La compraventa de viviendas encadena tres meses de retrocesos por la Ley Hipotecaria

La compraventa de viviendas encadena tres meses de retrocesos por la Ley Hipotecaria

Ley Hipotecaria

La compraventa de viviendas bajó un 1,5% en octubre en relación al mismo mes de 2018, hasta sumar 42.825 operaciones, según ha informado este viernes el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Con este descenso, la compraventa de viviendas encadena tres meses consecutivos de tasas interanuales negativas después de que en agosto se desplomara un 21% y en septiembre, un 12%, coincidiendo con la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria. La caída de octubre ha sido mucho más moderada.

El retroceso registrado en octubre fue consecuencia de la disminución de las operaciones sobre viviendas usadas en un 1,8%, hasta 34.897 transacciones, y del descenso en un 0,1% en la compraventa de viviendas nuevas, hasta 7.928 operaciones.

El 90,8% de las viviendas transmitidas por compraventa en el décimo mes del año fueron viviendas libres y el 9,2%, protegidas. La compraventa de viviendas libres bajó un 1,5% en octubre en tasa interanual, hasta sumar 38.904 transacciones, en tanto que las operaciones sobre viviendas protegidas cayeron un 1,4%, con 3.921 transacciones.

En términos mensuales (octubre sobre septiembre), la compraventa de viviendas se disparó un 12,7%, su mayor avance en este mes de los últimos cinco años.

Andalucía, a la cabeza de las compraventas

El pasado mes de octubre el mayor número de compraventas de viviendas por cada 100.000 habitantes se dio en La Rioja (153), Comunidad Valenciana (149) y Murcia (134).

Andalucía fue la región que más operaciones sobre viviendas realizó en el décimo mes del año, con 8.655 compraventas, seguida de Cataluña (6.907), Madrid (6.547) y Comunidad Valenciana (5.878).

Diez comunidades redujeron sus compraventas de viviendas en octubre en tasa interanual. Los mayores retrocesos se registraron en Navarra (-24,6%), Asturias (-13,4%) y Canarias (-9,2%). En cuanto a las siete regiones que incrementaron las compraventas, los mayores ascensos se produjeron en Castilla-La Mancha (+8%), País Vasco (+7,9%) y La Rioja (+6,2%).

El total de fincas transmitidas cae un 5,1%

Sumando las fincas rústicas y urbanas (viviendas y otros inmuebles de naturaleza urbana), las fincas transmitidas el pasado mes de octubre alcanzaron las 168.572, cifra un 5,1% inferior a la registrada en el mismo mes de 2018.

Por compraventa se transmitieron un 0,7% más de fincas que en octubre de 2018, mientras que las transmisiones por donación subieron un 15,4% y las transmitidas por permuta avanzaron un 5,9%. Por su parte, las operaciones por herencia aumentaron un 1%.

Según los datos del INE, el número de compraventas de fincas rústicas subió un 2,8% interanual en octubre, hasta un total de 11.993 operaciones, mientras que las compraventas de fincas urbanas, donde se incluyen las viviendas, avanzaron un 0,3%, hasta 74.565 operaciones.

En octubre, el mayor número de fincas transmitidas por cada 100.000 habitantes se dio en La Rioja (841), Castilla y León (693) y Castilla-La Mancha (655).

Los mayores incrementos interanuales en el número de fincas transmitidas en octubre se registraron en Cantabria (+15%) y La Rioja (+6,4%), mientras que los mayores descensos correspondieron a Navarra (-24,9%), Extremadura (-17,7%) y Baleares (-13,7%).

 

Publicado en:  habitaclia.com

¿Cómo cubrir el 20% que no financia el banco? Seguros de crédito hipotecario y de caución

¿Cómo cubrir el 20% que no financia el banco? Seguros de crédito hipotecario y de caución

 

La dificultad de acceso a la vivienda está impulsando al sector inmobiliario a plantear nuevas fórmulas de financiación que faciliten a los clientes la compra de una vivienda. Los seguros de crédito hipotecario y los seguros de caución hipotecaria son las últimas alternativas que están estudiando los bancos y las aseguradoras, aunque de momento no se han llegado a poner en práctica. Estos seguros están pensados para aumentar el porcentaje de la hipoteca por encima del 80%, pero sin sobrepasar el nivel de riesgo. Además, estos productos solo serían para los clientes solventes que tienen capacidad de pago pero no disponen de ahorros para comprar vivienda.

Viviendas

Los seguros de crédito hipotecario y los seguros de caución hipotecaria son fórmulas reservadas a clientes solventes pero sin ahorro previo

Los últimos datos del INE sitúan el tipo de interés medio de las hipotecas en el 2,55% (un 3,0% más bajo que en agosto de 2018), con un tipo de interés inicial para las hipotecas variables del 2,29% y del 3,01% para las de tipo fijo. Con estos tipos de interés la financiación hipotecaria está en un nivel muy bajo, sin embargo, la compra de vivienda se ha ralentizado. Según los datos de la FAI (Federación de Agencias Inmobiliarias) la compraventa de viviendas ha caído un 15% en el tercer trimestre del año. Un descenso que se justifica por la incertidumbre política, el enfriamiento de la economía y la restricción del crédito tras la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria.

El problema es que muchos compradores, a pesar de conseguir financiación, no pueden acceder a la compra de vivienda por “la falta de ahorro para hacer frente a la parte del precio que no cubre la hipoteca”, señala Jaime Fernández adjunto a la gerencia de Asprima. “El aseguramiento frente a la entidad bancaria de esta parte de la inversión resolvería este problema”. De hecho, en otras épocas ya funcionaron los seguros para facilitar la compra de vivienda, aunque ahora “el porcentaje de financiación solamente llegaría al 95-97%”, según Enrique Benavides, gerente de la AHE. “Estos seguros permitirían abrir el mercado potencial a clientes con necesidad de financiación superior al 80% y con capacidad de pago”.

Los seguros de caución permiten que la hipoteca esté avalada por una aseguradora, que se convertiría en acreedor si el cliente incurre en impago. El banco no podría ejecutar la hipoteca

Un informe de la consultora Álvarez & Marsal destaca que para los bancos, los costes de la formalización de las hipotecas se elevan a 1.200 millones de euros anuales. Sin embargo, con un seguro de caución estos costes se podrían rebajar en 563 millones de euros. El seguro de caución hipotecaria lo que hace es sustituir la garantía hipotecaria por una garantía de caución, de manera que “ya no se da una hipoteca sino un préstamo que está avalado en su totalidad por una compañía aseguradora que, en caso de impago, es la que ejecuta la vivienda”, señala Víctor Tapias, consejero delegado de Tyr Innovación.

En el seguro de caución hipotecaria el comprador de la vivienda es quien contrata la póliza y el banco es el beneficiario. De forma que si el cliente incurre en impago, la aseguradora se encarga de pagar la deuda al banco y se queda como acreedora del préstamo. El banco concede el préstamo, pero no tiene la garantía del bien y no puede ejecutar la vivienda si el cliente no paga. “Se produce una traslación del riesgo del banco a la compañía de seguros, por tanto, no hay una hipoteca con garantía real sino una póliza de caución con garantía real”, puntualiza Tapias. En su origen los seguros de caución se crearon para dar financiación a los buenos clientes de las entidades financieras porque es más barata la póliza del seguro que los gastos de formalización de la hipoteca.

El seguro de crédito hipotecario solo se ofrecen a clientes que carecen de ahorro previo pero que tienen capacidad de pago para cubrir una hipoteca al 80%

El seguro de crédito hipotecario está pensado para ampliar el porcentaje de la hipoteca que concede el banco, pero dentro de los límites de una financiación responsable. No se trata de conceder hipotecas al 100% como se concedían durante el ‘boom’ inmobiliario porque ahora hay un mayor control sobre el nivel de riesgo que pueden asumir los bancos. “El seguro de crédito hipotecario permite estirar la concesión de hipotecas desde el 80% al 95% sin penalizar el capital del banco porque es como si se avalara toda la cartera de préstamos que cumplan ciertas condiciones dentro de una financiación responsable”, explica Tapias.

Estos seguros solo se conceden a clientes que cumplen todos los requisitos para conseguir una hipoteca al 80%, pero que no tiene ahorros para cubrir el 20% restante. En ese caso, a través del seguro de crédito hipotecario se puede conceder la hipoteca hasta el 95%. “Estos seguros facilitarían el acceso a la vivienda de las personas solventes pero sin ahorro actual, pero debe formar parte de una estrategia más amplia de ayudas a las capas más desfavorecidas, como ocurre en otros países como Gran Bretaña o Francia en forma de subsidiación temporal de los intereses del préstamo”, plantea Fernández.

Estos seguros incrementarían la cuota hipotecaria del cliente. Para los bancos, es un modo de garantizar de forma adicional el capital asegurado, además de requerir menos provisiones

La principal ventaja para el cliente es que “se le permite acceder a una vivienda que antes le estaba vetada por falta de ahorro”, señala Fernández. El cliente conseguiría más financiación, pero también se abaratarían los costes. En este sentido, el gerente adjunto de Asprima considera que “el coste del seguro debería ser inferior al de la hipoteca, ya que se trata de un aval sin desembolso de capital”. Según los cálculos de la consultora A&M, para una hipoteca media de 150.000 euros, la prima del seguro para la cobertura de toda la duración del préstamo ascendería a unos 1.900 euros, lo que incrementaría la cuota hipotecaria de 453 a 489 euros, que es un 7% menos que la cuota que afronta un hipotecado con el actual modelo de garantía real.

Para los bancos estos seguros suponen una garantía adicional para el capital asegurado y un menor requerimiento de capital regulatorio y provisiones. Desde el banco Santander confirman que antes el banco tenía este tipo de seguros pero ahora no se plantean esta fórmula: “En la práctica, supone poder dar financiación a porcentajes mayores, aunque también debe repercutirse un precio mayor al cliente debido al alto coste del seguro”. Pese a anunciarse que las entidades están estudiando estas fórmulas, los bancos todavía no las han puesto en marcha, aunque es probable que el próximo año se lance algún producto.

 

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La rentabilidad de la vivienda en España es del 5,2% en el tercer trimestre

La rentabilidad de la vivienda en España se sitúa en un 5,2% en el tercer trimestre del año (septiembre de 2019). Esto supone que ha caído un 0,1 puntos menos respecto al mismo periodo de 2018, según un análisis realizado por el portal inmobiliario Fotocasa a partir de los precios de la vivienda en venta y alquiler.

En el análisis a más largo plazo se observa que adquirir una propiedad para ponerla en alquiler actualmente (septiembre 2019) con un 5,2% de rentabilidad, continúa siendo más rentable que durante los años del boom inmobiliario, cuando la rentabilidad se situaba en el 4,1% (septiembre de 2008), es decir, actualmente aun es un 1,1 punto más rentable.

“Este ligero descenso de la rentabilidad destaca por ser el primero que se registra en los últimos cuatro años, aunque estamos hablando de descensos mínimos, de a penas unas décimas. Estos leves descensos se explican por el menor crecimiento del precio de los alquileres al que estamos asistiendo desde finales de 2018. De hecho, tanto 2018 como actualmente estamos con crecimientos interanuales que no llegan al 2% y contrasta con la subida del 9% con que se cerró en 2017, explican desde Fotocasa.

La Comunitat Valenciana es la comunidad autónoma más rentable

La gran mayoría de las Comunidades Autónomas en el tercer trimestre de 2019 tienen entre el 4% y el 6% de rentabilidad. Las que están por encima del 5% de rentabilidad en España son: Comunitat Valenciana con un 6,1% (frente al 5,7% de 2018 y los 4,2% de 2008). Le siguen, Cataluña, con una rentabilidad media del 6% (frente al 5,7% de 2018 y el 4% de 2008), Murcia con un 5,9% (frente al 6% de 2018 y el 4,3% de 2008), Cantabria con un 5,5% (frente al 5,1% de 2018 y 3,6% de 2008), Madrid con un 5,4% (frente al 5,5% de 2018 y 3,9% de 2008), Canarias con un 5,4% (frente al 5,5% de 2018 y 4,4% de 2008), Castilla-La Mancha con un 5,3% (frente al 5,4% de 2018 y 4,1% de 2008), Asturias con un 5,2% (frente al 5% de 2018 y 4,1% de 2008), Aragón con un 5% (frente al 4,9% de 2018 y 4,2% de 2008) y Andalucía con un 5% (frente al 5,1% de 2018 y 4% de 2008).

Por otro lado, las comunidades con un nivel de rentabilidad inferior al 5% son: País Vasco con un 4,7% (frente al 4,2% de 2018 y 3,4% de 2008), Castilla y León con un 4,6% (frente al 4,8% de 2018 y 3,7% de 2008), Extremadura con un 4,6% (frente al 5% de 2018 y 3,7% de 2008), Galicia con un 4,5% (frente al 4,2% de 2018 y 3,9% de 2008), Navarra con un 4,5% (frente al 4,7% de 2018 y 3,6% de 2008), Baleares con un 4,4% (frente al 4,6% de 2018 y 4,3% de 2008) y La Rioja con un 4,2% (frente al 4,5% de 2018 y 3,5% de 2008).

Es llamativo que, en tan solo un año, Comunitat Valenciana ha pasado de ser la tercera comunidad más rentable hasta situarse en la primera posición, desplazando a Murcia hasta la tercera posición, que hasta 2018 ocupaba el primer lugar.

Invertir en Toledo es lo más rentable

El 44% y el 40% del total de las provincias tienen una rentabilidad del 5% y el 4%, respectivamente. La provincia más rentable en el tercer trimestre de 2019 es Toledo con un 6,7% (frente al 6,5% de 2018 y el 4,2% de 2008). Las provincias que siguen por encima del 5% de rentabilidad son: Valencia con un 6,6% (frente al 6,2% de 2018 y el 4,1% de 2008), Murcia con un 6,3% (frente al 6% de 2018 y el 4,3% de 2008) y Lleida con un 6% (frente al 5,7% de 2018 y el 4% de 2008).

Las provincias con menor rentabilidad y que están por debajo del 4% son: Araba – Álava con un 3% (frente al 6,5% de 2018), Huesca con un 3,5% (frente al 4% de 2018 y 2008), Ourense con un 3,8% (frente al 3,9% de 2018 y el 3,1% de 2008) y Gipuzkoa con un 3,8% (frente al 3,8% de 2018 y el 3,3% de 2008).

Elche es la ciudad más rentable del país

El análisis de Fotocasa también ofrece datos de rentabilidad de los 20 municipios españoles con más habitantes. Así, del análisis se desprende que el municipio más rentable es Elche / Elx con 5,78% (frente al 6,1% de 2018 y el 4,4% de 2008). Le siguen, Valencia Capital con 5,75% (frente al 5,3% de 2018 y el 3,9% de 2008), Córdoba Capital con 5,6% (frente al 5,5% de 2018 y el 3,6% de 2008), Zaragoza Capital con 5,5% (frente al 5,2% de 2018 y el 3,8% de 2008), L’Hospitalet de Llobregat con 5,5% (frente al 6,1% de 2018 y el 4,1% de 2008), Murcia Capital con 5,4% (frente al 5,2% de 2018 y el 3,9% de 2008), Alicante / Alacant con 5,3% (frente al 5,1% de 2018 y el 4,1% de 2008) y Sevilla Capital con 5,1% (frente al 5,4% de 2018 y el 4% de 2008).

Por otro lado, las ciudades con rentabilidad inferior al 5% son: Madrid Capital con 4,8% (frente al 4,8% de 2018 y el 3,8% de 2008), Las Palmas de Gran Canaria con 4,7% (frente al 5,3% de 2018 y el 4,1% de 2008), Valladolid Capital con 4,7% (frente al 4,7% de 2018 y el 3,5% de 2008), Vigo con 4,6% (frente al 4,5% de 2018 y el 3,4% de 2008), Málaga Capital con 4,6% (frente al 5,5% de 2018 y el 3,6% de 2008), Palma de Mallorca (4,6%), Bilbao (4,6%), Granada Capital (4,4%), Barcelona Capital (4,3%) y A Coruña Capital (4,2%).

El distrito más rentable de España es el madrileño Puente de Vallecas

El análisis de Fotocasa también ofrece datos de los distritos más rentables para comprar una vivienda y ponerla en alquiler en Madrid y en Barcelona desde 2012. Así, del análisis se desprende que el distrito más rentable del país en el tercer trimestre de 2019 es el distrito madrileño de Puente de Vallecas, que alcanza un 6,7% de rentabilidad. Por otro lado, el distrito menos rentable de ambas ciudades es el barcelonés Sarrià – Sant Gervasi, que muestra una rentabilidad del 3,7%.

Así, los distritos más rentables de Madrid son: Puente de Vallecas con 6,7% (frente al 6,7% de 2018 y el 6,1% de 2012), Latina con 5,9% (frente al 5,6% de 2018 y el 5,2% de 2008), Carabanchel con 5,9% (frente al 6% de 2018 y el 5,1% de 2008), San Blas con 5,4% (frente al 5,5% de 2018 y el 4,8% de 2008), Tetuán con 5,1% (frente al 4,8% de 2018 y el 4,6% de 2008), Ciudad Lineal con 5% (frente al 4,9% de 2018 y el 4,4% de 2008), Arganzuela con 4,7% (frente al 4,2% de 2018 y el 4,3% de 2008), Moncloa con 4,3% (frente al 4,2% de 2018 y el 3,9% de 2008), Hortaleza con 4,1% (frente al 4,1% de 2018 y el 4,3% de 2008), Fuencarral con 4,1% (frente al 4,3% de 2018 y el 3,9% de 2008) y Centro con 4% (frente al 3,8% de 2018 y el 4,5% de 2008).

Por otro lado, los distritos que ofrecen una rentabilidad inferior al 4% son: Chamberí con 3,9% (frente al 4 % de 2018 y el 3,9% de 2008), Retiro con 3,8% (frente al 4% de 2018 y el 3,8% de 2008), Chamartín con 3,8% (frente al 3,5% de 2018 y el 3,5% de 2008) y Salamanca con 3,7% (frente al 3,5% de 2018 y el 3,6% de 2008).

En cuanto a los distritos de Barcelona con la máxima rentabilidad en el tercer trimestre de 2019 sigue siendo, por ocho años consecutivos, el distrito de Nou Barris con un 5,8% de rentabilidad (frente al 5,8 % de 2018 y el 5,1% de 2012). Le siguen, Sant Andreu con 5,6% (frente al 4,6 % de 2018 y el 4,5% de 2012), Horta – Guinardó con 5% (frente al 4,8 % de 2018 y el 4,3% de 2012), Sants – Montjuïc con 4,6% (frente al 4,4 % de 2018 y el 4,5% de 2012), Sant Martí con 4,5% (frente al 4,6 % de 2018 y el 4,2% de 2012), Ciutat Vella con 4,3% (frente al 4,3 % de 2018 y el 5% de 2012), Les Corts con 4% (frente al 3,8 % de 2018 y el 3,5% de 2012), Gràcia con 3,9% (frente al 4 % de 2018 y el 4,2% de 2012), Eixample con 3,8% (frente al 3,7 % de 2018 y el 4% de 2012) y Sarrià – Sant Gervasi con 3,7% (frente al 3,6 % de 2018 y el 3,5% de 2012).

 

Publicado en:  https://www.fotocasa.es/

Los Desahucios Por Alquiler Siguen Creciendo Imparables

Los Desahucios Por Alquiler Siguen Creciendo Imparables

El Consejo General del Poder Judicial vuelve a dar la razón a la Plataforma Antidesahucios. Y lo hace este mes, como todos los anteriores desde hace más de un año, cuando reconoce que la cifra de desahucios por impago del alquiler vuelve a crecer, experimentando un aumento del 5,2% en el primer trimestre del año. A la vez, los desahucios derivados de las ejecuciones hipotecarias descienden un 19,2%.

Son las cifras que pueden contemplarse en el informe «Efectos de la crisis económica en los órganos judiciales» del CGPJ, que indica que el número de lanzamientos de vivienda practicados durante el primer trimestre de 2019 alcanzó los 15.065, lo que supone un descenso del 2,2% respecto al mismo trimestre del pasado año.

Profundizando en los datos, observamos que el 65,9% de los desahucios (10.224) fue consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que el 27,9% (4.341) se derivó de ejecuciones hipotecarias. El 9,38% restante (994) obedecieron a otras causas.

Con los datos del CGPJ se confirma que el número de lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias descendió un 19,2%, acumulando así 15 trimestres consecutivos de descensos. Por el contrario, los desahucios correspondientes al alquiler continúan incrementándose, alcanzando una cifra superior al 5,2% respecto al primer trimestre del año pasado.

Teniendo en cuenta los datos por Comunidades Autónomas, un trimestre más Cataluña se sitúa en cabeza, con 3.557 lanzamientos, que representan el 22,9% del total nacional. Tras la comunidad catalana viene Andalucía (2.499), la Comunitat Valenciana (2.119) y Madrid (1.730). Con solo los datos de desahucios por la LAU, Cataluña vuelve a estar en primer lugar con el 22,8% (2.335 ) de los lanzamientos, seguida por Andalucía (1.422), (1.365) y Comunitat Valenciana (1.254). Pasa a primera posición Andalucía (914) si atendemos sólo a los lanzamientos hipotecarios,  seguida por Catalunya (826), Comunitat Valenciana (787) y Murcia (417).

La comunidad autónoma con mayor número de ejecuciones hipotecarias iniciadas  en el primer trimestre fue Catalunya con 1.092,  le siguieron Andalucía, con 1.065; la Comunitat Valenciana, con 706; Madrid, con 415; y Murcia, con 291.

Otro dato interesante, que muestra el informe del CGPJ, es el de los juicios por ocupación ilegal de viviendas. En  el primer trimestre se han registrado 901 demandas, de las que se han resuelto 647. El mayor número de ellas (265, que representan el 29,4% del total nacional) se ha dado en Catalunya. Le siguen Andalucía (134), Comunitat Valenciana (122) y Madrid (100).

Publicado en:  https://www.aquimicasa.net/

Los españoles visitamos 10 viviendas de media antes de decidirnos

Los españoles visitamos 10 viviendas de media antes de decidirnos

Los españoles visitamos una media de 10 viviendas antes de elegir la definitiva, afirma Jesús Duque, vicepresidente de la red Alfa Inmobiliaria. Esta cifra supone tan solo un 25% de las visitas que hacíamos hace tan solo 10 años, añade.

Se trata de una noticia sumamente positiva para las agencias inmobiliarias que, como Alfa Inmobiliaria cuentan con más de 130 oficinas repartidas por todo el país y más de 400 agentes inmobiliarios acompañando a sus clientes a visitar inmuebles. La reducción de visitas supone un importante ahorro en tiempo y dinero para estas empresas.

No obstante, “esta cifra tiene dos lecturas”, afirma Duque. De un lado, las nuevas tecnologías, las grandes plataformas inmobiliarias capaces de mostrar toda la oferta existente en un determinado momento, el nivel cada vez superior de las imágenes que encontramos en internet, y la consolidación de los tours virtuales como herramienta de venta, han permitido que el cliente tenga una idea muy aproximada a la realidad de la vivienda antes de hacer su visita.

Del otro lado, “nos encontramos con compradores que están decididos a comprar en una determinada zona”, completa el directivo de Alfa Inmobiliaria, “porque es aquella en la que ha vivido siempre, donde tiene su entorno familiar o personal, donde trabaja o donde está el colegio de sus hijos, pero que aprovecha las facilidades del mercado para ver qué podría comprar en otros barrios en los que hasta el momento no se lo había ni planteado”.

 

Las grandes cadenas ante esta situación

Ya sea por esta o por otras razones, uno de los principales objetivos de las grandes cadenas es “hacer una trabajo muy cualificado antes de acompañar a un cliente a una visita”, afirma Duque.

Para este experto, hay múltiples razones de peso para invertir en analizar correctamente qué viviendas visitar y cuándo con cada cliente. Un adecuado conocimiento tanto del comprador como del vendedor evitará la entrada de curiosos en la vivienda, la visita por parte de personas que no cuentan con la capacidad financiera de abordar la operación, de compradores incompatibles con la vivienda por alguna razón del tipo de que no tenga ascensor, que sea una planta baja, que sea necesario mantener las rejas en las ventanas, etc. o de compradores sin la menor prisa a la hora de comprar una vivienda y que en la mayor parte de los casos harán perder tiempo a todas las partes.

De ahí también el interés de las agencias inmobiliarias por poner en marcha planes de marketing para una determinada vivienda y por apostar por las imágenes de calidad a la hora de poner una vivienda en su cartera.

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Subida de precio y reducción de la oferta, principales efectos del decreto del alquiler

Vivienda: El decreto del alquiler ha subido los precios y reducido la oferta

La Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios muestra su «preocupación» por los efectos de la entrada en vigor del real decreto con medidas que modifican la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU), ya que «ha subido los precios y ha reducido la oferta de alquiler».

Así lo señala la organización que agrupa a más de 1.300 agencias inmobiliarias en activo en España, que muestran su preocupación por la reducción de la oferta de alquiler, pese a que la demanda es «la misma», y el alza de los precios.

El presidente de la asociación, Óscar Martínez, explica que el mercado de la vivienda es «muy miedoso», por lo que «cualquier movimiento se traduce en retraimiento», en un contexto en el que se ha cambiado tres veces la regulación del alquiler en pocos meses.

«Los propietarios particulares están confundidos, hay temor a alquilar y desconocimiento de algunas modificaciones. No solo los particulares se retraen a la hora de poner pisos en alquiler«, señala Martínez.

Además, avisa de que las sociedades están estudiando desistir de sacar producto para arrendar por la prolongación de los contratos a 7 años, puesto que ven que son plazos demasiado largos para sus planteamientos y contemplan cambiar el arrendamiento por la venta, lo que considera que reducirá también la oferta de alquiler.

Estamos viviendo una situación inaudita, ya no ponemos anuncios sobre pisos de alquiler, porque se bloquean las centralitas, con más de 40 años de experiencia, nunca habíamos visto una situación similar», ha añadido.

Subida de precios por la prolongación de contratos

Según Martínez, en las primeras semanas de la nueva normativa, además de la reducción de la oferta, se aprecia también una tendencia al alza en los precios de salida de los alquileres provocada por la prolongación de los contratos de 3 a 5 años.

Esto se debe, explica, a que los arrendadores intentan que no se les desfasen las rentas por estos periodos más largos». «Cuando el propio mercado tendía a dar síntomas de moderación en los precios del alquiler, empezamos a ver como estas medidas favorecen nuevas subidas a causa de la poca oferta y la mucha demanda», sostiene.

Según estimaciones recientes, más de un 80% del parque de alquiler en España está en manos de propietarios particulares, pequeños inversores que ven en la vivienda una forma de asegurarse un futuro o de ayudar a los hijos.

«No se favorece a estos propietarios para que saquen la vivienda la mercado de alquiler. No hay medidas que aporten confianza, Se han ampliado los plazos para el desahucio y, tal como quedan los pisos tras una operación de este tipo, al propietario no lo quedan ganas de volver a alquilar«, criica.

A esto se suma que las medidas fiscales aprobadas para favorecer al arrendador son «insignificantes». De esta forma, lamenta que cuando el mercado empezaba a dar síntomas de moderación en los precios del alquiler, las medidas «han favorecido un nuevo repunte».

Para los expertos, tampoco anima al propietario «la responsabilidad que le recae, sin que le corresponda, en el caso de las familias vulnerables en los que deben intervenir los servicios sociales.

En este sentido, los expertos ven «desafortunada» la decisión de suprimir las garantías adicionales y avales para los potenciales inquilinos, ya que la medida perjudica a las personas con menos recursos.

«Con las garantías adicionales podían aportar una seguridad al propietario y garantizar el pago de las rentas. La ausencia de estas garantías dificulta en gran manera, y, en muchos casos imposibilita, el acceso de estas personas al alquiler libre», añade.

Alquiler turístico

Por su parte, los expertos inmobiliarios aplauden la decisión del Ejecutivo de avanzar en una normativa estatal que regule los alquileres turísticos.

Por ello, ven «acertado» que este modelo de alquiler esté excluido de la LAU y que la Ley de Propiedad Horizontal haya incorporado modificaciones que dan a la comunidad propietarios recursos para limitar estos alquileres en los bloques plurifamiliares. También creen que estas medidas favorecerán que muchos de estos pisos salgan al alquiler ordinario y permita incrementar la oferta.

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¿Estoy obligado a tener seguro del hogar?

¿Estoy obligado a tener seguro del hogar?

Es habitual que, a la hora de contratar un seguro del hogar, surjan muchas dudas.¿Es obligatorio? ¿Qué debe cubrir? ¿Quién debe hacerse cargo en el caso de un inmueble en alquiler? ¿Cómo podemos asegurarnos de qué contratamos y evitarnos sorpresas desagradables?

Hemos hablado con Miguel Ángel Serrano, miembro del equipo jurídico de la asociación de consumidores FACUA, para que nos aclare todo lo que debemos saber sobre los seguros del hogar.

 

¿En qué casos es obligatorio el seguro del hogar?

El seguro del hogar, de por sí, no es obligatorio. Pero puede que sea un requisito de la hipoteca o el contrato de alquiler. “Las entidades financieras que han concedido la hipoteca puede que nos obliguen a un seguro obligatorio, generalmente el seguro de incendios y a veces a otros más completos. En otros casos el consumidor se ve “forzado” también a contratar un seguro de hogar porque supone una reducción en la cuota de su hipoteca”, explica Serrano.

En el caso de una vivienda en alquiler tampoco es obligatorio. Sin embargo, algunos propietarios pueden exigir a los inquilinos su contratación. “Un contrato de alquiler es un acuerdo privado entre las partes, que puede estipular cualquier tipo de cláusula que no sea contraria a la legislación, a la ley de arrendamientos urbanos”, indica el abogado.

 

Casi siete millones de viviendas en España no están aseguradas

 

Antes de contratar, lee bien las condiciones

A pesar de no ser obligatorio, son muchas las personas que optan por contratar un seguro del hogar como protección ante ciertos siniestros. Pero, ¿sabemos qué cubren realmente?

Antes de contratar un seguro de hogar, es aconsejable leer todas y cada una de las condiciones de la póliza y preguntar todo aquello que no quede claro, para evitarse sorpresas desagradables. “Debemos tener claro qué es lo que el seguro va a cubrir y qué no, y valorar si por nuestra actividad, tipo de vivienda y circunstancias concretas merece la pena contratarlo o no”, dicen desde FACUA.

Hay que tener en cuenta que existen diversos tipos de pólizas: de continente, de contenido, con daños a terceros, etcétera. Las cláusulas pueden hacer referencia simplemente al valor del inmueble, o incluir también los muebles, electrodomésticos y aparatos electrónicos, joyas u otros objetos, por las cantidades que se elijan.

Algunos seguros ofrecen también servicios de reparaciones, con un número de horas anuales de profesionales para hacer pequeños arreglos en casa. Las condiciones pueden variar si se trata de una primera residencia o de una vivienda vacacional, si es de uso habitual o si está alquilada. Cabe asegurarse también de qué cubre ya el seguro vecinal, el del edificio, para evitar duplicar coberturas.

“Hay que revisar tanto las condiciones generales como las particulares que nos hayan aplicado a nuestro caso concreto. Puede pasar que tengamos una rotura en un grifo que provoque una inundación en el piso de abajo y descubrir que el seguro nos cubre el grifo roto pero no los daños terceros. Hay que tener claros estos aspectos antes de decidir invertir en una póliza anual”, indica Serrano.

 

¿Cuáles son los problemas más comunes?

Desde la asociación de consumidores FACUA han detectado cuáles suelen ser los malentendidos más habituales en los seguros del hogar. Uno de ellos son las franquicias. “Por ejemplo, puede que el seguro cubra los desperfectos en los muebles del hogar, pero quizá solo hasta una cantidad concreta o, al contrario, a partir de cierto importe. Es uno de los temas que puede conllevar mayor controversia”. Otro problema son los baremos internos que algunas compañías aplican a la hora de calcular las indemnizaciones. “Quizá pensamos que si se nos rompe el televisor la compañía aseguradora responderá por la totalidad de su precio y en realidad solo ofrece un porcentaje”, añade Serrano.

 

Cómo finalizar un contrato de alquiler

 

Atento al lenguaje: puede ser enrevesado

Entender una póliza no siempre resulta sencillo. “Hemos observado que, a menudo, el lenguaje de las pólizas no es suficientemente claro. Se trata de un contrato con los consumidores y, como tal, debería estar escrito de manera que cualquier persona, independientemente de su nivel cultural o de formación pudiera entender qué es lo que está firmando, pero no es así”, indica Serrano.

“Además, es un sector comercial bastante agresivo, y a veces la información comercial es incorrecta o incompleta. Insistimos en que debe leerse la póliza entera, no fiarnos del resumen publicitario”. Ante las dudas, la recomendación es siempre preguntar antes de contratar.

Publicado en: https://noticias.habitaclia.com

Tu próxima casa podría ser prefabricada

La industrialización en la construcción de viviendas suma cada vez más adeptos. Sustituir el proceso de obra tradicional por casas prefabricadas o modulares supone un gran ahorro de tiempo y dinero, además de la ventaja de poder calcular de manera más precisa el precio final desde antes de empezar.

Y ya no hablamos solo de pequeñas viviendas o de inmuebles para uso vacacional: la variedad de casas prefabricadas alcanza también a grandes unifamiliares de alta gama, como las de la empresa inHaus, e incluso a promociones residenciales de pisos o adosados, como los que tiene en marcha Aedas Homes.

 

 

Mismos requisitos, mismas garantías

Las casas prefabricadas deben cumplir los mismos requisitos que una obra tradicional por lo que respecta al suelo, el cumplimiento de las normas urbanísticas y los trámites burocráticos y licencias correspondientes. “Hay que consultar los detalles del Plan General de cada municipio, que es donde se especifica la parcela mínima sobre la que se puede edificar una vivienda unifamiliar aislada, qué lindes deben respetarse, la altura de la cornisa, etc. Y eso se aplica independientemente del sistema de construcción” indica Mercedes Navarro, arquitecta y responsable de comunicación de inHaus. “Esto implica que las garantías de dicha construcción, a todos los efectos, serán los mismos que los de una obra convencional”.

Una vez superados estos trámites es cuando se notan más las ventajas en el proceso de construcción. “Al ser piezas fabricadas bajo un proceso de producción controlado, los tiempos se acortan, los materiales se optimizan y la calidad final aumenta”, añade Navarro. Además, ni las inclemencias climatológicas ni los problemas logísticos que en ocasiones retrasan una obra “normal” suelen afectar en estos casos, por lo que se puede conocer el calendario previsto con bastante precisión.

 

 

Materiales, modelos y personalización

Las casas prefabricadas o modulares se diseñan a partir de un catálogo. Hay desde casas muy pequeñas a viviendas premium, y con más o menos opciones de personalización. En el caso de inHaus, por ejemplo, suelen ser viviendas de gran formato para primera residencia, de más de 200 metros cuadrados y con cuatro o cinco dormitorios distribuidos en una o dos plantas. Disponen de más de cien modelos para elegir en función de las necesidades de cada cliente, y a partir del modelo elegir se pueden personalizar diversos aspectos para lograr prácticamente una casa a medida.

Este proceso permite adaptar la vivienda no solo a los gustos y preferencias del comprador, sino también cumplir con los requisitos estéticos que se establecen en el Plan General de algunos municipios. “En algunos municipios de la sierra de Madrid, por ejemplo, la normativa establece que el revestimiento exterior debe ser de piedra natural. En otras poblaciones del Pirineo se indica la pendiente que debe cumplir la inclinación de la cubierta. En todos los casos podemos adaptar nuestros modelos de viviendas”, indica la portavoz de inHaus.

 

 

Precios llave en mano

Los precios de las casas prefabricadas o modulares, obviamente, varían en función del tamaño, las calidades, los materiales y los acabados. Pero, en términos generales, resultan más económicas que la construcción tradicional. “En las casas modulares, los imprevistos se reducen al mínimo, por lo que podemos controlar al máximo la inversión prevista para nuestro nuevo hogar”, afirma Mercedes Navarro. Además, los costes derivados de la menor mano de obra in situ también suponen un ahorro muy considerable.

Existen opciones de casas prefabricadas en el mercado incluso por debajo de 30.000 euros, que solo incluyen la estructura básica en ese precio, al que que hay que sumar el transporte y el montaje. Otras opciones, como las de inHaus, se sitúan entre 300.000 y 450.000 euros, e incluyen todo lo necesario en ese presupuesto: desde la redacción del proyecto y la tramitación de licencias al transporte de los módulos desde la fábrica a la parcela, la cimentación y grúas y el acabado final de cocinas, baños, puertas, iluminación y climatización. Precisamente la climatización es uno de los aspectos en los que las casas prefabricadas han mejorado mucho, y los modelos actuales de alta gama garantizan un aislamiento y una eficiencia energética más altos que los de la mayoría de construcciones tradicionales.

Con estos nuevos estándares de calidad, es más que previsible que este tipo de construcción aumente su porcentaje en el sector. Cada vez es más posible que tu próxima casa sea prefabricada.

Los profesionales inmobiliarios quieren tener voz en las políticas de vivienda

Los profesionales inmobiliarios quieren tener voz en las políticas de vivienda

Las políticas de vivienda son una parte importante de la campaña electoral. No obstante, la vivienda ya no está entre las principales preocupaciones de los españoles, según el CIS. La postura de los diferentes partidos ante esta cuestión varía en función del signo. A la hora de la verdad, todos tienen alguna idea con la mejorar la accesibilidad a la vivienda. Sin embargo, cuando llega el momento de convertir estas propuestas en leyes, el Gobierno apenas cuenta con la opinión de profesionales del sector inmobiliario.

Conocimiento y experiencia al servicio del interés general

La participación del sector privado en las políticas de vivienda se justifica por la trayectoria y conocimiento de base que aporta. Para Daniel Cuervo, secretario general de APCEspaña, «los sectores siguen sin ser escuchados, lo que perjudica a la actividad empresarial, y por ende, a la sociedad». En la misma línea se manifiesta Ramón Riera, presidente de FIABCI España, revelando que «los agentes inmobiliarios somos una parte importante de esta industria y no se nos tiene en cuenta».

Según Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, las asociaciones y agrupaciones del sector «son las que viven de cerca cuál es la situación y las necesidades de este mercado». Este know-how es clave para diseñar políticas de vivienda eficaces. Tal y como subraya Cuervo, «podemos aportar nuestra experiencia, mejorando nuestros servicios y productos para aportar calidad de vida al consumidor». Asimismo, desde la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), señalan que «por la especialización y nuestra actividad diaria, tenemos datos y conocimiento técnico que puede aportar valor».

Potenciar el diálogo público-privado

La falta de diálogo es el gran problema. Corral exige «un diálogo abierto como existe en otros procesos legislativos». Al mismo tiempo, Cuervo declara que este acercamiento debe producirse «de manera muy transparente y abierta, con datos reales y experiencias propias«. La razón de esta desconexión podría estar en la ausencia de un representante único. Por ejemplo, Gerard Duelo, presidente del COAPI de España, señala que la consecuencia de «la desregularización» fue que «tanto los consumidores como el Gobierno no tienen un interlocutor claro para los temas de vivienda».

Paloma Arnaiz, secretaria general de la AEV (Asociación Española de Análisis de Valor), manifiesta que «sería muy conveniente que partiera de la propia Administración la iniciativa de mantener reuniones presenciales con representantes sectoriales, con el fin de contrastar las opiniones de uno y otros». Sin embargo, el portavoz de APCEspaña se queja de que «se cubre expediente manteniendo un encuentro anual, pero en el fondo es una consulta de cara a la galería».

El cortoplacismo de las políticas de vivienda

Los profesionales echan en cara al Ejecutivo la falta de visión con la que se aprueban las leyes de vivienda. «Estamos haciendo normas cortoplacistas. Hay cuestiones que requieren más de cuatro años para llevarlas a cabo», admiten desde Foro, refiriéndose en concreto al real decreto del alquiler. Esta ley es, para Corral, «un parche que no solucionará los problemas que persigue». De hecho, este experto matiza que incluso «podría provocar el efecto contrario: que haya menos oferta y que suban aún más los precios».

También sobre el polémico real decreto se ha pronunciado ACI. «No ha contado con el respaldo del sector, sino que solo ha buscado el apoyo de las fuerzas políticas necesarias para sacar adelante el texto. Desde nuestro punto de vista esto es un error». La búsqueda de votos enturbia la redacción de normas, una cuestión técnica que, en opinión de Arnaiz, debería ser resuelta «de una forma objetiva y ajena a los vaivenes de la voluntad política».

Normas aprobadas sin consenso

Más allá del contenido del polémico real decreto está, precisamente, la norma jurídica escogida. «En los últimos tiempos ha primado el uso la figura del real decreto-ley, tramitado por vía de urgencia y exento de la obligación de convocar una consulta pública», asegura Arnaiz. La secretaria general de la AEV indica que, esta fórmula hace que «la participación de la sociedad civil y de las asociaciones del ámbito inmobiliario haya sido prácticamente anecdótica».

De la misma opinión es Riera, que tacha las leyes exprés, que afectan a todos, de poco minuciosas. Riera comenta que «debe haber la máxima compensación posible porque a veces apoyando a unos, se desfavorece a otros». Por su parte, Cuervo declara que «últimamente se legisla para cubrir expediente y no con la finalidad de aportar reglas de juego claras y bien estructuradas que resuelvan problemas de fondo».

La rapidez interfiere en la seguridad jurídica

El desfile continuo de leyes relativas a la vivienda provoca un escenario de incertidumbre nada deseable. «Los mercados y sectores necesitan seguridad jurídica y políticas a largo plazo para obtener los mejores resultados», revela Cuervo. Esto no significa, según APCEspaña, que la pauta sea la imposición de normas rígidas y poco escalables, sino todo lo contrario: «Necesitamos planteamientos estables con un esqueleto bien armado, pero con cierta movilidad».

Para evitar esa sensación de desamparo jurídico, Duelo propone que las soluciones partan de los profesionales y no de los gobiernos, que deberían limitarse a ser «impulsores y canalizadores». Duelo sugiere que estas soluciones consensuadas se fijarían «atendiendo a las demandas y necesidades de los consumidores y usuarios». De este modo, ante un cambio de Ejecutivo, «las acciones emprendidas no se verán como fruto de un partido concreto. Así, el siguiente no tendría la tentación de cambiarlo por el suyo».

Políticas de vivienda a largo plazo

La organización territorial y la asignación de competencias tampoco facilitan el trabajo. «España adolece de un complejísimo sistema multinivel (nacional, regional y local) que dificulta sobremanera la actividad inmobiliaria», según ACI. «La poca coordinación territorial entre los planes generales de urbanismo de los municipios conduce a que las dotaciones de suelo previstas no encajen después con las necesidades reales y los movimientos de la población», matiza Arnaiz. En este sentido, la experta reclama «planes flexibles que entren en funcionamiento con celeridad».

En la misma línea, desde ACI creen que se debería «establecer un plan estatal de vivienda que recoja las líneas generales de cuál es el proyecto a futuro del país en este asunto».  Una vez diseñada la guía, esta asociación propone legislar con reglamentos, mucho más flexibles. De este modo, ACI asegura que «se podría dar respuesta a las necesidades de la ciudadanía en cada momento en función de las demanda sociales, medioambientales y urbanísticas». Es por ello que, también desde la AEV exigen «una hoja de ruta estable, clara y duradera».

Publicado en: https://www.pisos.com/

El TS ratifica la fórmula que usan los ayuntamientos para calcular la plusvalía

El TS ratifica la fórmula que usan los ayuntamientos para calcular la plusvalía

El TS valida que se someta a gravamen el incremento de valor futuro del bien.

En concreto, y según informan desde Reclamador.es, el alto tribunal sostiene que no es posible utilizar una fórmula de cálculo distinta a la prevista en la Ley de Haciendas Locales.

El Tribunal Supremo ha ratificado la fórmula que utilizan los ayuntamientos para calcular el impuesto de la plusvalía. En concreto, y según informan desde Reclamador.es, el alto tribunal sostiene que no es posible utilizar una fórmula de cálculo distinta a la prevista en la Ley de Haciendas Locales. De este modo, valida que se someta a gravamen el incremento de valor futuro del bien y no el experimentado durante la posesión del inmueble.

Según Elena López, responsable legal del departamento fiscal de esta organización, la sentencia intenta cerrar “sin argumentación ni motivación alguna” una contienda judicial abierta desde hace años, ya que con su sentencia el Tribunal Supremo “deja desprovistos de justicia a millones de contribuyentes”.

Publicado en: https://www.pisos.com

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