¿Qué gastos asociados a la hipoteca deben pagar los clientes?

La oleada de reclamaciones bancarias ha modificado el patrón de gastos hipotecarios a los que los clientes se deben enfrentar en solitario.

Hay todavía cierta confusión jurídica sobre qué gastos de la formalización de una hipoteca corresponden al cliente y cuáles al banco

Por el momento cada entidad crediticia asume una política distinta a este respecto

 

El punto de partida en la polémica sobre quién debe pagar los gastos de formalización a la hora de  pedir una hipoteca hay que situarlo en diciembre de 2015. En aquella fecha, una sentencia del Tribunal Supremo dictaminó que eran inválidas las  cláusulas en los préstamos hipotecarios que imponían al usuario la cobertura de todos los gastos asociados a la constitución de una hipoteca.

La sentencia razonaba que al menos una parte de  dichos gastos deberían ser cubiertos por los bancos, pues estas entidades son las que tienen el principal interés en establecer el acuerdo de préstamo. No obstante, el alto tribunal no determinaba qué gastos tocaban al cliente y cuáles al banco, sino que dejaba esta aclaración para posteriores sentencias de juzgados ordinarios en cada caso.

Lo que reclaman los abogados

Los bufetes de abogados especializados en la materia aventuraron al principio que la mayoría de los gastos podían ser reclamados. Esto es:

  • Gastos notariales de constitución de la hipoteca
  • Gastos por la inscripción en el registro.
  • Gastos de autoliquidación (pago) del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
  • Gastos de cancelación de la hipoteca (son trámites normales que puede hacer la persona).
  • Gastos de entrega del documento que certifica que la hipoteca ha quedado extinta.
  • Gastos por estudios previos de las condiciones financieras del o la solicitante, cuando los hubiere.
  • Gastos por la tramitación y redacción de la hipoteca.
  • Gastos de abogados y procuradores en caso de juicios o reclamaciones por demora.
  • Gastos por cualquier modificación que se introduzca en el documento hipotecario, incluida la cancelación por adelantado de la misma (referido a la redacción, no a las penalizaciones).
  • Si el banco nos obligó a contratar un seguro contra impagados debe pagar él tanto las primas como los gastos de su contratación.

Lo que podemos conseguir que nos devuelvan

Sin embargo, las sucesivas sentencias han ido matizando quién debe pagar qué y en la actualidad los bufetes son más cautos a la hora de reclamar la devolución de gastos, centrándose en:

  • Factura de la notaría correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
  • Gastos de tasación de la vivienda.
  • Factura del registro de propiedad por la inscripción de la Hipoteca.
  • Impuesto de actos jurídicos documentados al que se encuentre sujeta la Escritura de Préstamo Hipotecario.
  • Gastos de gestoría, siempre y cuando su intervención se haya impuesto por el banco.

Lo que nunca devuelven

No obstante, no todos los jueces conceden el total de estas reivindicaciones y lo más normal es que se llegue a un acuerdo extrajudicial entre el cliente y la entidad por el cual se reparten los gastos. Pero, de todos modos, hay tres entre ellos que por norma los bancos se niegan a asumir y en su totalidad acaba pagando el cliente:

  1. El impuesto de actos jurídicos documentados al que se encuentre sujeta la Escritura de Préstamo Hipotecario
  2. Los gastos de tasación del inmueble para cuya compra se pide la hipoteca, que corren por parte de un organismo independiente
  3. Los gastos de gestoría cuando la misma ha sido escogida por el usuario.

Qué pagan ellos hoy en día

Ahora bien, desde la sentencia que prohíbe utilizar cláusulas para que el cliente asuma todos los gastos, y a golpe de reveses judiciales, poco a poco los bancos han asumido como mínimo el reparto de gastos, pero aplican diferente criterios según la entidad. Así, algunos asumen los gastos de notaría y los gastos de registro de la propiedad de la hipoteca (las copias necesarias para su inscripción registral), mientras que otros  pagan la inscripción registral, los gastos de gestoría por la tramitación y gestión de dicha inscripción y la copia de escritura o  corren con los gastos derivados del registro de propiedades y los gastos de gestoría.

Publicado en: https://www.eldiario.es

¿Es más dura la reforma hipotecaria española que la del resto de la UE?

¿Es más dura la reforma hipotecaria española que la del resto de la UE?

 

La cláusula de vencimiento fue modificada en el proyecto final

La reforma hipotecaria sigue sujeta al plazo de enmiendas y se aprobará en 2018

Este martes culmina el segundo plazo ampliado para presentar enmiendas a la reforma hipotecariaen el Congreso de los Diputados. Se alargue de nuevo o no, los tiempos parlamentarios hacen prever que la tramitación de la norma se pospondrá a febrero de 2018, confirman en la Cámara.

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El 80% de los consumidores de seguros prefiere contratar sus pólizas a través de un corredor de confianza

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El 80% de los consumidores de seguros prefiere contratar sus pólizas a través de un corredor de confianza. Y las corredurías son cada vez más demandadas en la contratación de las diferentes pólizas, según el análisis de Arrenta Quarto Pilar.

El estudio señala que los clientes que contratan sus seguros a través de un corredor o correduría muestran el doble de satisfacción con sus pólizas que los que lo hacen de forma individual.

La correduría especializada en pólizas de protección del alquiler explica que las principales razones son económicas y por la cercanía en la gestión, la tramitación de los siniestros y la independencia, objetividad y asesoramiento de los corredores y corredurías. Además, tras la crisis económica los clientes “son más exigentes. Y se preocupan más por los aspectos de sus finanzas y sus seguros”.

La inmensa mayoría de los consumidores de seguros que han contratado alguna póliza a través de un corredor o correduría indican que ya no volverán a hacerlo sin el asesoramiento de este tipo de mediadores. “Un porcentaje que asciende al 100% cuando se trata de consumidores que han tenido algún siniestro”, explica la directora general de Arrenta Quarto Pilar, Mercedes Robles.

Los clientes destacan la importancia de consultar a estos profesionales cuando el tipo de seguro a contratar es más complejo. Es el caso de los seguros de responsabilidad civil, multirriesgos de hogar, comercios, comunidades, seguros de impago de alquiler o pólizas colectivas.

También valoran el ahorro de tiempo. Por la complejidad que supone la búsqueda y contratación de pólizas especiales en un mercado cada vez más evolucionado, competitivo y con mayor gama de propuestas.

 

 

 

 

Publicado en:  DeSeguros

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El 30% de los españoles comprarían un inmueble para invertir

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El 30% de los españoles han comprado o comprarían una vivienda. Dicen que lo ven una “una promoción sin riesgos donde colocar los ahorros”. Esto es lo que se desprende del ‘IV Estudio de Comparación Online hacia el Ahorro Inteligente’, realizado por Rastreator.

Además, entre las motivaciones para comprar una casa, la mayoría de los españoles tienen en cuenta el aumento del precio de los alquileres. Pero también los mínimos históricos del Euríbor.

Concretamente, el 28,2% de los españoles compraría una casa porque paga lo mismo o más de alquiler que de hipoteca. Y el 4,4% lo haría porque los tipos de interés son bajos actualmente.

Según el estudio, aunque España sigue siendo “un país muy arraigado a la compra de viviendas”. Hay una parte importante de la población que no considera esta opción porque “no se lo puede permitir económicamente” (22,4%). Además, un 8,5% no quiere comprar una vivienda porque no quiere endeudarse. Un 6,8% porque no quiere atarse a ningún lugar concreto.

Las mujeres creen en la inversión en vivienda

Las mujeres son las que piensan en mayor lugar que la compra de la vivienda es una inversión segura. Aunque también son las que menos pueden permitírselo económicamente. Ya que un 23,1% de las encuestadas haN afirmado que no han adquirido ni aspiran a comprar una casa. Y es por motivos económicos.

Los hombres, por su parte, son los que más aprovechan la subida de los precios del alquiler. Según el estudio, sin embargo, también son los que menos quieren atarse a un lugar concretomediante la adquisición de una casa.

Teniendo en cuenta la edad, los que tienen entre 55 y 65 años son los que más ven la compra de una vivienda como una vía de inversión segura. Mientras que los de entre 35 y 44 años son los que más aprovecharían la subida de los precios del alquiler.

Por su parte, los más jóvenes (entre 18 y 24) son los que menos pueden permitirse comprar una casa. Aunque también son los que menos ataduras quieren tener.

El consejero delegado de Rastreator, Fernando Summers, ha afirmado que a la hora de adquirir una casa, es “muy importante” comprender bien el mercado. También estar informado de las particularidades del mismo. Y conocer las diferentes formas de financiación y condiciones de las hipotecas para detectar la que resulte más óptima en cada caso.

 

 

Publicado en:  Fotocasa

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Aspectos a tener en cuenta antes de firmar una hipoteca fija

Actualmente, nos encontramos en la época dorada de las hipotecas fijas: los clientes las piden, los bancos apuestan decididamente por ellas y el gobierno incentiva su contratación.

 

Y es que estos productos, a diferencia de los préstamos a tipo variable, las hipotecas a tipo fijo ofrecen una gran seguridad tanto a los consumidores como a las entidades. No en vano, su interés está protegido ante los vaivenes del Euríbor. Aun así, desde el comparador financiero HelpMyCash.com avisan que estas cuentan con ciertas particularidades que hay que tener muy presentes antes de contratarlas. Descubre todas las claves antes de firmar una hipoteca fija.

1. A mayor plazo, mayor interés

Lo primero que hay que tener en cuenta antes de pedir uno de estos productos es que el interés aplicado por el banco no es el mismo en todos los casos. Por norma general, las entidades ofrecen tipos distintos según el plazo seleccionado por el cliente. Así, cuanto más prolongado sea el período de reembolso, más alto será el interés de la hipoteca fija. En los plazos más reducidos (a 10 o a 15 años), el interés puede ser incluso inferior al 2%, mientras que para los más largos (20 o 30 años), este suele ser superior.

Por tanto, en la mayoría de los casos, si quieres conseguir una hipoteca fija a menos del 2 %, tendrás que devolver el dinero en 15 años o menos. Cuando se seleccionan períodos de amortización tan cortos, el coste de las mensualidades se dispara, así que si no cuentas con un buen nivel de ingresos, difícilmente podrás permitirte un préstamo hipotecario a tan corto plazo.

 

2. Las cuotas también pueden variar

Otro aspecto al que no suele prestarse atención es que las mensualidades de las hipotecas fijas también pueden sufrir modificaciones a lo largo del plazo. Es cierto que el interés de estos productos no está ligado a ningún índice que pueda variar de un año para otro, pero, en general, el tipo que aplica el banco está condicionado al cumplimiento de una serie de condiciones de vinculación: tener domiciliada la nómina, firmar uno o más seguros, etcétera.

Si en algún momento de la vida de la hipoteca dejaras de reunir estos requisitos, perderías la bonificación, así que el interés aplicado aumentaría en cuanto se lleve a cabo la revisión del contrato (normalmente una vez al semestre o al año). Es por eso que es tan importante preguntar, antes de firmar las escrituras, cuáles son los productos vinculados que hay que contratar y qué penalización se aplicaría en caso de incumplir las condiciones acordadas.

 

 

3. Cuidado con la comisión de riesgo por tipo de interés

Finalmente, tienes que recordar que las hipotecas a tipo fijo pueden incluir la denominada compensación de riesgo por tipo de interés, una comisión que te pueden cobrar si llevas a cabo una amortización anticipada o una subrogación. Y eso genera una pérdida económica a la entidad. Esta penalización no está regulada, aunque su coste suele oscilar entre el 0,5 % y el 5 %. En caso de aplicarse, se puede sumar a las comisiones de reembolso anticipado o de subrogación.

No obstante, parece que esta comisión desaparecerá en cuanto entre en vigor la nueva regulación hipotecaria. Según el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario que se presentará en breve en el Congreso de los Diputados, la única compensación que podrán cobrar los bancos a los clientes que amorticen una hipoteca fija será de un máximo del 4 % durante los 10 primeros años y de un 3 % durante el resto del plazo.

 

Publicado en:  Fotocasa

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La compraventa de viviendas dispara su crecimiento al 25,7% en octubre

La compraventa de viviendas subió un 25,7% el pasado mes de octubre en relación al mismo mes de 2016. Se sumaron 37.228 operaciones.

 

Según revela el informe publicado este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el avance interanual de octubre, con el que la compraventa de viviendas encadena seis meses consecutivos de alzas, ha sido casi 15 puntos superior al de septiembre (+11%).

Las transacciones sobre viviendas usadas aumentaron un 24,8% en octubre en relación al mismo mes de 2016, hasta totalizar 30.285. La compraventa de viviendas nuevas avanzó un 29,8% en tasa interanual, hasta 6.943 transacciones.

El 90,6% de las viviendas transmitidas por compraventa en el décimo mes del año fueron viviendas libres. Y el 9,4%, protegidas. La compraventa de viviendas libres se incrementó un 26,5% en octubre en tasa interanual, hasta sumar 33.727 transacciones, en tanto que las operaciones sobre viviendas protegidas avanzaron un 19,1%, con 3.501 transacciones.

En términos mensuales (octubre sobre septiembre), la compraventa de viviendas bajó un 3,6%. Se trata de su menor descenso en este mes desde 2014.

Para Beatriz Toribio, directora de Estudios de fotocasa, el sector inmobiliario está viviendo uno de sus mejores momentos después de la crisis. Considera que las perspectivas son muy buenas a medio plazo. “El crecimiento es sostenible y se está consolidando, aunque el ritmo es distinto según la zona”, asegura.

Por ejemplo, las comunidades en las que se han registrado un mayor número de transacciones por cada 100.000 habitantes han sido las Islas Baleares, la Comunidad Valenciana y la Comunidad de Madrid. Estos datos casan con los ofrecidos por el índice Inmobiliario fotocasa, que dan cuenta de que los precios experimentan un movimiento más intenso en las comunidades indicadas, a diferencia de otras del Norte de España como Galicia, Navarra o Asturias. Aquí es justo donde se registran las caídas interanuales de noviembre.

 

 

Cataluña registra el menor crecimiento interanual

El pasado mes de octubre el mayor número de compraventas de viviendas por cada 100.000 habitantes se dio en Baleares (135), Comunidad Valenciana (130) y Madrid (122). En el mes del referéndum independentista, en Cataluña se vendieron 99 viviendas por cada 100.000 habitantes.

Andalucía fue la región que más operaciones sobre viviendas realizó en el décimo mes del año, con 7.287 compraventas. Le siguen Madrid (6.201) y Cataluña (5.743). Todas las comunidades incrementaron el número de compraventas de viviendas en octubre en tasa interanual. El menor repunte correspondió a Cataluña, con un avance del 12,4%, y el mayor a Madrid, con un aumento del 50%.

Para Toribio, Cataluña ha sido uno de los principales motores de la recuperación del mercado inmobiliario. Y esto ha sido así durante buena parte de 2017. Sin embargo, en los últimos meses,la fuerza de esta comunidad autónoma se ha aminorado. A pesar de eso, Cataluña sigue siendo uno de los territorios donde más operaciones se cierran. Y donde más suben los precios.

Para la directora de Estudios de fotocasa, “todavía es pronto para conocer los verdaderos efectos de la crisis política catalana”. No hay que perder de vista que los datos del INE se corresponden a operaciones realizadas en meses anteriores. 

 

El sector inmobiliario ha vuelto a tomar fuerza

Para Beatriz Toribio, la recuperación del mercado inmobiliario ya es una realidad. Aunque no es en absoluto homogénea, cada vez son más las provincias en la que se producen aumentos de las compraventas. Y de los precios. “El sector inmobiliario ha vuelto a tomar fuerza gracias a factores como la mejora de de la situación económica, del empleo y la consolidación de la financiación”, añade.

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¿Me conviene amortizar hipoteca antes del próximo año?

El 30% de los propietarios de vivienda aún está pagando hipoteca, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

El gasto en vivienda suele suponer un porcentaje muy importante de los ingresos del hogar, al menos cuando se vive de alquiler o si es en propiedad, cuando todavía se está pagando las cuotas de la hipoteca. La recomendación de los expertos es que este gasto no supere el 30% de los ingresos en el hogar. Los datos del INE aseguran que un 8,4% de los hogares tienen algún retraso derivado de la vivienda principal. También hay hogares que llegan a fin de año con algún ahorro y se plantean amortizar hipoteca. Para saber si esto nos conviene económicamente hay que analizar la situación y hacer números.

 

¿Cuándo interesa amortizar hipoteca para conseguir deducciones fiscales?

Ser titular de un préstamo hipotecario puede ser sinónimo de tener una deducción en el IRPF el próximo año. La condición es que la compra de la casa y la firma de la hipoteca sea anterior al 1 de enero de 2013. Además, la vivienda tiene que ser de uso habitual.

La deducción será el 15% sobre un máximo de 9.040 € pagados de hipoteca durante el año. En cifras significa que el importe a deducir será de un máximo de 1.356 € en el IRPF.

La amortización de hipoteca puede ser interesante para aquellos que no hayan llegado a los 9.040 € de pago en su hipoteca, pero les interesa deducir los 1.356 € máximos. La fecha de firma de la hipoteca estará en el contrato, pero la mayoría de los titulares seguro que la recuerdan, ya que es el contrato financiero más importante en la vida de muchos ciudadanos.

Saber si ya se opta al máximo de deducción es tan sencillo como sumar el total de las cuotas de hipoteca; si la suma llega o pasa de los 9.040€ ya se podrán deducir los 1.356 €. Si no se llega, puede que convenga amortizar hasta dicha cantidad si interesa fiscalmente.

 

Cálculos para saber si te interesa amortizar hipoteca

La amortización de la hipoteca puede beneficiar a su titular por diversas razones. Todo depende de la situación personal en el momento de la amortización y de las elecciones que tome el titular.

La situación personal se centra en el momento de la contratación de la hipoteca, que permitirá o no conseguir deducciones fiscales. Por otro lado, también depende de los productos de ahorro a los que se tengan acceso. Amortizar hipoteca puede conllevar un ahorro, ya que se están reduciendo los intereses que se pagarán por la hipoteca. Si esos intereses que se reducen son superiores a la rentabilidad que se obtiene con otros productos de ahorro al alcance del titular, la amortización de la hipoteca será una buena opción.

El inconveniente frente a otros productos de ahorro como depósitos o planes es que volver a disponer de ese dinero no es una opción fácil. En ese caso habría que negociar una novación.

La otra ventaja que depende de la elección del titular es la reducción de la cuota o del periodo de duración de la hipoteca.   

 

 

Ventajas de amortizar hipoteca: reducción de cuota o disminución del periodo

Al amortizar la hipoteca, hay que optar bien por reducir cuota o bien por disminuir el tiempo de la deuda. La disminución de la cuota es especialmente beneficioso si se quieren reducir gastos mensuales. La disminución del periodo conviene si lo que se persigue es cancelar la deuda en el menor tiempo posible.

También es importante tener en cuenta el momento en el que se contrató la hipoteca. El mercado español hipotecario se rige en su mayoría por el sistema francés. Este sistema contempla una cuota estable durante todas las mensualidades, solo variable en las revisiones del Euribor, que suele ser una vez al año. Aunque la cuota es permanente, la cantidad que se paga en cada cuota de intereses y capital va variando. Lo habitual en este sistema es que sobre el 20% de intereses se paguen los primeros 24 meses. Esto significa que cuanto antes se amortice capital menos intereses se pagará por la hipoteca.

La importancia de los tipos a la hora de decidir si amortizar hipoteca

Los tipos de interés que pesen sobre la hipoteca serán un indicador para decidir amortizar hipoteca o no hacerlo. Si los tipos son muy bajos y apenas se pagan intereses por el dinero prestado puede que no sea la mejor idea, ya que la entidad nos estará prestando dinero prácticamente gratis. Hay que hacer números para tomar una decisión y, si se cree conveniente para resolver dudas, acudir a un experto independiente.

Publicado en:  Lucía Veiga

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