La fiebre inversora en la vivienda reaviva los temores a una burbuja

La rentabilidad del sector inmobiliario alcanzó el 11,4% en 2017, muy por encima del 7,4% ofrecido por la Bolsa, según las cifras del Banco de España

El mantenimiento de los bajos tipos de interés y la recuperación del sector inmobiliario en España han disfrazado al ladrillo de activo financiero. La vivienda cerró 2017 con una rentabilidad del 11,4%, gracias tanto a la subida de precios (7,2%) como a la rentabilidad bruta del alquiler (4,2%), según las cifras publicadas por el Banco de España. Rendimientos muy superiores al ofrecido no solo por bonos y depósitos, sino también por el Ibex 35.

Lo cierto es que los precios de la vivienda han alcanzado ya crecimientos similares a los registrados en la etapa precrisis y parecen no tocar techo. Un factor que obliga a muchos españoles a acudir al alquiler, que registra un incremento de la demanda y, en consecuencia, de las rentas del arrendamiento. Se trata de unos repuntes que no han pasado inadvertidos para un buen número de inversores institucionales, que buscan rendimientos en un mercado condicionado por el sostenimiento del programa de estímulos monetarios puesto en marcha por el BCE.

Los expertos llevan varios meses destacando que es precisamente la presencia de estos inversores lo que está impulsando gran parte del alza de los precios de las casas en ciudades como Madrid y Barcelona. No hay que olvidar el auge que han tenido en España vehículos de inversión como las socimi en los últimos años, a lo que se une el creciente interés de distintos fondos en plataformas turísticas, que en nuestro país ofrecen más habitaciones que los hoteles.

Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación (ST), destaca que, a diferencia del ciclo expansivo registrado durante los años de la burbuja, en esta ocasión el sector inmobiliario está creciendo de forma muy heterogénea en España. «Antes las grandes capitales se situaban a nivel de la media nacional. Ahora, sin embargo, son las grandes ciudades como Madrid o Barcelona, las que impulsan casi en solitario el sector. Y esto es en gran parte por el componente inversor», destaca.

Una circunstancia que provoca que gran parte del repunte del ladrillo esté condicionado por el comportamiento de otros sectores. «Si el turismo se resfría, el sector inmobiliario va a sufrir», señala el consejero delegado de Sociedad de Tasación. Además, hay que tener en cuenta que el crecimiento de los precios de la vivienda no se produce únicamente en España, sino que la tendencia se amplía en toda Europa.

Las cifras publicadas por Eurostat el miércoles pasado reflejan que el sector inmobiliario europeo solo retrocedió en Italia durante el cuarto trimestre de 2017. En países como Islandia, Irlanda, Portugal o Eslovenia, el ladrillo se llegó a disparar por encima de las dos cifras. Incrementos que empequeñecen el registrado en el mercado nacional, donde la vivienda despuntó un 7,2% entre octubre y diciembre y registró, con todo, su mayor subida desde 2007, año considerado como el preludio de la burbuja inmobiliaria.

Distintos organismos, como el Fondo Monetario Internacional (FMI), están advirtiendo de los peligros de esta uniformidad. La institución dirigida por Christine Lagarde ha avisado, a través de un informe publicado esta semana, de que el sector inmobiliario se comporta cada vez más como las acciones o los bonos.

Y es que el marcado acento inversor que ha registrado en los últimos años la vivienda no solo ha impulsado su profesionalización, sino también su sincronización. Es decir, un suceso imprevisto producido en Tokio puede llegar a desplomar el mercado residencial de Nueva York, según advierte la institución. El consejero delegado de Sociedad de Tasación equipara esta situación con el mercado del pe-tróleo, donde un acontecimiento sucedido en un lugar recóndito es capaz de tumbar la cotización del crudo. Una correlación que, en el caso de la vivienda, «debe preocupar a los responsables de la formulación de políticas, ya que puede indicar una transmisión más fuerte de las perturbaciones externas a los mercados locales», señala en su informe el FMI. El organismo añade que, como consecuencia de esta tendencia, el sector inmobiliario podría representar de nuevo el origen de una hipotética recesión mundial.

Activos domésticos

Y es que, tal y como recuerda el informe, aunque el mercado inmobiliario se parece cada vez más a los activos financieros, mantiene una diferencia fundamental: representa el mayor activo de un alto porcentaje de hogares. Además, también tiene una gran relevancia para el sector bancario, a través de las hipotecas. Por ello, una brusca caída de los precios tendría un impacto devastador, mucho más alto que el ocasionado por una caída en Bolsa o en el precio de un bono soberano.

Hasta el momento, el sector inmobilario ha contado con circunstancias favorables a nivel mundial, como la mencionada política monetaria o la recuperación de la economía a nivel global. El FMI advierte de las consecuencias que puede tener la desaparición de estos factores. «Hay que concebir la gestación de una burbuja como un globo. En ocasiones explota por meter demasiado aire, pero en otras es porque alguien lo pincha desde fuera», añade Juan Fernández-Aceytuno.

Publicado en: http://www.abc.es

¿Sigue siendo la vivienda una inversión segura? La respuesta es sí, pero seleccionando y analizando bien para evitar errores.

¿Es buena idea comprar para vender o alquilar? Veamos cómo está el mercado. El alquiler se encuentra en pleno auge y la rentabilidad subiendo, especialmente en las grandes ciudades. Por otro lado, comprar una vivienda es más barato que hace 10 años. Seguimos con precios asequibles, todavía lejos de los pasados (aunque siempre hay excepciones). Adquirir un piso y alquilarlo es, por ejemplo, 4,2 veces más rentable que invertir en bonos del Estado.

Esto nos indica que se puede conseguir una buena rentabilidad por el alquiler. Aunque si la idea es venderlo posteriormente, eligiendo bien la zona, también se puede lograr una buena plusvalía.

Dicho esto, no vale todo a la hora de comprar. Antes de nada, recomendar como en todo sector que acuda a un profesional inmobiliario para ayudarle y asesorarle a fodo sobre el tema.

Es necesario hacer números y ver cuál es la idea en nuestro papel de inversor. Qué disponibilidad de ahorro y de ingresos tenemos, ¿necesitamos pedir hipoteca? ¿por qué importe?, ¿qué renta podemos obtener por el alquiler?, ¿qué pasa en los periodos en los que no esté alquilada?, ¿podemos afrontar los pagos de hipoteca y gastos sin problemas?

Es el momento para valorar con qué producto podemos satisfacer nuestras necesidades: pagándolo a plazos, adaptado a los ingresos, que sirva para ahorrar, que se compre con intereses bajos. En definitiva, ver la rentabilidad y las perspectivas de futuro. Y que el valor de la vivienda se incremente en un porcentaje similar al de la rentabilidad.

Por esto es necesario hacer un pequeño análisis financiero antes de empezar, y no dejarnos llevar por amigos o compañeros, ya que cada persona es un mundo. Una vez esté todo claro, podemos comenzar la búsqueda. Hay ciertos factores que debemos tener en cuenta.

La ubicación es fundamental

Los pisos en el centro de las ciudades, en buenas zonas consolidadas, con buenas comunicaciones, servicios y dotaciones se alquilarán mejor que los que se encuentren en zonas aisladas o problemáticas. También es interesante estar cerca de los grandes centros de negocios o las grandes empresas. Estas zonas tendrán siempre demanda y por lo tanto, el alquiler es siempre una buena opción.

Hay que valorar positivamente las zonas cercanas a centros universitarios y tener mucho cuidado con las zonas conflictivas. La rentabilidad puede ser mayor, pero el riesgo también, e igual no tenemos capacidad para afrontarlo.

El estado de la vivienda

Puede comprarse para reformar, más barata, pero es necesario que el precio de adquisición sea lo suficientemente bajo y que la reforma resulte asequible. El objetivo es obtener la rentabilidad deseada. Si lo adquirimos ya reformado, para que el alquiler sea rentable es recomendable que la vivienda esté en buen estado. Si se entrega con muebles, que sean asépticos.

Por último, hay que indicar que el ascensor y el garaje siempre añaden valor a la vivienda, tanto en una posible venta como en alquiler.

¿Qué tipo de vivienda comprar para vender o alquilar?

Todo depende del objetivo. Si hablamos de tipologías de 1 y 2 dormitorios, el target es más temporal. Lo más demandado está en 2 y 3 dormitorios, mientras que las tipologías de 3 y 4 van dirigidas a un público más permanente, pero también más escaso.

Existe, por otra parte, una nueva tendencia al alza que es el alquiler destinado a altos ejecutivos nacionales e internacionales de gran movilidad.

¿Cómo se calcula la rentabilidad?

De la renta bruta se deben descontar los gastos de la vivienda, como la comunidad, el IBI, los seguros, los gastos de las reformas e incluir la hipoteca, si la tuviera. Obviamente, todos ellos con factura detallada a nombre de los titulares. Eso sí, estos gastos se pueden deducir.

Publicado en: Foro Consultores

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