Alquiler con opción a compra: todo lo que debes saber

Alquiler con opción a compra: todo lo que debes saber

El alquiler con opción a compra puede ser una opción muy interesante para aquellas personas que se plantean adquirir una vivienda a medio plazo. Se trata de un tipo de contrato que tiene algunas particularidades que lo hacen algo más complejo. Por ello, en este post te damos todas las claves sobre él y qué es lo que deben tener en cuenta tanto el propietario como el inquilino/comprador en el momento de firmarlo.

Esta modalidad de arrendamiento se realiza mediante un contrato doble o mixto. Esto significa que incluye un subcontrato de alquiler y otro de compraventa. De esta manera, el inquilino puede vivir en el inmueble por un periodo de tiempo concreto y, al terminar, tendrá derecho a comprarlo y descontar, total o parcialmente, las cuotas del alquiler.

Ventajas e inconvenientes para el inquilino/comprador

El alquiler con opción a compra tiene ventajas e inconvenientes para cada una de las partes. Para la parte arrendataria, la principal es que supone ganar tiempo y ahorrar para la compra de la vivienda puesto que la renta del alquiler se descuenta si, finalmente, se adquiere el inmueble. Además, este ahorro facilita la concesión de una hipoteca puesto que, por lo general, las entidades bancarias valoran positivamente que el solicitante ya haya pagado una parte de la vivienda.

Asimismo, con este tipo de contrato, los inquilinos pueden acogerse a las ayudas al alquiler de las Administraciones Públicas, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos.

Sin embargo, este tipo de alquiler también tiene una desventaja: por lo general, en el momento de la firma es necesario pagar una prima inicial por el derecho a la compra.

Ventajas e inconvenientes para el propietario

Para la parte propietaria de esa vivienda también hay beneficios que convierten el alquiler con opción a compra en una opción interesante. Por ejemplo, con este tipo de arrendamiento se puede dar salida al inmueble más rápido sin tener que renunciar a la venta.

Además, de la misma manera que los inquilinos pueden optar a las ayudas al alquiler, los propietarios de una vivienda alquilada con opción a compra pueden beneficiarse de las ventajas fiscales para arrendadores.

La parte menos positiva para los propietarios es que en un primer momento, se renuncia a la cuantía que se percibe por una compra. Además, al definirse el precio del inmueble en el momento de la firma, se tiene que adaptar a la situación del mercado. Esto supone que, aunque los precios suban, el coste del inmueble tendrá que mantener en el momento de la compra.

Qué debe incluir un contrato de alquiler con opción a compra

Al ser un tipo de contrato tan peculiar, es conveniente que se especifiquen bien todas las condiciones en el documento para evitar cualquier problema posterior. Además, como es un contrato doble, tendrá que incluir todo lo relativo al alquiler y a la compra.

En la parte del contrato de alquiler, hay una serie de datos imprescindibles: plazo de duración del arrendamiento, plazo estimado para ejercer el derecho a la compra, la renta mensual o quién corre con los gastos de la comunidad o de posibles reformas.

Por lo que se refiere al contrato de compraventa, tendrá que especificar la voluntad del propietario de vender al inquilino la vivienda si este se muestra interesado en ella. Además, debe incluir el precio de venta del inmueble, el porcentaje (ya sea fijo o variable) de las cuotas del alquiler que se descontarán del precio de venta o la cuantía de la prima inicial que ha de desembolsar el arrendatario.

¿Qué tiene que tener en cuenta el inquilino/comprador antes de firmar el contrato?

Además de estos puntos, hay una serie de consideraciones que ambas partes deben tener en cuenta a la hora de elaborar un contrato de alquiler con opción a compra. En este sentido, el inquilino/comprador tiene que ser consciente de que:

  • Tiene derecho a permanecer en la vivienda mientras dure el contrato de alquiler. Aunque se decida no ejercer el derecho a la compra, el inquilino puede permanecer arrendado mientras tenga vigencia el contrato.
  • Puede prorrogar el contrato de alquiler. Para ello es imprescindible que el propietario esté de acuerdo. Si se realiza esta acción, la opción de compra también deberá especificarse en la prórroga porque si no quedaría invalidada.
  • El inquilino tiene exclusividad para la compra de la vivienda. Siempre y cuando se respete el plazo establecido en el contrato.
  • No hace falta esperar al final del contrato para ejercer el derecho a compra. Se puede realizar antes y, de hecho, es beneficioso para ambas partes: el inquilino no sufre las fluctuaciones de precios en la renta del alquiler y el propietario consigue completar la acción de venta antes de lo previsto.
  • Si se producen dos retrasos en el pago del alquiler, se pierde la opción a compra. Además, si esto sucede, también se pierde la prima aportada.
  • Cumplir con las obligaciones fiscales. Mientras sólo se indique el precio de la vivienda y el plazo para ejercer el derecho a compra, el inquilino podrá deducirse el coste del alquiler.

Qué tienes que tener en cuenta antes de firmar el contrato si eres propietario

Por otro lado, el propietario, antes de firmar un contrato de alquiler con opción a compra, debe tener en cuenta los siguientes aspectos:

  • Es recomendable fijar una prima inicial. Aunque no sea obligatorio, establecer este pago asegura que el inquilino tiene interés por comprar la vivienda.
  • La obligatoriedad de mantener el contrato. Esto supone que no se puede ceder, alquilar o vender el inmueble a terceros mientras esté vigente el derecho a compra del inquilino.
  • No se puede modificar el precio de compraventa pero sí el del alquiler. Aunque ninguna de las partes pueda cambiar el precio del inmueble que está fijado en el contrato, la renta del alquiler puede variar en función del IPC si así lo exige el propietario.
  • El contrato puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. Para ello es necesario que ambas partes estén de acuerdo y que se cumplan los requisitos básicos. Es decir, que aparezca el precio de compra, el de la prima y el plazo para ejercer este derecho.
  • Cumplir con las obligaciones fiscales. Si sólo se especifica el plazo y el precio de la vivienda, mientras dure el alquiler, el propietario tendrá que declararlo. Asimismo, si percibe una prima por la opción a compra, también deberá declararla.

Publicado en: https://www.fotocasa.es/

La recuperación del sector inmobiliario llegará al final del verano, según los expertos

La recuperación del sector inmobiliario llegará al final del verano, según los expertos

La Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI) constata que los precios de la vivienda en España se están manteniendo y prevé la recuperación del sector inmobiliario para finales del verano si los bancos mantienen la concesión de hipotecas.

La asociación valora el retorno a la actividad «con prudencia». Y explica que en los primeros días se ha observado que los precios de la vivienda se mantienen, ya que «el mercado no esta saturado de producto y el vendedor, en general, no ha subido el precio. Incluso se dan algunos descensos razonables para ajustarse a los precios de mercado».

El comprador sigue curioso e interesado

Por su parte, el comprador «muestra curiosidad e interés, pero necesita mayor seguridad sobre lo que va a ocurrir en el trabajo y la economía», explica APEI. También insiste en la necesidad de que tanto profesionales como clientes cumplan todas las medidas de protección y seguridad exigidas en el momento de las visitas.

Los expertos inmobiliarios estiman que la recuperación del sector no llegará antes de fin del verano. Y muestran su preocupación sobre la reacción de las entidades financieras ante el impacto económico generado por la crisis sanitaria de la COVID-19.

La recuperación llegará al final del verano

«Tememos que los bancos limiten la concesión de hipotecas y que incrementen los requisitos para los préstamos». El presidente de APEI, Óscar Martínez, alerta de que «esta situación provocaría un parón definitivo en las ventas y en la recuperación del sector».

Otra de las reacciones observadas desde APEI a través de su red de agencias es que «hay mucha curiosidad por los pisos con terraza, los áticos y las fincas rústicas. En cualquier caso, Martínez explica que las operaciones van «muy despacio» y cree que «la recuperación va a llegar a final del verano.

«El que quiere comprar necesita confianza. Saber lo qué va a pasar con las empresas y los puestos de trabajo. Para hacer movimientos el comprador necesita perder el miedo», ha señalado

Aumenta la demanda del alquiler

De igual forma, Martínez indica que el impacto la COVID-19 en el alquiler se ha traducido «en una demanda que sigue aumentando y unos precios que no bajan porque la demanda es muy superior a la oferta«, un alza ya previsto anteriormente.

Otro de los aspectos que ha favorecido la crisis sanitaria es que alquileres vacaciones se hayan derivado hacia los alquileres ordinarios.»La rentabilidad del alquiler residencial es mas baja que la del vacacional. Sin embargo, es una tendencia que observamos», ha apuntado.

Publicado en: https://noticias.habitaclia.com/

El 55% de profesionales inmobiliarios prevé estabilización en compraventa de viviendas

El 55% de profesionales inmobiliarios prevé estabilización en compraventa de viviendas

Family buying new house

El 55% de los profesionales inmobiliarios apunta a la estabilización y crecimiento moderado en las operaciones de compraventa de viviendas en los próximos meses y un 53% asegura que el precio de las viviendas no ha sufrido grandes descensos, mientras que el 29% indica caídas de entre el 5% y el 10%.

Así se desprende del ‘I Barómetro Inmobiliario’ elaborado por la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) y Spanish International Realty Alliance (SIRA) sobre una muestra de más de 1.100 profesionales inmobiliarios, que analiza el sector durante la etapa de confinamiento así como una proyección de la evolución de este mercado en los tres próximos meses.

El informe refleja que la paralización de la actividad durante estos dos últimos meses también ha incidido en el mercado inmobiliario. De hecho, un 35% de los profesionales apunta que el descenso de compradores es de más del 50%.

Por su parte, los vendedores de viviendas durante el confinamiento han estado en situación de ‘standby’, ya que, si bien no ha aumentado la perspectiva de venta, no ha caído notablemente y para un 29% de profesionales inmobiliarios se ha mantenido estable.

Como consecuencia, la cartera de inmuebles no se ha visto gravemente afectada y solo un 11% de estos profesionales asegura un descenso del 50% de su cartera habitual.

Como indicador positivo el estudio cita que se confirma la estabilidad en el número de personas que trabajan en 7 de cada 10 agencias inmobiliarias, aunque apunta que el periodo de confinamiento y la reducción de la movilidad han afectado más a aquellos procesos y actividades que tienen una componente presencial.

Sobre las ofertas tramitadas 6 de cada 10 profesionales del sector apuntan a un descenso alto e incluso radical. Asimismo, un 40% señala una reducción de más de la mitad de lo habitual en el cierre de operaciones.

En cuanto a los precios, el estudio muestra que no han sufrido grandes variaciones, según la percepción de un 53% de profesionales; mientras que un 29% apunta a un descenso moderado, de entre un 5% y un 10%.

Optimismo para los próximos meses

De cara a los próximos meses los profesionales del sector se muestran optimistas. En torno a la mitad cree que el interés de futuros compradores y vendedores de inmuebles se mantendrá estable o experimentarán un aumento entre un 5% y un 15% para ambos perfiles, al tiempo que un 65% apunta al aumento de entre un 5% y un 25% del número de inmuebles en sus carteras.

Además, 6 de cada 10 profesionales estiman que los trámites de ofertas tramitadas se estabilizarán y además son optimistas con la recuperación del número de visitas a inmuebles en los próximos tres meses. Ante este escenario,*un 55% de los profesionales espera una estabilización e, incluso, un aumento de entre un 5% y un 15%, del cierre efectivo de operaciones en un futuro próximo.

Igualmente, un 55% de los encuestados apunta a una estabilización o descenso moderado del precio de los inmuebles y 3 de cada 5 profesionales inmobiliarios consideran que no habrá grandes cambios en las actuales plantillas de las agencias inmobiliarias.

El director general de UCI, Roberto Colomer, destaca que los datos del barómetro muestran que el mercado de compraventa de inmuebles “sigue latente y no habrá grandes cambios”.

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Los expertos inmobiliarios prevén la recuperación a final de verano si los bancos conceden hipotecas

Los expertos inmobiliarios prevén la recuperación a final de verano si los bancos conceden hipotecas

La Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI) constata que los precios de la vivienda en España se están manteniendo y prevé la recuperación del sector inmobiliario para finales del verano si los bancos mantienen la concesión de hipotecas.

En una nota, la asociación, que cuenta con una red de 1.300 agencias en toda España, valora el retorno a la actividad “con prudencia” y explica que en los primeros días se ha observado que los precios de la vivienda se mantienen, ya que “el mercado no esta saturado de producto y el vendedor, en general, no ha subido el precio, incluso se dan algunos descensos razonables para ajustarse a los precios de mercado”.

Por su parte, el comprador “muestra curiosidad e interés, pero necesita mayor seguridad sobre lo qué va a ocurrir en el trabajo y la economía”, explica APEI, que insiste en la necesidad de que tanto profesionales como clientes cumplan todas las medidas de protección y seguridad exigidas en el momento de las visitas.

Los expertos inmobiliarios estiman que la recuperación del sector no llegará antes de fin del verano y muestran su preocupación sobre la reacción de las entidades financieras ante el impacto económico generado por la crisis sanitaria del Covid-19.

“Tememos que los bancos limiten la concesión de hipotecas y que incrementen los requisitos para los préstamos”. El presidente de APEI, Óscar Martínez, alerta de que “esta situación provocaría un parón definitivo en las ventas y en la recuperación del sector”.

Otra de las reacciones observadas desde APEI a través de su red de agencias es que “hay mucha curiosidad por los pisos con terraza, los áticos y las fincas rústicas. En cualquier caso, Martínez explica que las operaciones van “muy despacio” y cree que “la recuperación va a llegar a final del verano.

“El que quiere comprar necesita confianza, saber lo qué va a pasar con las empresas y los puestos de trabajo. Para hacer movimientos el comprador necesita perder el miedo”, ha señalado

Aumenta la demanda del alquiler

De igual forma, Martínez indica que el impacto del Covid-19 en el alquiler se ha traducido “en una demanda que sigue aumentando y unos precios que no bajan porque la demanda es muy superior a la oferta“, un alza ya previsto anteriormente.

Otro de los aspectos que ha favorecido la crisis sanitaria es que alquileres vacaciones se hayan derivado hacia los alquileres ordinarios.

“La rentabilidad del alquiler residencial es mas baja que la del vacacional. Sin embargo, es una tendencia que observamos”, ha apuntado.

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La compraventa de vivienda en marzo de 2020 cae un 18,6%

La compraventa de vivienda en marzo de 2020 cae un 18,6%

La compraventa de vivienda en marzo de 2020 cayó un -18,6% en el tercer mes del año respecto al mismo mes de 2019, hasta un total de 34.806 operaciones. Son los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). En el pasado mes de febrero subió un 0,1%, enero cayó un -2,6% y en diciembre de 2019 se produjo una subida del 1,8%. Respecto a la compraventa de vivienda en el conjunto de 2019, las operaciones cayeron un -3,3% frente al año anterior. El descenso mensual de febrero a marzo fue del -21,1%. Las operaciones relativas a vivienda usada cayeron un -18,3% interanualmente, con 28.422 firmas. Por su parte, la obra nueva cayó un -20,2% de un año a otro, hasta las 6.384 transacciones.

El 91,2% de las viviendas transmitidas por compraventa en marzo fueron viviendas libres y el 8,8% protegidas. La compraventa de vivienda libre bajó un -17,7% en marzo en tasa interanual, hasta sumar 31.750 transacciones. Las protegidas bajaron un -27% con 3.056 transacciones. Regionalmente, todas las autonomías cayeron de un año a otro. El porcentaje de caída interanual más alto respecto al número de compraventas de vivienda lo arrojó Madrid (-30,8%).

Compraventa de vivienda en marzo de 2020: La opinión de pisos.com

Según Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, «las compraventas en España ya empiezan a sufrir los efectos provocados por el COVID-19. Después de medio año de caídas durante la segunda parte del 2019, 2020 había empezado con un ligero descenso en enero y una moderada recuperación en febrero». «La paralización prácticamente total del sector durante la segunda quincena provocó una importante caída de transacciones en el tercer mes de año, y hay que remontarse al 2016 para encontrar peores cifras», subraya el experto.

Font asegura que «es previsible que durante el mes de abril las cifras que conoceremos sean mucho peores, ya que no sólo no había operaciones pendientes, sino que cerrar una venta resultó muy complicado debido al confinamiento de la población. Ante estas previsiones es seguro que el sector necesitará apoyo de las administraciones y estabilidad para afrontar los retos que tiene por delante».

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¿Cómo cambiarán los hábitos de compra de vivienda tras el coronavirus?

¿Cómo cambiarán los hábitos de compra de vivienda tras el coronavirus?

Después de más de un mes quedándonos en casa, comenzamos a ver el hogar en el que vivimos de forma diferente. Algunos espacios se nos han quedado pequeños, ya sea para teletrabajar, hacer ejercicio o mantener la distancia frente a contagiados por el COVID-19 que viven bajo nuestro mismo techo. Tal y como afirma Marta Vilana, directora del área residencial de Forcadell, «hemos podido comprobar que la configuración de la mayoría de las viviendas actuales no están pensadas para que las personas pasen en ellas largos períodos de tiempo sin salir». Ante una situación tan excepcional nos preguntamos cómo cambiarán los hábitos de compra de vivienda tras el coronavirus.

 

La mayoría de los agentes del sector opinan que aún es pronto para definir los hábitos de consumo inmobiliario postcrisis sanitaria. No obstante, es muy probable que la búsqueda de vivienda atienda a distribuciones menos rígidas y marcadas por la tiranía de los tabiques. Así lo aseguran desde Metrovacesa: «Esta situación nos hará replantearnos la flexibilidad de nuestros hogares para que puedan evolucionar en el tiempo adaptándose a las necesidades cambiantes de sus ocupantes». Del mismo opina Teresa Marzo, directora general de negocio de Vía Célere, admitiendo que esperan que los clientes «comiencen a pensar en la versatilidad del espacio disponible en algunas estancias». Espacios exteriores, teletrabajo, cocina, baño o firma digital son algunos de los aspectos que podrían cambiar los hábitos de compra de vivienda tras el coronavirus.

El confinamiento nos ha hecho valorar más el espacio exterior. Jardines, terrazas y balcones serán clave para los compradores. Esta tendencia hará que la periferia refuerce su peso

Salir a los balcones a aplaudir a los sanitarios que están en primera línea todas las tardes es una de las nuevas rutinas de la ciudadanía. Tener una estancia al aire libre no solo nos ayuda con este gesto, si no que hace más llevadera la situación actual. «Con el aislamiento derivado de esta crisis sanitaria, contar con un espacio exterior en nuestra vivienda se ha convertido en un elemento muy importante», señala Carmen Román, directora comercial de Habitat Inmobiliaria. En este sentido, Ángel Matarranz, agente de Re/Max Urbe está seguro que «cualquier elemento exterior como jardín, patio, terraza, o al menos un balcón, así como la diferencia entre un exterior y un interior, va a pesar aún más en las decisiones de compra o alquiler».

El efecto outdoor alterará las prioridades de los que busquen una casa en el futuro, lo que habrá que la periferia gane puntos por una cuestión de precio y metros cuadrados. «Las viviendas en los centros urbanos pueden contar con balcones y terrazas, pero son las viviendas en las periferias las que cuentan con jardín«, remarca Andrea de la Hoz, analista senior de Tinsa. Los espacios exteriores siempre se han considerado un valor añadido, y después de esta crisis, serán todavía más apreciados. No obstante, aunque «los hábitos con respecto a las ubicaciones de compra no supongan un cambio drástico ni radical en su modo de vida», tal y como indican desde Metrovacesa, «los clientes podrían tener mayor predisposición a la periferia de las ciudades donde puedan tener más espacio».

La extensión del teletrabajo nos ha hecho prestar más atención a la oficina en casa. De consolidarse esta tendencia, el despacho pasará de ser un rincón en el salón a una estancia propia

Trabajar desde casa es la opción a la que han tenido que aferrarse muchas compañías para continuar con su actividad durante el estado de alarma, convirtiéndose en toda una necesidad. «Tanto empresas como trabajadores estamos descubriendo nuevas formas de optimizar tiempo, desplazamientos y recursos en aras de una mayor productividad», indica Matarranz. A medida que se afiance esta fórmula, nuestras casas deberán adecuarse. Román declara que buscaremos «disponer de una habitación extra para usar como despacho, o bien contar con más amplitud y poder ubicar la zona de trabajo dentro de otros espacios como, por ejemplo, el salón».

En la misma línea, Marzo deduce que «las personas con esta necesidad particular buscarán viviendas que les ofrezcan alternativas. No necesariamente tienen que contar con varias habitaciones, pero sí con posibilidad de modificar el uso según la ocasión». Sin embargo, con los niños en casa, es posible que en estos días nos hayamos dado cuenta de que trabajar en un área común de la casa es complicado, por lo que una zona de trabajo diferenciada entrará dentro de la lista de must have del comprador. «Disponer de un espacio diferenciado para trabajar dentro de una vivienda, sobre todo, si hay varios miembros en la familia con horarios diferentes y también niños, será clave para garantizar la productividad y viabilidad del teletrabajo», comenta De la Hoz.

Un espacio para hacer ejercicio, una cocina con mayor almacenamiento o un baño extra son algunas de las necesidades que podrían plantearse, aunque ninguna de ellas será esencial

El cierre de los gimnasios y la prohibición de hacer deporte en la calle nos han obligado a mantenernos en forma sin salir de casa. Ciertas rutinas de ejercicios demandan espacio, pero aunque «estos días en casa nos hacen pensar en lo que más y menos nos gusta de nuestras viviendas», comenta Román, «el espacio para practicar deporte no creemos que se convierta en un requisito para adquirir una vivienda». Así pues, ponerse en forma en casa no influirá demasiado en los hábitos de compra de vivienda tras el coronavirus. Lo que sí podría modificarse es la superficie requerida, por lo que a partir de ahora buscaríamos casas más grandes para la práctica de este hábito saludable, pero no una habitación específica.

En lo que respecta a la cocina, la fiebre por la repostería y el acopio de víveres que ha traído consigo el aislamiento en casa tampoco harán que, a partir de ahora, el espacio dedicado a los fogones cobre relevancia. Matarranz piensa que «tener el suficiente número de armarios para guardar arroz, pasta y legumbres no será una obsesión en la mente de los compradores». Del mismo modo, la urgencia por tener más de baño, sobre todo, en aquellos hogares con enfermos por coronavirus tampoco marcará la búsqueda de vivienda.   Además, ya de por sí, «las viviendas se diseñan con unas determinadas proporciones de habitaciones y baños para ser operativas». Cualquier vivienda de obra nueva con más de dos habitaciones cuenta con dos baños.

Los promotores inmobiliarios están tomando nota de los cambios sociológicos que se están produciendo y sabrán responder a los nuevos hábitos de compra de vivienda tras el coronavirus

Aunque es pronto para realizar previsiones, nadie pone en duda que la crisis sanitaria influirá en los hábitos de compra de vivienda tras el coronavirus. Forcadell califica esta alteración como el «mayor experimento social» que hemos vivido en mucho tiempo. «No sabemos si estos cambios son una adaptación al exigido confinamiento o supondrán un cambio más profundo en la manera de vivir y de entender nuestros hogares», señala Vilana. Esta directiva afirma que «los promotores deben estar muy pendientes de la evolución de estas nuevas exigencias de la sociedad y valorar si en el medio plazo estos cambios sociológicos suponen cambios de demanda». Los profesionales no son ajenos a la metamorfosis que podría tener lugar, y estarán preparados para responder en consecuencia.

«Deberemos tomar conciencia de lo que esta situación está provocando y de las nuevas tendencias que puede generar», confirman desde Metrovacesa. Básicamente, esto será así porque «cuanto más acorde con las necesidades de la demanda sea un producto, mayor aceptación tendrá», explica De la Hoz. «El sector lleva varios años cambiando sus modelos, pensando siempre en el cliente y adaptándose», valora Marzo. Pero más allá de aspectos que ya se venían incorporando, como los gimnasios, las zonas verdes o las salas gourmet, va a haber «otros elementos cuya importancia vamos a valorar también estas semanas, como la domótica y los sistemas de climatización de casas pasivas, con el máximo ahorro energético«, matiza Matarranz.

El empleo de la tecnología por los agentes del sector inmobiliario saldrá reforzado tras la crisis del coronavirus. Herramientas como los tours virtuales 360º o la firma digital serán habituales

Si la tecnología inmobiliaria ya era un aspecto fundamental antes de la crisis, tras la pandemia será transcendental. Aunque la atención cara a cara seguirá teniendo una gran importancia, los tours virtuales, los sistemas de firma digital, las visitas 360º a las promociones, etc. han ganado una gran importancia y esta tendencia continuará», augura Román.  No en vano, «las empresas que han aplicado estas tecnologías han podido mantener su actividad de una manera más estable», justifica Vía Célere. «Esta crisis nos ha obligado en cierto modo a servirnos todavía más de la tecnología para que las ventas no se frenen y seguir en contacto constante con nuestros clientes», admiten desde Metrovacesa. «Los profesionales del sector ya tenemos que conocer todos estos medios digitales, y ahora será más fácil que nunca que el consumidor se adapte a ellos», mencionan desde Re/Max Urbe. Precisamente, los clientes que antes eran reacios a estas vías, ahora incluso las solicitan.

Respecto a la firma digital, su normalización se acepta como un hecho, aunque ciertos trámites seguirán siendo presenciales. Tinsa aclara que «hay actos clave necesarios para la firma de escrituras e hipotecas que deben ser presenciales, tal y como estipula la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario«. Según el agente de Re/Max Urbe, «hay documentos privados que no requieren de fe pública y son habituales en nuestro tráfico comercial, como las ofertas, reserva o señal, contratos de arras, contratos de arrendamiento, así como los propios encargos profesionales de venta o alquiler, con plena validez jurídica». En este sentido, las promotoras confirman que esta herramienta ha sido clave para seguir trabajando. «La totalidad de los contratos gestionados desde que empezó el confinamiento se han podido realizar gracias a este formato», corrobora Marzo. Igualmente, Román asevera que «estandarizar la firma digital es un paso lógico y beneficioso para todos». En un entorno cada vez más online, esta herramienta ahorrará desplazamientos, por lo que desde Metrovacesa consideran que» es muy probable que su uso se estandarice de ahora en adelante».

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El alquiler se pone en cuarentena. Pros y contras de las medidas del Gobierno

El alquiler se pone en cuarentena. Pros y contras de las medidas del Gobierno

El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo ha establecido una serie de medidas que afectan directamente a los inquilinos, a los propietarios pequeños y a los grandes tenedores de vivienda. En total, y según el Gobierno, las ayudas al alquiler por el coronavirus pueden alcanzar los 800 millones de euros y se podrán beneficiar alrededor de 500.000 familias en España.

En primer lugar, el Ejecutivo ha suspendido los desahucios por impago del alquiler para aquellas personas en situación de vulnerabilidad económica que no tengan alternativa habitacional y, además, se ha establecido una ampliación automática de seis meses de los contratos de alquiler que finalicen entre el 2 de abril y el día en el que hayan transcurrido dos meses del fin del estado de alarma. Esto supone que, si este periodo concluye el 1 de mayo, se incluyen también los contratos que finalicen antes del 1 de julio.

La diferencia para distinguir entre un pequeño propietario y gran tenedor radica en el volumen de inmuebles: Quien tenga más de 10 casas en alquiler es un gran propietario

El primer paso que se debe dar es ponerse en contacto con el propietario del piso y acreditar que se está en un supuesto de vulnerabilidad económica. Es decir, el Gobierno invita a la negociación entre particulares para alcanzar acuerdos. Pero, en caso de que no se produzca un acuerdo quedan dos alternativas en función de quién sea el propietario del piso.

Si el casero es un gran tenedor de vivienda tendrá que aceptar que el inquilino le pague la mitad de la renta durante cuatro meses o que no se la pague durante esos meses y se lo devuelva prorrateado en los siguientes tres años. Sin embargo, si el casero es un pequeño propietario y no hay acuerdo, la única alternativa será pedir un crédito ICO en una entidad bancaria para hacer frente al pago de la renta.

Los expertos valoran las medidas. Una de las quejas recurrentes es el modo en el que se ha diferenciado entre pequeño y gran propietario. En vez de por número, debería ser por renta

“El Gobierno, en la exposición de motivos del RDL 11/2020, hace una declaración de principios que nos parece esencial: la vulnerabilidad de los arrendatarios no puede ser trasladada a los arrendadores. Partiendo de esa premisa, las medidas propuestas, diferenciando entre grandes y pequeños tenedores de inmuebles, y no imponiendo condonaciones de rentas a quienes no puedan asumir esa carga nos parecen acertadas”, aseguran desde PROMADRID-Asociación para la Defensa de la Propiedad Urbana de Madrid.

Tener más de 10 inmuebles en alquiler marca la diferencia entre pequeño y gran propietario. “A mi no me parece un pequeño propietario el que tenga 7, 8 o 9 viviendas. Yo el límite no lo pondría por el número, sino en la renta. Tendrían que ser pequeños aquellos propietarios que por el impago de la renta del alquiler sus ingresos cayeran por debajo de 3 veces el IPREM (1.613,52 euros)”, comenta Fernando Bardera, portavoz del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid.

El préstamo ICO exigen condiciones. Entre ellas, destaca estar parado o demostrar que la unidad familiar no supera los 1.613 euros de ingresos el mes anterior a la solicitud de la moratoria

Las medidas aprobadas por el Estado relativas a la petición de un préstamo ICO, a la moratoria de las cuotas o a la reducción temporal de las mismas en función de quien sea el propietario, van destinadas únicamente a aquellos que se encuentren en una situación de vulnerabilidad económica.

Para enmarcarse dentro de esa vulnerabilidad económica se necesita demostrar algunos de los siguientes requisitos: quedarse en paro, estar afectado por un ERTE total o parcial, demostrar una caída de los ingresos en caso de ser empresario o autónomo, que la unidad familiar no supere los 1.613 euros de ingresos el mes anterior a la solicitud de la moratoria y que la renta del alquiler más los suministros básicos resulte igual o superior al 35% de los ingresos que recibe la unidad familiar.

Algunos profesionales indican que el paquete de medidas que se han aprobado con ayudas al alquiler implican unos periodos de tramitación que pueden llegar a dilatarse en el tiempo

En primer lugar, el Gobierno tiene pensado destinar 100 millones de euros que saldrán del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agilidad Urbana para avalar estos microcréditos a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO). Es decir, el inquilino tendrá que acudir a su entidad bancaria, quien analizará el caso y le concederá el préstamo con intereses muy bajos avalado por el ICO.

“Esta medida no solo no es suficiente, sino que tenemos serias dudas que esas rentas, vía créditos ICO, lleguen finalmente a los propietarios, y en el caso que las pudieran cobrar, sería con mucho retraso, cuando recordamos que estos propietarios particulares necesitan esa renta con la misma urgencia que el inquilino. El pago y el cobro del alquiler es algo que sucede todos los meses y este paquete de medidas que se han aprobado requiere de una tramitación y una burocracia que, en el mejor de los escenarios, puede durar meses”, señala José Ramón Zurdo, Director General de Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

Los grandes tenedores tienen tres opciones: moratoria, condonación total o parcial o reducción del alquiler. La gran duda es cuándo cobrarán los propietarios particulares sus rentas

A los arrendadores con una o pocas viviendas se les garantiza el pago del 100% de las rentas. Pero no en el caso de personas físicas, entidades públicas y grandes propietarios (con más de 10 inmuebles urbanos). “El decreto ley impone una protección especial a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad cuyos arrendadores son empresas. A estas les obliga a llegar a un acuerdo previo con el inquilino de moratoria o condonación de renta o en su caso una reducción del 50% de la renta o el fraccionamiento de la deuda durante un período de tiempo”, explica Felipe Martínez Díaz, presidente de Vivienda y Protección.

Sin embargo, desde la Agencia Negociadora del Alquiler se muestran más reticentes y sí consideran que los propietarios se verán afectados independientemente de que sean grandes o pequeños propietarios. “Afectará en el sentido de que el cobro de la renta de los propietarios no puede depender del tiempo que se tarde en la concesión de los créditos a los inquilinos. Además, esta la duda razonable de que el importe de esos créditos no llegue a los propietarios. En el mejor de los casos, los propietarios particulares no van a cobrar ahora sus rentas de alquiler y no sabemos exactamente cuándo lo harán”, concluye Zurdo.

Publicado en:  https://www.pisos.com/aldia

¿Se atisba una nueva batalla de los bancos por las hipotecas?

La banca, a las puertas de una batalla por las hipotecas de la competencia

BATALLA BANCARIA

La Ley Hipotecaria facilita en buena medida las subrogaciones y los expertos esperan que las nuevas ofertas de la banca en 2020 vayan en esa dirección.

El mercado hipotecario vivió un 2019 convulso por la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en junio, que propició un retraso en las firmas de los contratos. Una vez que las aguas parecen volver a sus cauces, los expertos no esperan cambios drásticos en el panorama, aunque sí auguran una mayor batalla entre los bancos por ‘robar’ a la competencia las hipotecas de los clientes más solventes.

Hasta ahora, los bancos han centrado sus ofertas hipotecarias básicamente en atraer a los compradores que buscan el mejor préstamo para poder adquirir la vivienda soñada. Sin embargo, con los cambios normativos introducidos por la Ley Hipotecaria y la ralentización de las compraventas, no sería extraño que la política comercial se girase hacia atraer a los clientes de sus competidores, como ya ocurre en segmentos como los depósitos o las cuentas nómina. Es lo que se conoce como subrogación al acreedor de la hipoteca -las subrogaciones pueden ser al deudor, en las que cambia el titular de la hipoteca, o al acreedor, en las que el cliente cambia de banco-.

“El cambió más esperado para este año tiene que ver con la subrogación”, reconoce Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.com, en declaraciones a EL BOLETÍN. “Esperamos que algún banco grande decida entrar en este mercado con ofertas competitivas que animen a los ciudadanos a cambiar su préstamo de entidad”.

De acuerdo con las últimas cifras publicadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE), las subrogaciones al acreedor crecieron un 4,8% en octubre hasta un total de 1.025 cambios de entidad, pero la tendencia podría ir a más al calor de la nueva legislación. Aunque las subrogaciones han existido siempre, la Ley Hipotecaria ha introducido una modificación para favorecer el paso de un préstamo a tipo variable a uno a tipo fijo –actualmente más en boga- tanto dentro de la propia entidad como cambiando de ella. En ambos casos, la comisión por reembolso o amortización anticipada tendrá como límite del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los tres primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Después, el banco no podrá exigir comisión alguna.

Tal y como destaca Colombelli, hasta ahora la nueva norma ha afectado directamente al sector hipotecario español en dos aspectos: “uno ha sido el retraso en las firmas de los préstamos y otro ha sido el retraso en las ofertas de las entidades”. “Al final los diferentes miembros del mercado han tenido un periodo de adaptación que se ha alargado más de lo esperado lo que ha provocado retrasos en las firmas y en las ofertas”, explica el experto de iAhorro.com, pero “en general, la ley aporta al sector más transparencia y protección para el usuario, por lo que una vez superado este tiempo de adaptación será muy beneficiosa para todos”.

De cara al nuevo año Colombelli no espera muchos más cambios en el mercado hipotecario español. “Al final del año notamos un fuerte impulso de las entidades por las hipotecas fijas. Con un euríbor en negativo, los bancos han apostado por este tipo de préstamos ya que les resultan más rentables que las hipotecas variables. El año comenzará igual que acabó 2019, solo quedad esperar cómo evoluciona la demanda de hipotecas”, reflexiona.

En lo que se refiere a las hipotecas a tipo variable, “es muy posible que el euríbor empiece el año igual que lo terminó, con leves subidas mensuales”. “Más allá del primer trimestre del año es muy difícil hacer una predicción ya que este índice es muy sensible a varios factores” como son las inestabilidad política, la situación económica de Europa y las medias que empiece a tomar la nueva presidenta del Banco Central Europeo (BCE), Christine Lagarde.

Publicado en: https://www.elboletin.com/

 

 

¿Es obligatorio el certificado energético?

¿Es obligatorio el certificado energético?

Certificado

¿Estás pensando el vender tu vivienda? ¿Se va un inquilino que llevaba años viviendo de alquiler en tu casa y quieres buscar uno nuevo? Si estás en alguno de estos casos, te interesará echar mano de los documentos de tu propiedad y comprobar que cuentas con un certificado energético en vigor porque, sin él, no te resultará posible ni la compraventa ni el alquiler, salvo que te quieras arriesgar a sanciones de hasta 6.000 euros en los casos más graves.

¿Cuándo se necesita un certificado energético?

Los supuestos enumerados son los más habituales en los que como propietario necesitarás acreditar la certificación energética, aunque la normativa delimita con más exactitud los casos en los que el certificado de eficiencia energética es obligatorio.

El Real Decreto 235/2013 para la certificación de la eficiencia energética de los edificios establece que este documento es imprescindible siempre que se vendan o alquilen edificios o partes de los mismos, como pisos, apartamentos o locales comerciales.

No necesitarás certificado si la propiedad que quieres alquilar o vender:

  • Cuenta con una superficie útil de menos de 50 m2 y se encuentra en una zona aislada.
  • Si es un edificio industrial que se va a destinar a talleres o a la actividad que en él se desarrolle.
  • Cuando se compre para su demolición o para ser sometido a una reforma de peso.
  • Cuando el alquiler es por un máximo de cuatro meses al año.

¿Cuándo hay que acreditar la eficiencia energética del inmueble?

Si tu vivienda está entre las que necesariamente tienen que contar con el certificado de eficiencia energética, el primer momento de una compraventa o de un arrendamiento en el que tendrás que acreditar su posesión será cuando acudas a una inmobiliaria para vender o alquilar tu propiedad y siempre que pongas cualquier anuncio sobre tu oferta que, por ley, deberá incluir la etiqueta de eficiencia energética.

Este distintivo se otorga al propietario del inmueble una vez se registra el certificado. Este se tendrá que incluir además en el contrato de compraventa y deberá entregarse al comprador de la vivienda.

Si el contrato es de alquiler, siempre que sea posterior a la entrada en vigor de la normativa, el inquilino tendrá que contar con una copia del documento.

Consecuencias de no tener certificación energética

No tener certificado, contar con un certificado de eficiencia energética caducado, lo que ocurre a los diez años de su emisión, o falsear los datos, puede acarrear consecuencias.

En concreto, la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas recoge sanciones de 300 a 6.000 euros para quienes incumplan la ley así que, antes de anunciar la venta o el alquiler sin este documento en vigor, contacta con un técnico certificador que inspeccione las características constructivas y las instalaciones de tu vivienda o local y emita el certificado que, para ser válido, tendrá que registrarse ante el organismo competente.

Publicado en:  https://habitaclia.com/

¿Cómo cubrir el 20% que no financia el banco? Seguros de crédito hipotecario y de caución

¿Cómo cubrir el 20% que no financia el banco? Seguros de crédito hipotecario y de caución

 

La dificultad de acceso a la vivienda está impulsando al sector inmobiliario a plantear nuevas fórmulas de financiación que faciliten a los clientes la compra de una vivienda. Los seguros de crédito hipotecario y los seguros de caución hipotecaria son las últimas alternativas que están estudiando los bancos y las aseguradoras, aunque de momento no se han llegado a poner en práctica. Estos seguros están pensados para aumentar el porcentaje de la hipoteca por encima del 80%, pero sin sobrepasar el nivel de riesgo. Además, estos productos solo serían para los clientes solventes que tienen capacidad de pago pero no disponen de ahorros para comprar vivienda.

Viviendas

Los seguros de crédito hipotecario y los seguros de caución hipotecaria son fórmulas reservadas a clientes solventes pero sin ahorro previo

Los últimos datos del INE sitúan el tipo de interés medio de las hipotecas en el 2,55% (un 3,0% más bajo que en agosto de 2018), con un tipo de interés inicial para las hipotecas variables del 2,29% y del 3,01% para las de tipo fijo. Con estos tipos de interés la financiación hipotecaria está en un nivel muy bajo, sin embargo, la compra de vivienda se ha ralentizado. Según los datos de la FAI (Federación de Agencias Inmobiliarias) la compraventa de viviendas ha caído un 15% en el tercer trimestre del año. Un descenso que se justifica por la incertidumbre política, el enfriamiento de la economía y la restricción del crédito tras la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria.

El problema es que muchos compradores, a pesar de conseguir financiación, no pueden acceder a la compra de vivienda por “la falta de ahorro para hacer frente a la parte del precio que no cubre la hipoteca”, señala Jaime Fernández adjunto a la gerencia de Asprima. “El aseguramiento frente a la entidad bancaria de esta parte de la inversión resolvería este problema”. De hecho, en otras épocas ya funcionaron los seguros para facilitar la compra de vivienda, aunque ahora “el porcentaje de financiación solamente llegaría al 95-97%”, según Enrique Benavides, gerente de la AHE. “Estos seguros permitirían abrir el mercado potencial a clientes con necesidad de financiación superior al 80% y con capacidad de pago”.

Los seguros de caución permiten que la hipoteca esté avalada por una aseguradora, que se convertiría en acreedor si el cliente incurre en impago. El banco no podría ejecutar la hipoteca

Un informe de la consultora Álvarez & Marsal destaca que para los bancos, los costes de la formalización de las hipotecas se elevan a 1.200 millones de euros anuales. Sin embargo, con un seguro de caución estos costes se podrían rebajar en 563 millones de euros. El seguro de caución hipotecaria lo que hace es sustituir la garantía hipotecaria por una garantía de caución, de manera que “ya no se da una hipoteca sino un préstamo que está avalado en su totalidad por una compañía aseguradora que, en caso de impago, es la que ejecuta la vivienda”, señala Víctor Tapias, consejero delegado de Tyr Innovación.

En el seguro de caución hipotecaria el comprador de la vivienda es quien contrata la póliza y el banco es el beneficiario. De forma que si el cliente incurre en impago, la aseguradora se encarga de pagar la deuda al banco y se queda como acreedora del préstamo. El banco concede el préstamo, pero no tiene la garantía del bien y no puede ejecutar la vivienda si el cliente no paga. “Se produce una traslación del riesgo del banco a la compañía de seguros, por tanto, no hay una hipoteca con garantía real sino una póliza de caución con garantía real”, puntualiza Tapias. En su origen los seguros de caución se crearon para dar financiación a los buenos clientes de las entidades financieras porque es más barata la póliza del seguro que los gastos de formalización de la hipoteca.

El seguro de crédito hipotecario solo se ofrecen a clientes que carecen de ahorro previo pero que tienen capacidad de pago para cubrir una hipoteca al 80%

El seguro de crédito hipotecario está pensado para ampliar el porcentaje de la hipoteca que concede el banco, pero dentro de los límites de una financiación responsable. No se trata de conceder hipotecas al 100% como se concedían durante el ‘boom’ inmobiliario porque ahora hay un mayor control sobre el nivel de riesgo que pueden asumir los bancos. “El seguro de crédito hipotecario permite estirar la concesión de hipotecas desde el 80% al 95% sin penalizar el capital del banco porque es como si se avalara toda la cartera de préstamos que cumplan ciertas condiciones dentro de una financiación responsable”, explica Tapias.

Estos seguros solo se conceden a clientes que cumplen todos los requisitos para conseguir una hipoteca al 80%, pero que no tiene ahorros para cubrir el 20% restante. En ese caso, a través del seguro de crédito hipotecario se puede conceder la hipoteca hasta el 95%. “Estos seguros facilitarían el acceso a la vivienda de las personas solventes pero sin ahorro actual, pero debe formar parte de una estrategia más amplia de ayudas a las capas más desfavorecidas, como ocurre en otros países como Gran Bretaña o Francia en forma de subsidiación temporal de los intereses del préstamo”, plantea Fernández.

Estos seguros incrementarían la cuota hipotecaria del cliente. Para los bancos, es un modo de garantizar de forma adicional el capital asegurado, además de requerir menos provisiones

La principal ventaja para el cliente es que “se le permite acceder a una vivienda que antes le estaba vetada por falta de ahorro”, señala Fernández. El cliente conseguiría más financiación, pero también se abaratarían los costes. En este sentido, el gerente adjunto de Asprima considera que “el coste del seguro debería ser inferior al de la hipoteca, ya que se trata de un aval sin desembolso de capital”. Según los cálculos de la consultora A&M, para una hipoteca media de 150.000 euros, la prima del seguro para la cobertura de toda la duración del préstamo ascendería a unos 1.900 euros, lo que incrementaría la cuota hipotecaria de 453 a 489 euros, que es un 7% menos que la cuota que afronta un hipotecado con el actual modelo de garantía real.

Para los bancos estos seguros suponen una garantía adicional para el capital asegurado y un menor requerimiento de capital regulatorio y provisiones. Desde el banco Santander confirman que antes el banco tenía este tipo de seguros pero ahora no se plantean esta fórmula: “En la práctica, supone poder dar financiación a porcentajes mayores, aunque también debe repercutirse un precio mayor al cliente debido al alto coste del seguro”. Pese a anunciarse que las entidades están estudiando estas fórmulas, los bancos todavía no las han puesto en marcha, aunque es probable que el próximo año se lance algún producto.

 

Publicado en: https://www.pisos.com/

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