe existir un marco legal y medidas de control administrativo. Las administraciones defienden, por un lado, la función social de la vivienda, que incluye la necesidad de un acceso y una tenencia segura, pero miran para otro lado en el sector de la intermediación, es decir, el de los operadores que deben facilitar el acceso con formación, transparencia y ética. La incongruencia es evidente. Es un falso liberalismo. Determinados sectores necesitan una mínima intervención de las administraciones públicas para salvaguardar un derecho tan básico de los ciudadanos como la vivienda digna.
¿Cree, por tanto, que debería regularse la función del agente inmobiliario?
Se ha perdido una gran oportunidad para incluir esta regulación en la Ley de Crédito Inmobiliario. Todo el mundo sabe que la hipoteca es un negocio jurídico complementario del principal, que es la compraventa. Si en el sector hipotecario es necesaria la profesionalización de los operadores bancarios, la transparencia, la información veraz y completa al consumidor hipotecario, es igual de necesaria la profesionalización de los agentes inmobiliarios, el control de su actividad y las exigencias de información, transparencia y responsabilidad. El ciudadano, antes de contratar una hipoteca, ya ha visitado una agencia inmobiliaria y se ha interesado por algún inmueble. El riesgo lo tiene desde el minuto uno.
¿Qué requisitos debería cumplir un agente inmobiliario para ejercer?
Dos requisitos son básicos: la formación y la ética. Un buen asesor inmobiliario debe estar formado y tener conocimiento de la materia en la que trabaja: desde el conocimiento del mercado y su funcionamiento, hasta los aspectos jurídicos de la contratación, las circunstancias técnicas de los inmuebles, las incidencias urbanísticas, fiscales y financieras. Es una actividad multidisciplinar que no debe jamás minusvalorarse. La ética es también imprescindible. En este sector existe una gran asimetría informativa entre el prestador de servicios y el cliente, entre el vendedor y el comprador, entre el arrendador y arrendatario, entre el banco prestamista y el prestatario.
El API o el operador inmobiliario interviniente debe estar revestido en su actuación por principios éticos, con información absoluta sobre las operaciones encomendadas, sin ocultar nada, y respetando la libre decisión de los clientes y sus tiempos de decisión, sin presiones. La avaricia mercantil que nubla la vista no casa en este sector, pues las decisiones económicas y habitacionales de los clientes son de calado. Los ingresos económicos de los agentes inmobiliarios llegarán, antes o después, pero siempre como consecuencia natural del buen hacer, no con ocultaciones o engaños. Además, los agentes inmobiliarios deben estar completamente identificados por el cliente en su lugar de trabajo para posibles quejas(basta ya de corredores de calle); deben estar protegidos con seguros, ser solventes, responsables y responder ante cualquier anomalía o negligencia.
¿Los registros de agentes que se han puesto en marcha en algunas comunidades han servido para mejorar la situación? ¿Este registro debe ser obligatorio o voluntario?
Ante la pasividad legislativa en el ámbito estatal, las comunidades autónomas van entendiendo la dimensión de esta actividad de intermediación y gestión inmobiliaria, y el riesgo que puede producir a los ciudadanos, especialmente en materia de vivienda. Por ello, Cataluña, País Vasco, Madrid, Navarra y Andalucía han legislado la protección a los consumidores inmobiliarios, creando registros de agentes inmobiliarios.
En mi opinión, solo los registros “obligatorios” serán realmente efectivos, en este momento el de Cataluña y el de Andalucía, pendiente de su reglamento. Los ciudadanos deben saber con exactitud si el agente inmobiliario que les atiende está homologado por la administración autonómica e inscrito en el registro, con las garantías oportunas, lo que redunda en seguridad y confianza.
¿Qué función ejercen los Colegios Oficiales en este contexto? ¿Es la única forma de asegurar la profesionalización del agente inmobiliario?
Los Colegios Oficiales son la máxima garantía en cualquier actividad profesional, por el control legal y disciplinario sobre sus colegiados, por sus fundamentos deontológicos y por su cobertura de responsabilidad frente a los clientes de los colegiados, al disponer de seguros de responsabilidad civil. Además, persiguen la formación continua de todos sus integrantes y la buena praxis en el ejercicio de su actividad. La dispersión territorial sobre toda la geografía española también es un factor positivo.
Los Colegios API no son entidades mercantiles destinadas a ganar dinero y la prueba es quela inmensa mayoría de los cargos de dirección son gratuitos. Su razón de ser es la atención y protección adecuada a los ciudadanos, haciendo valer una actividad profesional seria, rigurosa, responsable, segura, eficaz y ética.
Ahora la CNMC aboga por una mayor liberalización en el Estatuto de los colegios profesionales para favorecer la competencia y el acceso a la actividad. ¿Cuál es la postura del CGCOAPI frente a esta propuesta?
El Consejo General de Colegios API se opone a estas tesis ultraliberales que pretenden eliminar los Colegios porque entienden que son barreras al ejercicio libre de la actividad, ignorando que esta actividad de la intermediación y gestión inmobiliaria ya es libre desde el año 2000. Siendo voluntaria la colegiación, jamás puede perturbarse el libre ejercicio.
Además, mediante la aplicación de la Ley Paraguas que introducía la directiva europea de servicios, los Colegios ya se adaptaron a sus exigencias de costes y requisitos formales. La postura de la CNMC se basa en criterios puramente económicos y de supuesta competitividad, pero a costa de los criterios de seguridad jurídica, garantía y protección a los consumidores en las operaciones inmobiliarias. No todo el mundo puede hacer de todo y en materia inmobiliaria parece muy evidente por los intereses económicos y habitacionales en juego.
¿Está España en línea con los países europeos en cuanto a la regulación del agente inmobiliario?
España, con la desregulación total, se iguala con Holanda y Polonia pero nuestro entorno geográfico (Francia, Italia, Bélgica) tiene sistemas de control y regulación de los agentes inmobiliarios. Especialmente destacable es el caso de los países nórdicos por sus exigencias de formación y titulación. Si cruzamos el Atlántico, una sociedad avanzada como la de Estados Unidos también dispone por distintas vías de control, orden y responsabilidad.
¿Cómo ha afectado al agente inmobiliario la irrupción de las agencias inmobiliarias online? ¿Están los agentes preparados para la transformación digital?
La tecnología llega para quedarse y todo agente inmobiliario debería empezar, si no lo ha hecho, a iniciar un proceso de evolución tecnológica y cambiar el paradigma de trabajo. Están cambiando las formas de relacionarnos con los clientes, la transmisión de la información y los métodos o procesos de gestión. Esta es una realidad imparable. En ese marco llegan las proptechinmobiliarias, pero entiendo que el asesoramiento inmobiliario, directo y personal, es y será insustituible, por lo menos para un gran abanico de operaciones. Lo que no comparto es la publicidad de estas agencias on line basada en desprestigiar al resto del sector, tachándolos de antiguos o añejos. La competencia debe ser leal siempre, difundiendo las fortalezas propias y sin desprestigiar a los demás.
Publicado en: https://www.pisos.com
