¿Se atisba una nueva batalla de los bancos por las hipotecas?

La banca, a las puertas de una batalla por las hipotecas de la competencia

BATALLA BANCARIA

La Ley Hipotecaria facilita en buena medida las subrogaciones y los expertos esperan que las nuevas ofertas de la banca en 2020 vayan en esa dirección.

El mercado hipotecario vivió un 2019 convulso por la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en junio, que propició un retraso en las firmas de los contratos. Una vez que las aguas parecen volver a sus cauces, los expertos no esperan cambios drásticos en el panorama, aunque sí auguran una mayor batalla entre los bancos por ‘robar’ a la competencia las hipotecas de los clientes más solventes.

Hasta ahora, los bancos han centrado sus ofertas hipotecarias básicamente en atraer a los compradores que buscan el mejor préstamo para poder adquirir la vivienda soñada. Sin embargo, con los cambios normativos introducidos por la Ley Hipotecaria y la ralentización de las compraventas, no sería extraño que la política comercial se girase hacia atraer a los clientes de sus competidores, como ya ocurre en segmentos como los depósitos o las cuentas nómina. Es lo que se conoce como subrogación al acreedor de la hipoteca -las subrogaciones pueden ser al deudor, en las que cambia el titular de la hipoteca, o al acreedor, en las que el cliente cambia de banco-.

“El cambió más esperado para este año tiene que ver con la subrogación”, reconoce Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.com, en declaraciones a EL BOLETÍN. “Esperamos que algún banco grande decida entrar en este mercado con ofertas competitivas que animen a los ciudadanos a cambiar su préstamo de entidad”.

De acuerdo con las últimas cifras publicadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE), las subrogaciones al acreedor crecieron un 4,8% en octubre hasta un total de 1.025 cambios de entidad, pero la tendencia podría ir a más al calor de la nueva legislación. Aunque las subrogaciones han existido siempre, la Ley Hipotecaria ha introducido una modificación para favorecer el paso de un préstamo a tipo variable a uno a tipo fijo –actualmente más en boga- tanto dentro de la propia entidad como cambiando de ella. En ambos casos, la comisión por reembolso o amortización anticipada tendrá como límite del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Después, el banco no podrá exigir comisión alguna.

Tal y como destaca Colombelli, hasta ahora la nueva norma ha afectado directamente al sector hipotecario español en dos aspectos: “uno ha sido el retraso en las firmas de los préstamos y otro ha sido el retraso en las ofertas de las entidades”. “Al final los diferentes miembros del mercado han tenido un periodo de adaptación que se ha alargado más de lo esperado lo que ha provocado retrasos en las firmas y en las ofertas”, explica el experto de iAhorro.com, pero “en general, la ley aporta al sector más transparencia y protección para el usuario, por lo que una vez superado este tiempo de adaptación será muy beneficiosa para todos”.

De cara al nuevo año Colombelli no espera muchos más cambios en el mercado hipotecario español. “Al final del año notamos un fuerte impulso de las entidades por las hipotecas fijas. Con un euríbor en negativo, los bancos han apostado por este tipo de préstamos ya que les resultan más rentables que las hipotecas variables. El año comenzará igual que acabó 2019, solo quedad esperar cómo evoluciona la demanda de hipotecas”, reflexiona.

En lo que se refiere a las hipotecas a tipo variable, “es muy posible que el euríbor empiece el año igual que lo terminó, con leves subidas mensuales”. “Más allá del primer trimestre del año es muy difícil hacer una predicción ya que este índice es muy sensible a varios factores” como son las inestabilidad política, la situación económica de Europa y las medias que empiece a tomar la nueva presidenta del Banco Central Europeo (BCE), Christine Lagarde.

Publicado en: https://www.elboletin.com/

 

 

¿Es obligatorio el certificado energético?

¿Es obligatorio el certificado energético?

Certificado

¿Estás pensando el vender tu vivienda? ¿Se va un inquilino que llevaba años viviendo de alquiler en tu casa y quieres buscar uno nuevo? Si estás en alguno de estos casos, te interesará echar mano de los documentos de tu propiedad y comprobar que cuentas con un certificado energético en vigor porque, sin él, no te resultará posible ni la compraventa ni el alquiler, salvo que te quieras arriesgar a sanciones de hasta 6.000 euros en los casos más graves.

¿Cuándo se necesita un certificado energético?

Los supuestos enumerados son los más habituales en los que como propietario necesitarás acreditar la certificación energética, aunque la normativa delimita con más exactitud los casos en los que el certificado de eficiencia energética es obligatorio.

El Real Decreto 235/2013 para la certificación de la eficiencia energética de los edificios establece que este documento es imprescindible siempre que se vendan o alquilen edificios o partes de los mismos, como pisos, apartamentos o locales comerciales.

No necesitarás certificado si la propiedad que quieres alquilar o vender:

  • Cuenta con una superficie útil de menos de 50 m2 y se encuentra en una zona aislada.
  • Si es un edificio industrial que se va a destinar a talleres o a la actividad que en él se desarrolle.
  • Cuando se compre para su demolición o para ser sometido a una reforma de peso.
  • Cuando el alquiler es por un máximo de cuatro meses al año.

¿Cuándo hay que acreditar la eficiencia energética del inmueble?

Si tu vivienda está entre las que necesariamente tienen que contar con el certificado de eficiencia energética, el primer momento de una compraventa o de un arrendamiento en el que tendrás que acreditar su posesión será cuando acudas a una inmobiliaria para vender o alquilar tu propiedad y siempre que pongas cualquier anuncio sobre tu oferta que, por ley, deberá incluir la etiqueta de eficiencia energética.

Este distintivo se otorga al propietario del inmueble una vez se registra el certificado. Este se tendrá que incluir además en el contrato de compraventa y deberá entregarse al comprador de la vivienda.

Si el contrato es de alquiler, siempre que sea posterior a la entrada en vigor de la normativa, el inquilino tendrá que contar con una copia del documento.

Consecuencias de no tener certificación energética

No tener certificado, contar con un certificado de eficiencia energética caducado, lo que ocurre a los diez años de su emisión, o falsear los datos, puede acarrear consecuencias.

En concreto, la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas recoge sanciones de 300 a 6.000 euros para quienes incumplan la ley así que, antes de anunciar la venta o el alquiler sin este documento en vigor, contacta con un técnico certificador que inspeccione las características constructivas y las instalaciones de tu vivienda o local y emita el certificado que, para ser válido, tendrá que registrarse ante el organismo competente.

Publicado en:  https://habitaclia.com/

¿Cómo cubrir el 20% que no financia el banco? Seguros de crédito hipotecario y de caución

¿Cómo cubrir el 20% que no financia el banco? Seguros de crédito hipotecario y de caución

 

La dificultad de acceso a la vivienda está impulsando al sector inmobiliario a plantear nuevas fórmulas de financiación que faciliten a los clientes la compra de una vivienda. Los seguros de crédito hipotecario y los seguros de caución hipotecaria son las últimas alternativas que están estudiando los bancos y las aseguradoras, aunque de momento no se han llegado a poner en práctica. Estos seguros están pensados para aumentar el porcentaje de la hipoteca por encima del 80%, pero sin sobrepasar el nivel de riesgo. Además, estos productos solo serían para los clientes solventes que tienen capacidad de pago pero no disponen de ahorros para comprar vivienda.

Viviendas

Los seguros de crédito hipotecario y los seguros de caución hipotecaria son fórmulas reservadas a clientes solventes pero sin ahorro previo

Los últimos datos del INE sitúan el tipo de interés medio de las hipotecas en el 2,55% (un 3,0% más bajo que en agosto de 2018), con un tipo de interés inicial para las hipotecas variables del 2,29% y del 3,01% para las de tipo fijo. Con estos tipos de interés la financiación hipotecaria está en un nivel muy bajo, sin embargo, la compra de vivienda se ha ralentizado. Según los datos de la FAI (Federación de Agencias Inmobiliarias) la compraventa de viviendas ha caído un 15% en el tercer trimestre del año. Un descenso que se justifica por la incertidumbre política, el enfriamiento de la economía y la restricción del crédito tras la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria.

El problema es que muchos compradores, a pesar de conseguir financiación, no pueden acceder a la compra de vivienda por “la falta de ahorro para hacer frente a la parte del precio que no cubre la hipoteca”, señala Jaime Fernández adjunto a la gerencia de Asprima. “El aseguramiento frente a la entidad bancaria de esta parte de la inversión resolvería este problema”. De hecho, en otras épocas ya funcionaron los seguros para facilitar la compra de vivienda, aunque ahora “el porcentaje de financiación solamente llegaría al 95-97%”, según Enrique Benavides, gerente de la AHE. “Estos seguros permitirían abrir el mercado potencial a clientes con necesidad de financiación superior al 80% y con capacidad de pago”.

Los seguros de caución permiten que la hipoteca esté avalada por una aseguradora, que se convertiría en acreedor si el cliente incurre en impago. El banco no podría ejecutar la hipoteca

Un informe de la consultora Álvarez & Marsal destaca que para los bancos, los costes de la formalización de las hipotecas se elevan a 1.200 millones de euros anuales. Sin embargo, con un seguro de caución estos costes se podrían rebajar en 563 millones de euros. El seguro de caución hipotecaria lo que hace es sustituir la garantía hipotecaria por una garantía de caución, de manera que “ya no se da una hipoteca sino un préstamo que está avalado en su totalidad por una compañía aseguradora que, en caso de impago, es la que ejecuta la vivienda”, señala Víctor Tapias, consejero delegado de Tyr Innovación.

En el seguro de caución hipotecaria el comprador de la vivienda es quien contrata la póliza y el banco es el beneficiario. De forma que si el cliente incurre en impago, la aseguradora se encarga de pagar la deuda al banco y se queda como acreedora del préstamo. El banco concede el préstamo, pero no tiene la garantía del bien y no puede ejecutar la vivienda si el cliente no paga. “Se produce una traslación del riesgo del banco a la compañía de seguros, por tanto, no hay una hipoteca con garantía real sino una póliza de caución con garantía real”, puntualiza Tapias. En su origen los seguros de caución se crearon para dar financiación a los buenos clientes de las entidades financieras porque es más barata la póliza del seguro que los gastos de formalización de la hipoteca.

El seguro de crédito hipotecario solo se ofrecen a clientes que carecen de ahorro previo pero que tienen capacidad de pago para cubrir una hipoteca al 80%

El seguro de crédito hipotecario está pensado para ampliar el porcentaje de la hipoteca que concede el banco, pero dentro de los límites de una financiación responsable. No se trata de conceder hipotecas al 100% como se concedían durante el ‘boom’ inmobiliario porque ahora hay un mayor control sobre el nivel de riesgo que pueden asumir los bancos. “El seguro de crédito hipotecario permite estirar la concesión de hipotecas desde el 80% al 95% sin penalizar el capital del banco porque es como si se avalara toda la cartera de préstamos que cumplan ciertas condiciones dentro de una financiación responsable”, explica Tapias.

Estos seguros solo se conceden a clientes que cumplen todos los requisitos para conseguir una hipoteca al 80%, pero que no tiene ahorros para cubrir el 20% restante. En ese caso, a través del seguro de crédito hipotecario se puede conceder la hipoteca hasta el 95%. “Estos seguros facilitarían el acceso a la vivienda de las personas solventes pero sin ahorro actual, pero debe formar parte de una estrategia más amplia de ayudas a las capas más desfavorecidas, como ocurre en otros países como Gran Bretaña o Francia en forma de subsidiación temporal de los intereses del préstamo”, plantea Fernández.

Estos seguros incrementarían la cuota hipotecaria del cliente. Para los bancos, es un modo de garantizar de forma adicional el capital asegurado, además de requerir menos provisiones

La principal ventaja para el cliente es que “se le permite acceder a una vivienda que antes le estaba vetada por falta de ahorro”, señala Fernández. El cliente conseguiría más financiación, pero también se abaratarían los costes. En este sentido, el gerente adjunto de Asprima considera que “el coste del seguro debería ser inferior al de la hipoteca, ya que se trata de un aval sin desembolso de capital”. Según los cálculos de la consultora A&M, para una hipoteca media de 150.000 euros, la prima del seguro para la cobertura de toda la duración del préstamo ascendería a unos 1.900 euros, lo que incrementaría la cuota hipotecaria de 453 a 489 euros, que es un 7% menos que la cuota que afronta un hipotecado con el actual modelo de garantía real.

Para los bancos estos seguros suponen una garantía adicional para el capital asegurado y un menor requerimiento de capital regulatorio y provisiones. Desde el banco Santander confirman que antes el banco tenía este tipo de seguros pero ahora no se plantean esta fórmula: “En la práctica, supone poder dar financiación a porcentajes mayores, aunque también debe repercutirse un precio mayor al cliente debido al alto coste del seguro”. Pese a anunciarse que las entidades están estudiando estas fórmulas, los bancos todavía no las han puesto en marcha, aunque es probable que el próximo año se lance algún producto.

 

Publicado en: https://www.pisos.com/

El mercado de la vivienda se enfría después de cuatro años de intensas subidas de precios

El mercado de la vivienda se enfría después de cuatro años de intensas subidas de precios

El mercado de la vivienda se enfría. Después de cuatro años de subidas de precios e incrementos constantes en el número de operaciones de compraventa, el sector afronta un curso clave, cada vez con más señales que apuntan hacia un escenario diferente. Se habla de desaceleración o, cuando menos, de una cierta estabilización en una actividad que sigue creando empleo y que deja un mercado del alquiler disparatado, con precios que no dejan de subir.

Algo ha cambiado, sin embargo, en los últimos meses. De hecho, entre enero y junio de 2019, el número de viviendas vendidas en Navarra bajó por primera vez en este primer semestre desde el año 2013. Lo hizo apenas un 2,3% (de 3.014 a 2.942 viviendas), pero no deja de resultar significativo después de años de incrementos a ritmos de un 10% anual durante 2016, 2017 y 2018. No se trata además de un caso aislado. En toda España, el número de operaciones también se estancó en el primer semestre, pero en junio la caída alcanzó el 18%, según los notarios. Y en julio, el hundimiento fue similar. Según el Consejo General del Notariado, se vendieron 46.015 viviendas, un 20,8% menos que hace un año. El precio del metro cuadrado también cayó un 1% interanual, hasta situarse en 1.453 euros y las hipotecas bajaron un 23,2%, hasta los 20.850 nuevos préstamos.

RESPIRO O CAMBIO DE CICLO“Es pronto para saber si estamos ante un cambio de ciclo o en unos meses vuelve a crecer, pero es verdad que se observa un cierto enfriamiento”, explica Javier Etayo, director del Servicio de Vivienda del Gobierno de Navarra, quien echa mano de los datos y de la opiniones que llegan desde el sector. Se consta así que se ha producido un cierto frenazo respecto a lo que se vivía hace unos meses, tal y como muestran, por ejemplo, los datos de venta en VPO usada. “Son un buen indicador, porque los de vivienda nueva dependen a veces de la entrega de nuevas promociones, y muestran que hay un cierto freno”, explica.

 

Los expertos apuntan en distintas direcciones a la hora de explicar esta nueva debilidad en el mercado inmobiliario. Por un lado, una cierta incertidumbre política y económica, con alarmas continuas acerca de un posible frenazo en la economía. Por otro, la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria ha reforzado las investigaciones que, sobre la solvencia de los compradores, realizan los bancos. Y, junto a ello, los precios. Cuatro años de recuperación económica han vuelto a disparar el precio medio de la vivienda, especialmente en el caso de la nueva. Según Tinsa, la sociedad de tasación, desde mediados de 2015, los precios de la vivienda han crecido por término medio alrededor de un 22% en la Comunidad Foral. Si a ello se añade que, durante este tiempo, alrededor del 60% de los nuevos asalariados tienen un contrato temporal, el resultado es que un número muy elevado de jóvenes, candidatos a convertirse en compradores, no cuentan con los ahorros necesarios para afrontar el desembolso más importante de su vida.

La otra razón hay que buscarla en la memoria, que es frágil, pero no tanto. Hace apenas cinco o seis años se sucedían las noticias acerca de los desahucios. “La gente vio de cerca las ejecuciones hipotecarias, la caída de los precios, que parecía que siempre iban a subir”, explica Etayo, quien apunta asimismo que, pese a los bajos tipos de interés, las facilidades que hoy dan las entidades financieras distan mucho de ser las que existían antes de la crisis. “Entonces prestaban el 100% o el 110% incluso del valor del piso”. Hoy no pasa en ningún caso del 80%.

El mercado hipotecario también confirma el freno en la actividad inmobiliaria y en el primer semestre el volumen total prestado por la banca ascendió a 268,33 millones de euros. Se trata todavía de un 5% más que el año pasado, pero los datos aislados de mayo y junio muestran ya el frenazo en la actividad: bancos y cooperativas de crédito prestaron en Navarra 86,97 millones de euros, un 9% menos que en el mismo periodo del año anterior. Como viene sucediendo ya desde hace unos años, la cuota de mercado de las cooperativas de crédito locales (Caja Rural y Laboral Kutxa) ronda el 40%, la más elevada de toda España.

Este enfriamiento en la compra de viviendas, que también comienza a ser percibido por las constructoras, no se deja sentir todavía en las cifras de viviendas iniciadas, en máximos de los últimos años. Aunque el sector está lejos de ser lo que fue en 2006 y 2007, cuando se llegaron a iniciar unas 11.000 viviendas al año, en estos momentos trabaja a su mayor ritmo desde mediados de 2012, con 3.141 viviendas iniciadas en el último año, con 1.090 nuevos asalariados en el Régimen General de la Seguridad Social. La construcción da empleo a unas 18.000 personas, la mitad que hace una década.

LAS CIFRAS

2,17%

PRECIO MEDIO HIPOTECAS. El precio medio de las hipotecas se sitúa en Navarra en el 2,17%, según la estadística registral inmobiliaria. El precio queda claramente por debajo de la media española y solo resulta inferior en la Comunidad Autónoma Vasca, con un 1,84% de interés medio.

85%

DE LAS VENTAS, LIBRES. El 85% de las operaciones de compraventa totales que se defectuaron en Navarra en el primer semestre fueron libres. Afectaron a 2.515 viviendas y cayeron ligeramente respecto al año pasado.

APUNTE

Otras regiones. Durante estas jornadas de presentación del proyecto también han participado representantes de dos agencias energéticas regionales checa y croata, así como personal de las universidades de Praga y Linnaeus, en Suecia.

Fuerte apuesta pública desde 2015. Eneko Larrarte destacó la importante apuesta que ha hecho Navarra durante los últimos años por la rehabilitación energética y la accesibilidad de edificios, así como el sistema de subvenciones, siendo la segunda comunidad con mayor ratio del Estado en viviendas rehabilitadas con ayudas públicas, después de la CAV.

Publicado en:  https://www.noticiasdenavarra.com/

 

La firma de hipotecas sobre viviendas se desploma un 29,9% en agosto

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad se situó en 20.385 el pasado mes de agosto, cifra un 29,9% inferior a la del mismo mes de 2018 y la más baja en cualquier mes desde octubre de 2016, según ha informado el Instituto Nacional de Estadística (INE), que recuerda que los datos de esta estadística proceden de escrituras públicas realizadas anteriormente.

Además de registrarse la menor cifra de hipotecas sobre viviendas en casi tres años, el dato de agosto de este año es el peor en dicho mes desde el ejercicio 2015, cuando la firma de hipotecas sobre viviendas no llegó a 20.000.

Con el descenso interanual experimentado en el octavo mes del año, la firma de hipotecas sobre viviendas regresa además a terreno negativo después de haber subido en julio un 13,1%, hasta superar las 33.000 firmas hipotecarias.

De acuerdo con los datos difundidos por el INE, el importe medio de las hipotecas sobre viviendas subió un 5% respecto a agosto de 2018, hasta los 128.501 euros, mientras que el capital prestado retrocedió un 26,4% en tasa interanual, hasta los 2.619 millones de euros.

En términos mensuales (agosto sobre julio), el número de hipotecas sobre viviendas se desplomó un 38,9%, mientras que el capital prestado para este tipo de hipotecas cayó un 35,3%. En ambos casos se trata del mayor retroceso mensual en un mes de agosto en al menos cinco años.

“Estamos asistiendo a la moderación del crecimiento del mercado inmobiliario”

Andalucía y Cataluña, a la cabeza de las hipotecas sobre viviendas

Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en agosto fueron Andalucía (3.924), Cataluña (3.607), Madrid (3.208) y Comunidad Valenciana (2.631). Todas las regiones presentaron en agosto tasas negativas en el número de hipotecas sobre viviendas. Los mayores descensos se dieron en La Rioja (-61,5%), Extremadura (-53,8%) y Navarra (-52,9%), mientras que los menores los protagonizaron Comunidad Valenciana (-9,1%), Cataluña (-19,4%) y Murcia (-20,2%).

El tipo de interés medio para los préstamos hipotecarios sobre viviendas alcanzó el pasado mes de agosto el 2,55%, con un plazo medio de 24 años. El 58,2% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a tipo variable y el 41,8% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable se situó en el 2,29%, frente al 3,01% de las de tipo fijo.

Bajan las fincas hipotecadas

De acuerdo con los datos del organismo estadístico, durante el octavo mes del año se constituyeron 28.639 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de estas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un descenso del 28,1% respecto a agosto de 2018.

El capital de los créditos hipotecarios concedidos bajó un 22,8% respecto al mismo mes de 2018, hasta los 4.456,7 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas se situó en 155.619 euros, un 7,4% más.

El tipo de interés medio al inicio para el total de fincas se situó en el 2,52%, con un plazo medio de 23 años. Para las hipotecas a tipo variable, que representan el 60,7% del total, el tipo de interés medio fue del 2,21% al inicio, mientras que se situó en el 3,18% para las de tipo fijo.

Cambios en las condiciones

En cuanto a las hipotecas con cambios registrales, éstas sumaron 5.056 en agosto, un 16,9% menos que en el mismo mes de 2018. Atendiendo a la clase de cambios en las condiciones, en agosto se produjeron 3.829 novaciones (o modificaciones producidas con la misma finalidad financiera), con un descenso interanual del 11,1%.

El número de operaciones que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) bajó un 27,6%, mientras que el número de hipotecas en las que cambió el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) cayó un 47,4%.

De las 5.056 hipotecas que cambiaron sus condiciones el pasado mes de agosto, el 36,4% se debieron a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo subió desde el 10,3% al 29,8% y el de hipotecas a interés variable cayó del 87,3% al 69,3%.

El euríbor es el tipo al que se referencian la mayoría de las hipotecas a tipo variable tanto antes del cambio (66,1%) como después (60,2%). Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo disminuyó 1,2 puntos, mientras que el de las de tipo variable retrocedió 1,1 puntos.

Publicado en: https://www.fotocasa.es/

La rentabilidad de la vivienda en España es del 5,2% en el tercer trimestre

La rentabilidad de la vivienda en España se sitúa en un 5,2% en el tercer trimestre del año (septiembre de 2019). Esto supone que ha caído un 0,1 puntos menos respecto al mismo periodo de 2018, según un análisis realizado por el portal inmobiliario Fotocasa a partir de los precios de la vivienda en venta y alquiler.

En el análisis a más largo plazo se observa que adquirir una propiedad para ponerla en alquiler actualmente (septiembre 2019) con un 5,2% de rentabilidad, continúa siendo más rentable que durante los años del boom inmobiliario, cuando la rentabilidad se situaba en el 4,1% (septiembre de 2008), es decir, actualmente aun es un 1,1 punto más rentable.

“Este ligero descenso de la rentabilidad destaca por ser el primero que se registra en los últimos cuatro años, aunque estamos hablando de descensos mínimos, de a penas unas décimas. Estos leves descensos se explican por el menor crecimiento del precio de los alquileres al que estamos asistiendo desde finales de 2018. De hecho, tanto 2018 como actualmente estamos con crecimientos interanuales que no llegan al 2% y contrasta con la subida del 9% con que se cerró en 2017, explican desde Fotocasa.

La Comunitat Valenciana es la comunidad autónoma más rentable

La gran mayoría de las Comunidades Autónomas en el tercer trimestre de 2019 tienen entre el 4% y el 6% de rentabilidad. Las que están por encima del 5% de rentabilidad en España son: Comunitat Valenciana con un 6,1% (frente al 5,7% de 2018 y los 4,2% de 2008). Le siguen, Cataluña, con una rentabilidad media del 6% (frente al 5,7% de 2018 y el 4% de 2008), Murcia con un 5,9% (frente al 6% de 2018 y el 4,3% de 2008), Cantabria con un 5,5% (frente al 5,1% de 2018 y 3,6% de 2008), Madrid con un 5,4% (frente al 5,5% de 2018 y 3,9% de 2008), Canarias con un 5,4% (frente al 5,5% de 2018 y 4,4% de 2008), Castilla-La Mancha con un 5,3% (frente al 5,4% de 2018 y 4,1% de 2008), Asturias con un 5,2% (frente al 5% de 2018 y 4,1% de 2008), Aragón con un 5% (frente al 4,9% de 2018 y 4,2% de 2008) y Andalucía con un 5% (frente al 5,1% de 2018 y 4% de 2008).

Por otro lado, las comunidades con un nivel de rentabilidad inferior al 5% son: País Vasco con un 4,7% (frente al 4,2% de 2018 y 3,4% de 2008), Castilla y León con un 4,6% (frente al 4,8% de 2018 y 3,7% de 2008), Extremadura con un 4,6% (frente al 5% de 2018 y 3,7% de 2008), Galicia con un 4,5% (frente al 4,2% de 2018 y 3,9% de 2008), Navarra con un 4,5% (frente al 4,7% de 2018 y 3,6% de 2008), Baleares con un 4,4% (frente al 4,6% de 2018 y 4,3% de 2008) y La Rioja con un 4,2% (frente al 4,5% de 2018 y 3,5% de 2008).

Es llamativo que, en tan solo un año, Comunitat Valenciana ha pasado de ser la tercera comunidad más rentable hasta situarse en la primera posición, desplazando a Murcia hasta la tercera posición, que hasta 2018 ocupaba el primer lugar.

Invertir en Toledo es lo más rentable

El 44% y el 40% del total de las provincias tienen una rentabilidad del 5% y el 4%, respectivamente. La provincia más rentable en el tercer trimestre de 2019 es Toledo con un 6,7% (frente al 6,5% de 2018 y el 4,2% de 2008). Las provincias que siguen por encima del 5% de rentabilidad son: Valencia con un 6,6% (frente al 6,2% de 2018 y el 4,1% de 2008), Murcia con un 6,3% (frente al 6% de 2018 y el 4,3% de 2008) y Lleida con un 6% (frente al 5,7% de 2018 y el 4% de 2008).

Las provincias con menor rentabilidad y que están por debajo del 4% son: Araba – Álava con un 3% (frente al 6,5% de 2018), Huesca con un 3,5% (frente al 4% de 2018 y 2008), Ourense con un 3,8% (frente al 3,9% de 2018 y el 3,1% de 2008) y Gipuzkoa con un 3,8% (frente al 3,8% de 2018 y el 3,3% de 2008).

Elche es la ciudad más rentable del país

El análisis de Fotocasa también ofrece datos de rentabilidad de los 20 municipios españoles con más habitantes. Así, del análisis se desprende que el municipio más rentable es Elche / Elx con 5,78% (frente al 6,1% de 2018 y el 4,4% de 2008). Le siguen, Valencia Capital con 5,75% (frente al 5,3% de 2018 y el 3,9% de 2008), Córdoba Capital con 5,6% (frente al 5,5% de 2018 y el 3,6% de 2008), Zaragoza Capital con 5,5% (frente al 5,2% de 2018 y el 3,8% de 2008), L’Hospitalet de Llobregat con 5,5% (frente al 6,1% de 2018 y el 4,1% de 2008), Murcia Capital con 5,4% (frente al 5,2% de 2018 y el 3,9% de 2008), Alicante / Alacant con 5,3% (frente al 5,1% de 2018 y el 4,1% de 2008) y Sevilla Capital con 5,1% (frente al 5,4% de 2018 y el 4% de 2008).

Por otro lado, las ciudades con rentabilidad inferior al 5% son: Madrid Capital con 4,8% (frente al 4,8% de 2018 y el 3,8% de 2008), Las Palmas de Gran Canaria con 4,7% (frente al 5,3% de 2018 y el 4,1% de 2008), Valladolid Capital con 4,7% (frente al 4,7% de 2018 y el 3,5% de 2008), Vigo con 4,6% (frente al 4,5% de 2018 y el 3,4% de 2008), Málaga Capital con 4,6% (frente al 5,5% de 2018 y el 3,6% de 2008), Palma de Mallorca (4,6%), Bilbao (4,6%), Granada Capital (4,4%), Barcelona Capital (4,3%) y A Coruña Capital (4,2%).

El distrito más rentable de España es el madrileño Puente de Vallecas

El análisis de Fotocasa también ofrece datos de los distritos más rentables para comprar una vivienda y ponerla en alquiler en Madrid y en Barcelona desde 2012. Así, del análisis se desprende que el distrito más rentable del país en el tercer trimestre de 2019 es el distrito madrileño de Puente de Vallecas, que alcanza un 6,7% de rentabilidad. Por otro lado, el distrito menos rentable de ambas ciudades es el barcelonés Sarrià – Sant Gervasi, que muestra una rentabilidad del 3,7%.

Así, los distritos más rentables de Madrid son: Puente de Vallecas con 6,7% (frente al 6,7% de 2018 y el 6,1% de 2012), Latina con 5,9% (frente al 5,6% de 2018 y el 5,2% de 2008), Carabanchel con 5,9% (frente al 6% de 2018 y el 5,1% de 2008), San Blas con 5,4% (frente al 5,5% de 2018 y el 4,8% de 2008), Tetuán con 5,1% (frente al 4,8% de 2018 y el 4,6% de 2008), Ciudad Lineal con 5% (frente al 4,9% de 2018 y el 4,4% de 2008), Arganzuela con 4,7% (frente al 4,2% de 2018 y el 4,3% de 2008), Moncloa con 4,3% (frente al 4,2% de 2018 y el 3,9% de 2008), Hortaleza con 4,1% (frente al 4,1% de 2018 y el 4,3% de 2008), Fuencarral con 4,1% (frente al 4,3% de 2018 y el 3,9% de 2008) y Centro con 4% (frente al 3,8% de 2018 y el 4,5% de 2008).

Por otro lado, los distritos que ofrecen una rentabilidad inferior al 4% son: Chamberí con 3,9% (frente al 4 % de 2018 y el 3,9% de 2008), Retiro con 3,8% (frente al 4% de 2018 y el 3,8% de 2008), Chamartín con 3,8% (frente al 3,5% de 2018 y el 3,5% de 2008) y Salamanca con 3,7% (frente al 3,5% de 2018 y el 3,6% de 2008).

En cuanto a los distritos de Barcelona con la máxima rentabilidad en el tercer trimestre de 2019 sigue siendo, por ocho años consecutivos, el distrito de Nou Barris con un 5,8% de rentabilidad (frente al 5,8 % de 2018 y el 5,1% de 2012). Le siguen, Sant Andreu con 5,6% (frente al 4,6 % de 2018 y el 4,5% de 2012), Horta – Guinardó con 5% (frente al 4,8 % de 2018 y el 4,3% de 2012), Sants – Montjuïc con 4,6% (frente al 4,4 % de 2018 y el 4,5% de 2012), Sant Martí con 4,5% (frente al 4,6 % de 2018 y el 4,2% de 2012), Ciutat Vella con 4,3% (frente al 4,3 % de 2018 y el 5% de 2012), Les Corts con 4% (frente al 3,8 % de 2018 y el 3,5% de 2012), Gràcia con 3,9% (frente al 4 % de 2018 y el 4,2% de 2012), Eixample con 3,8% (frente al 3,7 % de 2018 y el 4% de 2012) y Sarrià – Sant Gervasi con 3,7% (frente al 3,6 % de 2018 y el 3,5% de 2012).

 

Publicado en:  https://www.fotocasa.es/

Los españoles visitamos 10 viviendas de media antes de decidirnos

Los españoles visitamos 10 viviendas de media antes de decidirnos

Los españoles visitamos una media de 10 viviendas antes de elegir la definitiva, afirma Jesús Duque, vicepresidente de la red Alfa Inmobiliaria. Esta cifra supone tan solo un 25% de las visitas que hacíamos hace tan solo 10 años, añade.

Se trata de una noticia sumamente positiva para las agencias inmobiliarias que, como Alfa Inmobiliaria cuentan con más de 130 oficinas repartidas por todo el país y más de 400 agentes inmobiliarios acompañando a sus clientes a visitar inmuebles. La reducción de visitas supone un importante ahorro en tiempo y dinero para estas empresas.

No obstante, “esta cifra tiene dos lecturas”, afirma Duque. De un lado, las nuevas tecnologías, las grandes plataformas inmobiliarias capaces de mostrar toda la oferta existente en un determinado momento, el nivel cada vez superior de las imágenes que encontramos en internet, y la consolidación de los tours virtuales como herramienta de venta, han permitido que el cliente tenga una idea muy aproximada a la realidad de la vivienda antes de hacer su visita.

Del otro lado, “nos encontramos con compradores que están decididos a comprar en una determinada zona”, completa el directivo de Alfa Inmobiliaria, “porque es aquella en la que ha vivido siempre, donde tiene su entorno familiar o personal, donde trabaja o donde está el colegio de sus hijos, pero que aprovecha las facilidades del mercado para ver qué podría comprar en otros barrios en los que hasta el momento no se lo había ni planteado”.

 

Las grandes cadenas ante esta situación

Ya sea por esta o por otras razones, uno de los principales objetivos de las grandes cadenas es “hacer una trabajo muy cualificado antes de acompañar a un cliente a una visita”, afirma Duque.

Para este experto, hay múltiples razones de peso para invertir en analizar correctamente qué viviendas visitar y cuándo con cada cliente. Un adecuado conocimiento tanto del comprador como del vendedor evitará la entrada de curiosos en la vivienda, la visita por parte de personas que no cuentan con la capacidad financiera de abordar la operación, de compradores incompatibles con la vivienda por alguna razón del tipo de que no tenga ascensor, que sea una planta baja, que sea necesario mantener las rejas en las ventanas, etc. o de compradores sin la menor prisa a la hora de comprar una vivienda y que en la mayor parte de los casos harán perder tiempo a todas las partes.

De ahí también el interés de las agencias inmobiliarias por poner en marcha planes de marketing para una determinada vivienda y por apostar por las imágenes de calidad a la hora de poner una vivienda en su cartera.

Publicado en:  https://noticias.habitaclia.com

Subida de precio y reducción de la oferta, principales efectos del decreto del alquiler

Vivienda: El decreto del alquiler ha subido los precios y reducido la oferta

La Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios muestra su «preocupación» por los efectos de la entrada en vigor del real decreto con medidas que modifican la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU), ya que «ha subido los precios y ha reducido la oferta de alquiler».

Así lo señala la organización que agrupa a más de 1.300 agencias inmobiliarias en activo en España, que muestran su preocupación por la reducción de la oferta de alquiler, pese a que la demanda es «la misma», y el alza de los precios.

El presidente de la asociación, Óscar Martínez, explica que el mercado de la vivienda es «muy miedoso», por lo que «cualquier movimiento se traduce en retraimiento», en un contexto en el que se ha cambiado tres veces la regulación del alquiler en pocos meses.

«Los propietarios particulares están confundidos, hay temor a alquilar y desconocimiento de algunas modificaciones. No solo los particulares se retraen a la hora de poner pisos en alquiler«, señala Martínez.

Además, avisa de que las sociedades están estudiando desistir de sacar producto para arrendar por la prolongación de los contratos a 7 años, puesto que ven que son plazos demasiado largos para sus planteamientos y contemplan cambiar el arrendamiento por la venta, lo que considera que reducirá también la oferta de alquiler.

Estamos viviendo una situación inaudita, ya no ponemos anuncios sobre pisos de alquiler, porque se bloquean las centralitas, con más de 40 años de experiencia, nunca habíamos visto una situación similar», ha añadido.

Subida de precios por la prolongación de contratos

Según Martínez, en las primeras semanas de la nueva normativa, además de la reducción de la oferta, se aprecia también una tendencia al alza en los precios de salida de los alquileres provocada por la prolongación de los contratos de 3 a 5 años.

Esto se debe, explica, a que los arrendadores intentan que no se les desfasen las rentas por estos periodos más largos». «Cuando el propio mercado tendía a dar síntomas de moderación en los precios del alquiler, empezamos a ver como estas medidas favorecen nuevas subidas a causa de la poca oferta y la mucha demanda», sostiene.

Según estimaciones recientes, más de un 80% del parque de alquiler en España está en manos de propietarios particulares, pequeños inversores que ven en la vivienda una forma de asegurarse un futuro o de ayudar a los hijos.

«No se favorece a estos propietarios para que saquen la vivienda la mercado de alquiler. No hay medidas que aporten confianza, Se han ampliado los plazos para el desahucio y, tal como quedan los pisos tras una operación de este tipo, al propietario no lo quedan ganas de volver a alquilar«, criica.

A esto se suma que las medidas fiscales aprobadas para favorecer al arrendador son «insignificantes». De esta forma, lamenta que cuando el mercado empezaba a dar síntomas de moderación en los precios del alquiler, las medidas «han favorecido un nuevo repunte».

Para los expertos, tampoco anima al propietario «la responsabilidad que le recae, sin que le corresponda, en el caso de las familias vulnerables en los que deben intervenir los servicios sociales.

En este sentido, los expertos ven «desafortunada» la decisión de suprimir las garantías adicionales y avales para los potenciales inquilinos, ya que la medida perjudica a las personas con menos recursos.

«Con las garantías adicionales podían aportar una seguridad al propietario y garantizar el pago de las rentas. La ausencia de estas garantías dificulta en gran manera, y, en muchos casos imposibilita, el acceso de estas personas al alquiler libre», añade.

Alquiler turístico

Por su parte, los expertos inmobiliarios aplauden la decisión del Ejecutivo de avanzar en una normativa estatal que regule los alquileres turísticos.

Por ello, ven «acertado» que este modelo de alquiler esté excluido de la LAU y que la Ley de Propiedad Horizontal haya incorporado modificaciones que dan a la comunidad propietarios recursos para limitar estos alquileres en los bloques plurifamiliares. También creen que estas medidas favorecerán que muchos de estos pisos salgan al alquiler ordinario y permita incrementar la oferta.

Publicado en:  http://www.finanzas.com/

España cuenta con un stock de medio millón de viviendas del boom

Según el Banco de España, la cifra se encuentra mucho más elevada de la cantidad registrada en 2005, cuando esta cantidad era de 100.000 inmuebles.

Diez años después del estallido de la burbuja inmobiliaria España conserva un stock de medio millón de viviendas sin vender procedentes de este periodo. Según el Banco de España, la cifra se encuentra mucho más elevada de la cantidad registrada en 2005, cuando esta cantidad era de 100.000 inmuebles.

De los datos del regulador se desprende que en 2010 se alcanzó un techo de casi 700.000 casas vacías y sin vender. Desde entonces se ha producido una progresiva pero “lenta” absorción. A pesar de ello, la institución cree que ese comportamiento “podría estar reflejando un cierto desajuste entre las características de las viviendas demandadas” y las casas realmente disponibles.

En 2010 se alcanzó un techo de casi 700.000 casas vacías y sin vender.
Publicado en:  https://www.pisos.com

¿Estoy obligado a tener seguro del hogar?

¿Estoy obligado a tener seguro del hogar?

Es habitual que, a la hora de contratar un seguro del hogar, surjan muchas dudas.¿Es obligatorio? ¿Qué debe cubrir? ¿Quién debe hacerse cargo en el caso de un inmueble en alquiler? ¿Cómo podemos asegurarnos de qué contratamos y evitarnos sorpresas desagradables?

Hemos hablado con Miguel Ángel Serrano, miembro del equipo jurídico de la asociación de consumidores FACUA, para que nos aclare todo lo que debemos saber sobre los seguros del hogar.

 

¿En qué casos es obligatorio el seguro del hogar?

El seguro del hogar, de por sí, no es obligatorio. Pero puede que sea un requisito de la hipoteca o el contrato de alquiler. “Las entidades financieras que han concedido la hipoteca puede que nos obliguen a un seguro obligatorio, generalmente el seguro de incendios y a veces a otros más completos. En otros casos el consumidor se ve “forzado” también a contratar un seguro de hogar porque supone una reducción en la cuota de su hipoteca”, explica Serrano.

En el caso de una vivienda en alquiler tampoco es obligatorio. Sin embargo, algunos propietarios pueden exigir a los inquilinos su contratación. “Un contrato de alquiler es un acuerdo privado entre las partes, que puede estipular cualquier tipo de cláusula que no sea contraria a la legislación, a la ley de arrendamientos urbanos”, indica el abogado.

 

Casi siete millones de viviendas en España no están aseguradas

 

Antes de contratar, lee bien las condiciones

A pesar de no ser obligatorio, son muchas las personas que optan por contratar un seguro del hogar como protección ante ciertos siniestros. Pero, ¿sabemos qué cubren realmente?

Antes de contratar un seguro de hogar, es aconsejable leer todas y cada una de las condiciones de la póliza y preguntar todo aquello que no quede claro, para evitarse sorpresas desagradables. “Debemos tener claro qué es lo que el seguro va a cubrir y qué no, y valorar si por nuestra actividad, tipo de vivienda y circunstancias concretas merece la pena contratarlo o no”, dicen desde FACUA.

Hay que tener en cuenta que existen diversos tipos de pólizas: de continente, de contenido, con daños a terceros, etcétera. Las cláusulas pueden hacer referencia simplemente al valor del inmueble, o incluir también los muebles, electrodomésticos y aparatos electrónicos, joyas u otros objetos, por las cantidades que se elijan.

Algunos seguros ofrecen también servicios de reparaciones, con un número de horas anuales de profesionales para hacer pequeños arreglos en casa. Las condiciones pueden variar si se trata de una primera residencia o de una vivienda vacacional, si es de uso habitual o si está alquilada. Cabe asegurarse también de qué cubre ya el seguro vecinal, el del edificio, para evitar duplicar coberturas.

“Hay que revisar tanto las condiciones generales como las particulares que nos hayan aplicado a nuestro caso concreto. Puede pasar que tengamos una rotura en un grifo que provoque una inundación en el piso de abajo y descubrir que el seguro nos cubre el grifo roto pero no los daños terceros. Hay que tener claros estos aspectos antes de decidir invertir en una póliza anual”, indica Serrano.

 

¿Cuáles son los problemas más comunes?

Desde la asociación de consumidores FACUA han detectado cuáles suelen ser los malentendidos más habituales en los seguros del hogar. Uno de ellos son las franquicias. “Por ejemplo, puede que el seguro cubra los desperfectos en los muebles del hogar, pero quizá solo hasta una cantidad concreta o, al contrario, a partir de cierto importe. Es uno de los temas que puede conllevar mayor controversia”. Otro problema son los baremos internos que algunas compañías aplican a la hora de calcular las indemnizaciones. “Quizá pensamos que si se nos rompe el televisor la compañía aseguradora responderá por la totalidad de su precio y en realidad solo ofrece un porcentaje”, añade Serrano.

 

Cómo finalizar un contrato de alquiler

 

Atento al lenguaje: puede ser enrevesado

Entender una póliza no siempre resulta sencillo. “Hemos observado que, a menudo, el lenguaje de las pólizas no es suficientemente claro. Se trata de un contrato con los consumidores y, como tal, debería estar escrito de manera que cualquier persona, independientemente de su nivel cultural o de formación pudiera entender qué es lo que está firmando, pero no es así”, indica Serrano.

“Además, es un sector comercial bastante agresivo, y a veces la información comercial es incorrecta o incompleta. Insistimos en que debe leerse la póliza entera, no fiarnos del resumen publicitario”. Ante las dudas, la recomendación es siempre preguntar antes de contratar.

Publicado en: https://noticias.habitaclia.com

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