Subida de precio y reducción de la oferta, principales efectos del decreto del alquiler

Vivienda: El decreto del alquiler ha subido los precios y reducido la oferta

La Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios muestra su «preocupación» por los efectos de la entrada en vigor del real decreto con medidas que modifican la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU), ya que «ha subido los precios y ha reducido la oferta de alquiler».

Así lo señala la organización que agrupa a más de 1.300 agencias inmobiliarias en activo en España, que muestran su preocupación por la reducción de la oferta de alquiler, pese a que la demanda es «la misma», y el alza de los precios.

El presidente de la asociación, Óscar Martínez, explica que el mercado de la vivienda es «muy miedoso», por lo que «cualquier movimiento se traduce en retraimiento», en un contexto en el que se ha cambiado tres veces la regulación del alquiler en pocos meses.

«Los propietarios particulares están confundidos, hay temor a alquilar y desconocimiento de algunas modificaciones. No solo los particulares se retraen a la hora de poner pisos en alquiler«, señala Martínez.

Además, avisa de que las sociedades están estudiando desistir de sacar producto para arrendar por la prolongación de los contratos a 7 años, puesto que ven que son plazos demasiado largos para sus planteamientos y contemplan cambiar el arrendamiento por la venta, lo que considera que reducirá también la oferta de alquiler.

Estamos viviendo una situación inaudita, ya no ponemos anuncios sobre pisos de alquiler, porque se bloquean las centralitas, con más de 40 años de experiencia, nunca habíamos visto una situación similar», ha añadido.

Subida de precios por la prolongación de contratos

Según Martínez, en las primeras semanas de la nueva normativa, además de la reducción de la oferta, se aprecia también una tendencia al alza en los precios de salida de los alquileres provocada por la prolongación de los contratos de 3 a 5 años.

Esto se debe, explica, a que los arrendadores intentan que no se les desfasen las rentas por estos periodos más largos». «Cuando el propio mercado tendía a dar síntomas de moderación en los precios del alquiler, empezamos a ver como estas medidas favorecen nuevas subidas a causa de la poca oferta y la mucha demanda», sostiene.

Según estimaciones recientes, más de un 80% del parque de alquiler en España está en manos de propietarios particulares, pequeños inversores que ven en la vivienda una forma de asegurarse un futuro o de ayudar a los hijos.

«No se favorece a estos propietarios para que saquen la vivienda la mercado de alquiler. No hay medidas que aporten confianza, Se han ampliado los plazos para el desahucio y, tal como quedan los pisos tras una operación de este tipo, al propietario no lo quedan ganas de volver a alquilar«, criica.

A esto se suma que las medidas fiscales aprobadas para favorecer al arrendador son «insignificantes». De esta forma, lamenta que cuando el mercado empezaba a dar síntomas de moderación en los precios del alquiler, las medidas «han favorecido un nuevo repunte».

Para los expertos, tampoco anima al propietario «la responsabilidad que le recae, sin que le corresponda, en el caso de las familias vulnerables en los que deben intervenir los servicios sociales.

En este sentido, los expertos ven «desafortunada» la decisión de suprimir las garantías adicionales y avales para los potenciales inquilinos, ya que la medida perjudica a las personas con menos recursos.

«Con las garantías adicionales podían aportar una seguridad al propietario y garantizar el pago de las rentas. La ausencia de estas garantías dificulta en gran manera, y, en muchos casos imposibilita, el acceso de estas personas al alquiler libre», añade.

Alquiler turístico

Por su parte, los expertos inmobiliarios aplauden la decisión del Ejecutivo de avanzar en una normativa estatal que regule los alquileres turísticos.

Por ello, ven «acertado» que este modelo de alquiler esté excluido de la LAU y que la Ley de Propiedad Horizontal haya incorporado modificaciones que dan a la comunidad propietarios recursos para limitar estos alquileres en los bloques plurifamiliares. También creen que estas medidas favorecerán que muchos de estos pisos salgan al alquiler ordinario y permita incrementar la oferta.

Publicado en:  http://www.finanzas.com/

Los profesionales inmobiliarios quieren tener voz en las políticas de vivienda

Los profesionales inmobiliarios quieren tener voz en las políticas de vivienda

Las políticas de vivienda son una parte importante de la campaña electoral. No obstante, la vivienda ya no está entre las principales preocupaciones de los españoles, según el CIS. La postura de los diferentes partidos ante esta cuestión varía en función del signo. A la hora de la verdad, todos tienen alguna idea con la mejorar la accesibilidad a la vivienda. Sin embargo, cuando llega el momento de convertir estas propuestas en leyes, el Gobierno apenas cuenta con la opinión de profesionales del sector inmobiliario.

Conocimiento y experiencia al servicio del interés general

La participación del sector privado en las políticas de vivienda se justifica por la trayectoria y conocimiento de base que aporta. Para Daniel Cuervo, secretario general de APCEspaña, «los sectores siguen sin ser escuchados, lo que perjudica a la actividad empresarial, y por ende, a la sociedad». En la misma línea se manifiesta Ramón Riera, presidente de FIABCI España, revelando que «los agentes inmobiliarios somos una parte importante de esta industria y no se nos tiene en cuenta».

Según Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, las asociaciones y agrupaciones del sector «son las que viven de cerca cuál es la situación y las necesidades de este mercado». Este know-how es clave para diseñar políticas de vivienda eficaces. Tal y como subraya Cuervo, «podemos aportar nuestra experiencia, mejorando nuestros servicios y productos para aportar calidad de vida al consumidor». Asimismo, desde la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), señalan que «por la especialización y nuestra actividad diaria, tenemos datos y conocimiento técnico que puede aportar valor».

Potenciar el diálogo público-privado

La falta de diálogo es el gran problema. Corral exige «un diálogo abierto como existe en otros procesos legislativos». Al mismo tiempo, Cuervo declara que este acercamiento debe producirse «de manera muy transparente y abierta, con datos reales y experiencias propias«. La razón de esta desconexión podría estar en la ausencia de un representante único. Por ejemplo, Gerard Duelo, presidente del COAPI de España, señala que la consecuencia de «la desregularización» fue que «tanto los consumidores como el Gobierno no tienen un interlocutor claro para los temas de vivienda».

Paloma Arnaiz, secretaria general de la AEV (Asociación Española de Análisis de Valor), manifiesta que «sería muy conveniente que partiera de la propia Administración la iniciativa de mantener reuniones presenciales con representantes sectoriales, con el fin de contrastar las opiniones de uno y otros». Sin embargo, el portavoz de APCEspaña se queja de que «se cubre expediente manteniendo un encuentro anual, pero en el fondo es una consulta de cara a la galería».

El cortoplacismo de las políticas de vivienda

Los profesionales echan en cara al Ejecutivo la falta de visión con la que se aprueban las leyes de vivienda. «Estamos haciendo normas cortoplacistas. Hay cuestiones que requieren más de cuatro años para llevarlas a cabo», admiten desde Foro, refiriéndose en concreto al real decreto del alquiler. Esta ley es, para Corral, «un parche que no solucionará los problemas que persigue». De hecho, este experto matiza que incluso «podría provocar el efecto contrario: que haya menos oferta y que suban aún más los precios».

También sobre el polémico real decreto se ha pronunciado ACI. «No ha contado con el respaldo del sector, sino que solo ha buscado el apoyo de las fuerzas políticas necesarias para sacar adelante el texto. Desde nuestro punto de vista esto es un error». La búsqueda de votos enturbia la redacción de normas, una cuestión técnica que, en opinión de Arnaiz, debería ser resuelta «de una forma objetiva y ajena a los vaivenes de la voluntad política».

Normas aprobadas sin consenso

Más allá del contenido del polémico real decreto está, precisamente, la norma jurídica escogida. «En los últimos tiempos ha primado el uso la figura del real decreto-ley, tramitado por vía de urgencia y exento de la obligación de convocar una consulta pública», asegura Arnaiz. La secretaria general de la AEV indica que, esta fórmula hace que «la participación de la sociedad civil y de las asociaciones del ámbito inmobiliario haya sido prácticamente anecdótica».

De la misma opinión es Riera, que tacha las leyes exprés, que afectan a todos, de poco minuciosas. Riera comenta que «debe haber la máxima compensación posible porque a veces apoyando a unos, se desfavorece a otros». Por su parte, Cuervo declara que «últimamente se legisla para cubrir expediente y no con la finalidad de aportar reglas de juego claras y bien estructuradas que resuelvan problemas de fondo».

La rapidez interfiere en la seguridad jurídica

El desfile continuo de leyes relativas a la vivienda provoca un escenario de incertidumbre nada deseable. «Los mercados y sectores necesitan seguridad jurídica y políticas a largo plazo para obtener los mejores resultados», revela Cuervo. Esto no significa, según APCEspaña, que la pauta sea la imposición de normas rígidas y poco escalables, sino todo lo contrario: «Necesitamos planteamientos estables con un esqueleto bien armado, pero con cierta movilidad».

Para evitar esa sensación de desamparo jurídico, Duelo propone que las soluciones partan de los profesionales y no de los gobiernos, que deberían limitarse a ser «impulsores y canalizadores». Duelo sugiere que estas soluciones consensuadas se fijarían «atendiendo a las demandas y necesidades de los consumidores y usuarios». De este modo, ante un cambio de Ejecutivo, «las acciones emprendidas no se verán como fruto de un partido concreto. Así, el siguiente no tendría la tentación de cambiarlo por el suyo».

Políticas de vivienda a largo plazo

La organización territorial y la asignación de competencias tampoco facilitan el trabajo. «España adolece de un complejísimo sistema multinivel (nacional, regional y local) que dificulta sobremanera la actividad inmobiliaria», según ACI. «La poca coordinación territorial entre los planes generales de urbanismo de los municipios conduce a que las dotaciones de suelo previstas no encajen después con las necesidades reales y los movimientos de la población», matiza Arnaiz. En este sentido, la experta reclama «planes flexibles que entren en funcionamiento con celeridad».

En la misma línea, desde ACI creen que se debería «establecer un plan estatal de vivienda que recoja las líneas generales de cuál es el proyecto a futuro del país en este asunto».  Una vez diseñada la guía, esta asociación propone legislar con reglamentos, mucho más flexibles. De este modo, ACI asegura que «se podría dar respuesta a las necesidades de la ciudadanía en cada momento en función de las demanda sociales, medioambientales y urbanísticas». Es por ello que, también desde la AEV exigen «una hoja de ruta estable, clara y duradera».

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Las medidas más importantes del nuevo plan económico del Gobierno para 2019

El Gobierno de Pedro Sánchez y Unidos Podemos cerraron la pasada semana un acuerdo sobre los Presupuestos Generales del Estado para 2019. Y aunque para ser aprobados a estos presupuestos todavía les falta mucho recorrido – y largas horas de negociaciones – gran parte de las medidas que se incluyen tendrán una incidencia directa en la vida de los españoles. 

Así, además del aumento del salario mínimo a 900 euros, que probablemente sea una de las medidas más relevantes, también encontramos iniciativas para frenar los incrementos desmesurados en el precio del alquiler, modificaciones en los permisos de paternidad, modificaciones impositivas y el incremento de determinados impuestos para grandes rentas y corporaciones.

Estas son las medidas más importantes del nuevo plan económico del Gobierno para 2019.

La regulación en materia de vivienda

El incremento del precio del alquiler y la problemática de los pisos turísticos se está haciendo notar desde hace meses. Sobre todo en las grandes ciudades. Una de las propuestas del Gobierno para combatir la escalada excesiva de los precios pasa por incrementar el 38% del presupuesto para vivienda, dotando de mayor protección a los inquilinos.

Si estos presupuestos se aprueban, los ayuntamientos tendrán la potestad de regular los precios de los alquileres en zonas tensionadas. Además, se aumentará el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres a cinco años. El Gobierno no ha dejado pasar la oportunidad de pactar la construcción de 20.000 viviendas de alquiler que ya había anunciado anteriormente el Ministro de Fomento, José Luís Ábalos.

El nuevo bono energético y otras medidas contra la pobreza energética

Se espera, además, que el Gobierno acometa una profunda reforma del bono social eléctrico. De hecho, está previsto que se ponga en marcha un nuevo bono general, en el que se incluya el bono gasista, para que todos los hogares puedan beneficiarse de un menor consumo energético y por tanto, de un menor gasto.

También está previsto el desarrollo del nuevo modelo de transición energética. Este se desplegará a través de la Ley de Cambio Climático y Transición Energética, que debería hacerse efectiva a final de año. Lo que se busca con esta iniciativa, entre otras cosas, es revisar los beneficios caídos de las eléctrica y poner en marcha una nueva Estrategia Nacional contra la Pobreza Energética.

plan gobierno

Sube el salario mínimo hasta los 900 euros

La medida que más ha llamado la atención de este paquete de mejoras económicas tiene que ver, seguramente, con la subida del Salario Mínimo Interprofesional (SMI), que pasa de los 735,90 a los 900 euros mensuales en 2019. Se trata de un importante incremento del 22,3% o de 164,1 euros más al mes.

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, se comprometió en julio a subir el salario mínimo a 1.000 euros mensuales para 2020, una medida que contrasta con los 850 euros mensuales pactados anteriormente por Mariano Rajoy con los sindicatos.

A esta medida hay que añadir, además, el incremento del 3% en las pensiones mínimas y no contributivas, la recuperación del subsidio por desempleo para mayores de 52 años, la reforma del sistema de cotización para trabajadores autónomos o la elevación hasta dos puntos para las rentas a partir de 130.000 euros y de cuatro puntos para las que superen los 300.000 euros.

Se elevará un 1% el Impuesto de Patrimonio para las fortunas de más de 10 millones de euros y se crearán nuevos impuestos. Por ejemplo, habrá uno sobre servicios digitales que gravará las empresas con ingresos anuales totales de, al menos, 750 millones de euros y con ingresos en España superiores a los 3 millones de euros. El nuevo impuesto sobre las Transacciones financieras gravará con un 0,2% las operaciones de compra de acciones españolas ejecutadas por operadores del sector financiero y se aplicará un gravamen del 15% sobre los beneficios no distribuidos por las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimi).

El Gobierno prevé elevar en 5.678 millones la recaudación con las nuevas medidas tributarias

El Gobierno prevé elevar en 5.678 millones de euros la recaudación con las nuevas medidas tributarias acordadas con Unidos Podemos en el acuerdo presupuestario alcanzado con esta formación política.

Así lo ha detallado la ministra de Hacienda, María Jesús Montero, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros donde junto a la ministra de Economía, Nadia Calviño, ha presentado el cuadro macroeconómico y las líneas maestras del plan presupuestario que el Gobierno remitirá hoy mismo a Bruselas.

De este importe de mayor recaudación, 4.489 millones irán al presupuesto del Estado, y el resto a la Seguridad Social y las cuentas autonómicas. El Gobierno se ha esforzado por aclarar que estas nuevas medidas impositivas no afectarán a la clase media.

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Mayor protección del propietario ante la ocupación ilegal de la vivienda

Mayor protección del propietario ante la ocupación ilegal de la vivienda

La modificación de la ley de Enjuiciamiento Civil en relación con la ocupación ilegal de viviendas reduce el plazo para lograr el desalojo. Es el principal cambio que se ha introducido en la regulación del desahucio con el objetivo de proteger al propietario de la vivienda y acabar con la ocupación ilegal. El problema es que esta normativa tiene algunas carencias porque no aporta soluciones para las personas en riesgo de exclusión residencial que ocupan las viviendas.

El problema de la ocupación ilegal en cifras

En España, existen 87.500 familias ocupando viviendas lo que supone más de 262.500 personas mientras que los desalojos judiciales se han multiplicado por 2,25 desde 2008, según los datos de un estudio elaborado por el Instituto Cerdá. Estas cifras se producen por la escasez de vivienda social a pesar de que existe un parque de viviendas vacías superior al medio millón. No obstante, el estudio señala que las ocupaciones conflictivas solo suponen entre el 10 y el 25% del total, pero generan problemas de inseguridad, actividad económica ilegal y la expulsión de los vecinos originarios. El impacto negativo que se produce con la ocupación ilegal supone entre 3.500 y 30.000 euros por vivienda y se genera una pérdida de valor en los inmuebles de entre el 40 y el 60 %, según los datos recogidos en el estudio.

Los problemas de la ocupación ilegal no afectan solo al titular de la vivienda, sino que se extienden a la comunidad de propietarios ya que el 80 % de las ocupaciones se producen en fincas en régimen de propiedad horizontal, según Enrique Vendrell, presidente del CAFBL (Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lérida). “La ocupación genera una sensación de inseguridad, indefensión, desconfianza, angustia e incluso miedo en los vecinos”. En ocasiones, además, tienen que soportar que utilicen los servicios de agua, luz o gas y los servicios comunitarios “sin contribuir a las cargas de sostenimiento”. También las asociaciones vecinales denuncian que la ocupación mafiosa produce una degradación de los barrios en los que existe porque lleva asociada violencia contra los vecinos, amenazas, tráfico de drogas y enganches ilegales a los suministros básicos.

Se tarda un año en desalojar a los ocupantes de la vivienda

Cuando se produce la ocupación de la vivienda, el propietario tiene dos vías para recuperarla. Por un lado, está la vía penal que regula el delito de usurpación en el artículo 245.2 del Código Penal, “por esta vía hay que formular una denuncia ante el juzgado que ordena la devolución de la posesión al propietario” explica Sergio Lusilla, socio de Pluslegal. Por otro lado, está la vía civil a través de una demanda de desahucio por precario, “en este caso se traslada la demanda a los ocupantes, hay una vista y tras la sentencia hay un plazo de 20 días para la ejecución”.

En ambos casos, los procedimientos son excesivamente lentos, “la duración media de este proceso es de un año hasta que el propietario recupera la vivienda”, confirma Lusilla. Aunque la demora de los procesos no se debe solo a la normativa “los juzgados carecen de medios humanos y técnicos necesarios para que los procesos sean más ágiles”. Además, se debe acudir al juzgado con procurador y abogado por lo que el coste aproximado se eleva a 1800 euros. “Es más recomendable acudir a la vía civil porque si no hay oposición de los ocupantes ni siquiera hay una vista”, apunta Lusilla.

El objetivo es terminar con las mafias de la ocupación

El aumento del parque de viviendas vacías ha fomentado la aparición de mafias que controlan la ocupación ilegal de estas viviendas. La modificación de la regulación del desahucio se plantea para combatir este fenómeno, pero “no ataca las causas de la ocupación y no la resuelve”, según Vicente Pérez, responsable de Urbanismo y Vivienda de la FRAVM. “La ocupación ilegal es un negocio para determinados grupos porque se aprovechan de la necesidad de vivienda de los colectivos sociales más vulnerables”. Las mafias facilitan, a cambio de una cantidad de dinero, vivienda a las familias que carecen de ingresos para pagar un alquiler. “Con la ley se pretende reforzar la tutela judicial efectiva y la seguridad jurídica de los propietarios” según Vendrell, “para que cuando soliciten el auxilio judicial para recuperar la vivienda, puedan obtenerlo de una forma eficaz”.

Para terminar con la ocupación ilegal, desde la FRAVM, plantean que los poderes públicos deben asegurar el derecho a una vivienda digna de las familias más humildes, pero “con la modificación de la ley prefieren castigar a las familias, desahuciándolas sin alternativa habitacional. En nuestra opinión esto es contrario a la Declaración Universal de Derechos Humanos”. Una de las críticas que se hacen a esta ley es que no define lo que es la ocupación mafiosa, por lo que no diferencia entre las distintas formas de ocupación que existen. Por otro lado, están proliferando empresas que se dedican a la desocupación de un modo ‘paralegal’, “coaccionan a los ocupantes en nombre de los propietarios para conseguir que abandonen la vivienda en un tiempo más breve”, señala Lusilla.

Cambios en la regulación del desahucio

Los cambios introducidos en la ley de Enjuiciamiento civil donde se regula el desahucio incluyenla posibilidad de celebrar un juicio verbal para recuperar la posesión de la vivienda cuando ha sido ocupada ilegalmente. Esta acción solo puede ejercerla el propietario de la vivienda, las entidades sociales y las administraciones públicas. Quedan excluidas las entidades privadas y las gestoras de fondos de viviendas, excepción que ha sido criticada desde diferentes ámbitos. “Si admitimos la ilegalidad de la desposesión unilateral, consideramos subjetivamente discriminatorio que no se proteja al propietario persona jurídica, como puede ser una sociedad familiar” apunta Vendrell.

Los plazos de tramitación del desahucio se reducen de manera que si el ocupante no tiene título que justifique la posesión, se dicta la inmediata entrega de la vivienda en un plazo de 5 días y la ejecución antes de los 10 días. “Se prevé la restauración rápida de la posesión con la introducción de una medida cautelar específica y automática de desalojo”, señala Vendrell, aunque el ocupante podrá oponerse al desalojo si presenta un título de ocupación. Con esta nueva regulación, el periodo de tiempo óptimo desde que se formula la demanda hasta que se recupera la vivienda “no debería superar los 2 meses” según Lusilla.

Carencias que presenta la ley

Entre las carencias que los profesionales encuentran en esta ley, destaca la falta de medidas que garanticen una alternativa habitacional a los ocupantes que se encuentren en situación vulnerable. La ley simplemente señala que se debe comunicar el desalojo a los servicios públicos para que puedan actuar en un plazo de 7 días. “Esta ley no resuelve la grave carencia de soluciones habitacionales que arrastran las administraciones públicas”, según el portavoz de la FRAVM por eso reclaman la aprobación de una ley de Garantía del derecho a la vivienda como se ha presentado en algunos parlamentos regionales.

Desde la FRAVM señalan la responsabilidad de las administraciones públicas en ofrecer alternativas habitacionales cuando se producen los desahucios y la necesidad de incrementar el parque público de viviendas sociales en alquiler, tanto de obra nuevo como por la adquisición de viviendas usadas. Entre las medidas que proponen está “el pago de las rentas de arrendamiento de las familias con bajos ingresos o la penalización de la vivienda vacía de grandes tenedores como fondos de inversión, socimis o entidades financieras”. Para solucionar el problema de la ocupación mafiosa plantean la persecución policial y desde el punto de vista legislativo acotar mejor el concepto.

Por otra parte, el Consejo de Administradores de fincas reivindica la legitimación de la comunidad de propietarios para presentar la demanda ante una ocupación ilegal, “cualquier ocupación de las entidades privativas de un edificio, supone la apropiación de la posesión de los elementos comunes del inmueble, como son la escalera, el portal, el ascensor o las instalaciones generales de la finca”, según Vendrell. En principio, la acción judicial que puede emprender la comunidad se limita a la vía civil prevista en el régimen de la propiedad horizontal, para lo cual deberá acreditarse la realización de actos dañinos para la finca, o actuaciones molestas, insalubres o peligrosas por parte de los ocupantes ilegales.

Publicado en:  https://www.pisos.com/

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