¿Cómo cubrir el 20% que no financia el banco? Seguros de crédito hipotecario y de caución
La dificultad de acceso a la vivienda está impulsando al sector inmobiliario a plantear nuevas fórmulas de financiación que faciliten a los clientes la compra de una vivienda. Los seguros de crédito hipotecario y los seguros de caución hipotecaria son las últimas alternativas que están estudiando los bancos y las aseguradoras, aunque de momento no se han llegado a poner en práctica. Estos seguros están pensados para aumentar el porcentaje de la hipoteca por encima del 80%, pero sin sobrepasar el nivel de riesgo. Además, estos productos solo serían para los clientes solventes que tienen capacidad de pago pero no disponen de ahorros para comprar vivienda.
Los seguros de crédito hipotecario y los seguros de caución hipotecaria son fórmulas reservadas a clientes solventes pero sin ahorro previo
Los últimos datos del INE sitúan el tipo de interés medio de las hipotecas en el 2,55% (un 3,0% más bajo que en agosto de 2018), con un tipo de interés inicial para las hipotecas variables del 2,29% y del 3,01% para las de tipo fijo. Con estos tipos de interés la financiación hipotecaria está en un nivel muy bajo, sin embargo, la compra de vivienda se ha ralentizado. Según los datos de la FAI (Federación de Agencias Inmobiliarias) la compraventa de viviendas ha caído un 15% en el tercer trimestre del año. Un descenso que se justifica por la incertidumbre política, el enfriamiento de la economía y la restricción del crédito tras la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria.
El problema es que muchos compradores, a pesar de conseguir financiación, no pueden acceder a la compra de vivienda por “la falta de ahorro para hacer frente a la parte del precio que no cubre la hipoteca”, señala Jaime Fernández adjunto a la gerencia de Asprima. “El aseguramiento frente a la entidad bancaria de esta parte de la inversión resolvería este problema”. De hecho, en otras épocas ya funcionaron los seguros para facilitar la compra de vivienda, aunque ahora “el porcentaje de financiación solamente llegaría al 95-97%”, según Enrique Benavides, gerente de la AHE. “Estos seguros permitirían abrir el mercado potencial a clientes con necesidad de financiación superior al 80% y con capacidad de pago”.
Los seguros de caución permiten que la hipoteca esté avalada por una aseguradora, que se convertiría en acreedor si el cliente incurre en impago. El banco no podría ejecutar la hipoteca
Un informe de la consultora Álvarez & Marsal destaca que para los bancos, los costes de la formalización de las hipotecas se elevan a 1.200 millones de euros anuales. Sin embargo, con un seguro de caución estos costes se podrían rebajar en 563 millones de euros. El seguro de caución hipotecaria lo que hace es sustituir la garantía hipotecaria por una garantía de caución, de manera que “ya no se da una hipoteca sino un préstamo que está avalado en su totalidad por una compañía aseguradora que, en caso de impago, es la que ejecuta la vivienda”, señala Víctor Tapias, consejero delegado de Tyr Innovación.
En el seguro de caución hipotecaria el comprador de la vivienda es quien contrata la póliza y el banco es el beneficiario. De forma que si el cliente incurre en impago, la aseguradora se encarga de pagar la deuda al banco y se queda como acreedora del préstamo. El banco concede el préstamo, pero no tiene la garantía del bien y no puede ejecutar la vivienda si el cliente no paga. “Se produce una traslación del riesgo del banco a la compañía de seguros, por tanto, no hay una hipoteca con garantía real sino una póliza de caución con garantía real”, puntualiza Tapias. En su origen los seguros de caución se crearon para dar financiación a los buenos clientes de las entidades financieras porque es más barata la póliza del seguro que los gastos de formalización de la hipoteca.
El seguro de crédito hipotecario solo se ofrecen a clientes que carecen de ahorro previo pero que tienen capacidad de pago para cubrir una hipoteca al 80%
El seguro de crédito hipotecario está pensado para ampliar el porcentaje de la hipoteca que concede el banco, pero dentro de los límites de una financiación responsable. No se trata de conceder hipotecas al 100% como se concedían durante el ‘boom’ inmobiliario porque ahora hay un mayor control sobre el nivel de riesgo que pueden asumir los bancos. “El seguro de crédito hipotecario permite estirar la concesión de hipotecas desde el 80% al 95% sin penalizar el capital del banco porque es como si se avalara toda la cartera de préstamos que cumplan ciertas condiciones dentro de una financiación responsable”, explica Tapias.
Estos seguros solo se conceden a clientes que cumplen todos los requisitos para conseguir una hipoteca al 80%, pero que no tiene ahorros para cubrir el 20% restante. En ese caso, a través del seguro de crédito hipotecario se puede conceder la hipoteca hasta el 95%. “Estos seguros facilitarían el acceso a la vivienda de las personas solventes pero sin ahorro actual, pero debe formar parte de una estrategia más amplia de ayudas a las capas más desfavorecidas, como ocurre en otros países como Gran Bretaña o Francia en forma de subsidiación temporal de los intereses del préstamo”, plantea Fernández.
Estos seguros incrementarían la cuota hipotecaria del cliente. Para los bancos, es un modo de garantizar de forma adicional el capital asegurado, además de requerir menos provisiones
La principal ventaja para el cliente es que “se le permite acceder a una vivienda que antes le estaba vetada por falta de ahorro”, señala Fernández. El cliente conseguiría más financiación, pero también se abaratarían los costes. En este sentido, el gerente adjunto de Asprima considera que “el coste del seguro debería ser inferior al de la hipoteca, ya que se trata de un aval sin desembolso de capital”. Según los cálculos de la consultora A&M, para una hipoteca media de 150.000 euros, la prima del seguro para la cobertura de toda la duración del préstamo ascendería a unos 1.900 euros, lo que incrementaría la cuota hipotecaria de 453 a 489 euros, que es un 7% menos que la cuota que afronta un hipotecado con el actual modelo de garantía real.
Para los bancos estos seguros suponen una garantía adicional para el capital asegurado y un menor requerimiento de capital regulatorio y provisiones. Desde el banco Santander confirman que antes el banco tenía este tipo de seguros pero ahora no se plantean esta fórmula: “En la práctica, supone poder dar financiación a porcentajes mayores, aunque también debe repercutirse un precio mayor al cliente debido al alto coste del seguro”. Pese a anunciarse que las entidades están estudiando estas fórmulas, los bancos todavía no las han puesto en marcha, aunque es probable que el próximo año se lance algún producto.
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